物业经营管理方案

物业经营管理方案(范文14篇)。

〈1〉物业经营管理方案

我国企业目前情况下的管理创新仍然存在许多问题，通过借鉴西方国家的先进思想和成熟的经验，来研究我国企业遇到的问题，旨在构建符合我国情况的创新理论体系，由此推进我国企业的改革创新。企业管理创新的首要任务是解决制约企业发展的矛盾。随着科学技术的不断进步，生产力和生产关系之间不断产生矛盾，如果想要避免淘汰，企业就必须进一步加快创新步伐，从根本上解决矛盾。其次，企业经营管理创新必须与技术创新和体制创新相结合。再次，创新重在坚持，只有不断的创新才不会被淘汰，要在创新过程中发现问题，解决问题，坚持走可持续发展的管理创新之路。最后，企业经营管理创新必须走民族化以及国际化道路，立足根本，面向世界。

企业发展的理念应顺应时代的潮流，企业的经营理念牵动着企业发展的全局。因此，在实施管理时，必须慎重推敲。通常情况下，企业实施管理活动的过程中，若不存在消极情况发生，一般不会改动。但凡出现消极情况，则应当仔细分析并更新理念。当今社会，科技不断发展，经济体制持续变化，市场相继出现重大的机遇与挑战，旧的观念应该予以摒弃，建立新的理念。如果企业想要发展壮大，就要及时对员工的思想进行修正，全方位加强企业管理。企业在高速发展过程中，会对经济环境和社会环境带来资源的浪费和破坏。在此情况下，决策者自身的价值观与企业对外的价值，以及企业所承担的责任就显得尤为重要。企业家所关心的是企业对社会所作出的贡献。企业管理者在管理过程中，应当结合社会效益与经济效益。企业经营者要具有社会责任感，只有经济效益与社会效益和谐统一，才能更好地使企业发展壮大，所以，企业家要树立创新的管理意识，大力宣传先进的管理理念，尽快形成规范性的企业管理方法。

三、管理创新的思路

确立高资本的经营管理理念。增长率增加的同时，利润不断提高，这种运作理念本质上就是割裂了企业的经济效益与发展速度之间的关系，只针对企业成长过程进行论述，但是片面的理论是不成立的，只有不断的在实践中转换，才能使企业的发展速度与企业的经济增长速度相协调。中国企业必须摒除传统资本的操作理念，正确的处理经济发展与管理之间的关系，才可能在国际竞争中占据一定的优势。树立产品开发研究理念。在市场经济的背景下，企业想要获得最大化的利润，都要最大程度的推出高质量的产品、服务供消费者选择。高品质的服务必须做到令客户满意，简单的说就是企业提供的产品和服务可以获得顾客较高的满意度，企业所提供的产品或服务必须超过社会预期，但不能对消费者造成不利影响。

现阶段，一大批企业已经纷纷形成了一定的规模，但是在管理上仍然凭借企业主个人的经验来进行市场判断和经营决策与管理，依旧停留在创业初的水平上。这样的情况大大的损害了企业的经营效率，增加了运营风险，甚至成为企业发展的巨大障碍。

有一部分企业由国有企业转型而来，与原来国有企业的关系千丝万缕，难以厘清。近些年来，企业规模不断扩大，但是产权一直模模糊糊的，而且问题日益凸显。产权关系理不清，经营机制与市场的要求不相适应，影响了企业股份制的改造，使得企业无法按照股份制企业的规范来运作，导致上市募集资金，内部持股等问题。这种制度的不成熟，严重制约着企业的发展。

创业之初，企业可以凭借多年的研究成果积累，个别的好项目、好的产品来迅速发展企业。但是，随着原有技术的退化和产品的生命周期的结束，企业面临的是技术和项目的真空，没有新的技术积累，没有新的产品和项目，一些小的企业不具备开发新项目的资金、人才，较大的企业也会在技术路线上选择偏差，简而言之，企业的创新能力根本上决定了企业的行业地位和发展前景。

随着全球经济一体化的发展，大企业之间的竞争注重的是核心竞争力，核心竞争力的决定性因素有以下三点：

体制结构就是说现代企业的法人结构是否完善，运作是否得当，董事会，监事会，总经理等职能层级是否责任明确，是否发挥了各自的制衡作用。

知识本身不创造财富，只有将知识转化为生产力才能创造财富，企业的运行机制就要能将知识和实际工作结合在一起，产生企业的有效运行机制，比如激励约束机制和分配机制等就是为了达到这种目的。

拥有知识的程度和迅速运用知识的能力是一个现代企业能力的表现，当今社会，服务型经济已经取代了制造型经济，知识成为了一种资源，知识已经成为了个人甚至是整个经济的主要资源，知识工作者的工作特点是对知识的掌握，不断学习，创新进取，是知识工作者的必要条件。

总之，企业经营管理的创新在企业发展中是相当重要的，一成不变的管理理念会制约企业的发展，只有不断的创新，不断的改进，学习先进的管理理念，掌握先进的技术，才能解决企业发展过程中的种种难题，促使企业得到良性的发展。

〈2〉物业经营管理方案

福建省黄石鞋业有限公司成立于1988年6月，注册资金260.8万美元，占地面积60亩。公司拥有5条现代化成型流水线及配套设施，主要生产时装女鞋、童鞋等，全部出口美国及加拿大等国家。多年来均被评为出口创汇及纳税大户，被有关主要部门授于信用优等AAA级企业等光荣称号公司。由于公司加大投资力度，扩大生产规模，除了保持出口产量的增长外，将着眼于国内市场，开发适合国内市场需求的产品，欢迎社会各界制鞋精英加盟。

一、招聘职位：

裁断、针车、成型员工及普通工200人。

二、招聘条件：

1、年龄18-45岁之间，男女不限。

2、为了解决残疾人就业困难，公司决定招收部分能适应鞋业生产加工的残疾人员。(拥有残疾证者优先录用，月保底工资800—1200)。

三、伙食住宿：

公司提供员工食宿，员工可自由选择在厂食宿或外宿。(在外住宿公司另行补贴)

四、薪资福利：

2、熟手工资采用计件制，多劳多得，约1500-3500元/月。

3、设满勤奖励50元，按工龄享受年终奖，月底准时发放工资。

4、全体员工均可享受社会保险(工伤、生育、养老和失业保险)。

〈3〉物业经营管理方案

2016煤炭企业经营管理探究

有些煤炭企业没有充分认识到加强财务管理的重要意义，财务管理思想观念及管理方式落后，财务管理意识薄弱，主要表现在对财务管理的范围、内容、目的、手段、重要性等方面缺乏足够的认识，下面是.jinpinTjian ul li a小编分享的一些相关资料，供大家参考。

煤炭企业的管理需要创新

(一)管理观念要创新。管理观念是企业从事经营活动的指导思想，体现为企业的思维模式，是企业进行管理创新的灵魂，煤炭企业要想在多变的市场竞争中发展就必须在管理观念上进行创新。领导者必须打破传统管理理念的束缚，以思想的改变、观念的创新作为经济管理的创新先导，向管理层灌输经济管理的现代化理念;以观念的创新作为煤炭企业经济管理创新实施的第一步，以此为基础进行战略管理和危机管理的创新。在创新过程中，对复杂性、持续性、长期性、综合性进行分析，并在企业内部加强创新宣传教育，营造良好的创新氛围，吸引全员积极参与到经济管理创新活动中。只有这样才能树立起规范管理、科学管理、创新管理的思想。

(二)变革企业管理制度，实施精细化战略管理。管理制度包括企业领导制度、经济责任制及内部管理制度。在现代信息社会中，煤炭市场信息复杂多变，人类知识日益膨胀。在这样的新形势下，为了提高经济效益从而使煤炭企业不断发展壮大，煤炭企业要根据管理的基本原则，结合企业自身特点，从微观环境出发，着重企业内部规范化管理问题的研究，从内部入手，建立规范化的企业管理制度，借鉴、吸收国内外企业的先进管理经验，从传统的管理理念、体制、方法、机制中取精华、弃糟粕，提高管理水平，在经营管理制度上进行规范化的实施和创新，不断进行查找、整改的管理要求，以此达到精细化管理的目标，以适应煤炭企业在信息多变的环境中生存发展的需求。

(三)财务管理规范化一方面，煤炭企业要增强财务管理的意识，转变财务管理理念，改变只是重生产、促销量、保安全的单一思想，确立财务管理人员在参与企业经营决策的权力，倾听财务管理人员的'建议，以此来提高经济决策的科学性。另一方面，还要加强培训与监管力度，提高投资决策的科学性和可行性，使企业管理人员以及财务人员保证合法经营，合理使用企业资金，具备财务风险意识，采用分先预警机制预测未来财务运行趋势，发现财务运行系统存在的问题，及时采取应对策略，防患于未然，以此降低财务风险，提高企业抗风险能力，使煤炭企业财务管理更加规范化、科学化，促进煤炭企业管理规范与改革的健康发展。

(四)经济管理信息化、网络化新的科技时代下要想提高企业的管理水平和效率，必须加强企业的信息化建设。煤炭企业的信息化、网络化建设就是将煤炭企业各种生产经营过程和管理活动通过网络进行数字化，比如产运销一体化系统、资源管理系统、人员定位系统、人力资源管理系统等，然后将这些数据通过安全传输与处理提供给企业高层管理者，使他们能对企业经济状况全过程、动态、及时、全面、高效地进行掌控。此外，煤炭企业经济管理的信息化、网络化不仅能够使企业人力成本和运营成本有所下降，还会提高领导者的决策能力和管理水平，煤炭企业要在现有营销网络的基础上广泛运用现代网络技术和信息高速公路，搜集和反馈市场信息，加强对信息的处理和使用，通过快速的信息传输系统及时达到营销总部，为下一步的营销决策提供有效的服务，实施名牌战略，以质取胜，以服务取胜。

(五)重视人才培养，优化人力资源管理。人才管理的核心是坚持“以人为本”，充分激发人的内在潜力。不仅体现在做好人的思想工作、理顺人的情绪、提高人的觉悟上，而且还体现在通过企业内部管理上，逐步建立起对人的激励和制约机制，以最大限度地激发和调动人的主观能动性，开发人的潜在价值，从而产生精神变物质的神奇效果。另一方面，培育员工对企业的向心力和凝聚力，达到这一目的根本原则是承认和尊重员工的个人价值;关心员工的利益既要关心员工的物质利益要求，又要关心员工的情感要求，形成强大的工作力和献身精神;为员工提供参与竞争的机会，激发员工对企业的信心和自豪感。从而增强企业凝聚力，降低人事风险，用好人才，留住人才，不断提高员工的综合素质，强化安全教育，确保企业内部各项管理制度得以贯彻执行。

结语

创新是煤炭企业发展的燃料，也是动力，煤炭企业的经济管理离不开创新，因此，在竞争日益激烈的现代市场化浪潮中，煤炭企业只有改变观念，尊重科技，勇于面对市场，推陈出新，遵循和坚持以科学发展观为指导，建设创新型煤炭企业，迎风破浪，才能树立良好的煤炭企业形象，促进企业经济健康发展。

〈4〉物业经营管理方案

自本世纪初中国加入世界贸易组织之后，国家加大了与世界各国的经济文化往来，改变以往的市场环境，企业迎来了新的转型期，当前我国煤炭企业虽然通过改革摆脱了计划经济的影响，但由于其在经济发展中的独特地位，致使其在经营管理工作中仍存在许多不足，像企业经营管理理念滞后，管理模式和方法陈旧、机械设备及技术落后，影响企业的长远发展，根据当前煤炭行业发展的新行情改进企业经营管理模式，以便更好地应对市场的挑战，发挥其竞争优势，提高企业的经济效益，推动煤炭企业稳定运行。

煤炭作为重要的能源，是国家发展的能源支柱，在能源消费结构中占到65%，在社会发展中发挥着不可替代的作用，但近年来由于能源紧缺和环境污染问题愈发严重，人们将目光转向了清洁可再生能源，以期取代煤炭，各种新能源的出现对煤炭行业造成巨大的冲击。近年来我国煤炭企业的发展状况一直不容乐观，更是出现供大于求，营业额亏损的情况。20xx年煤炭行业的风光景象已不复存在，20xx年全国煤炭销售量草草收场，中煤股价更是陷入窘迫境地，连续四年的下跌惨状，越发引起人们的.重视。据统计20xx年我国26家上市煤炭企业负债金额高达8276亿，比20xx年增加了近1000亿，使煤炭行业陷入前所未有的低迷情境。在新的煤炭行情下，以往粗放式的经营管理模式已然无法适应新时期企业发展的需要，势必会对企业发展中的财务、生产、安全管理方面产生冲击，加重企业运营的风险，根据企业发展的新情况对经营管理方式进行创新，改变以往经营管理中的不足，对企业的生产运营过程进行科学管控，规避投资风险，推动企业持续健康发展。新时期，竞争激烈的煤炭市场给煤炭企业带来了新的发展机遇，企业可以借此机遇整合内部资源，对其进行优化配置，为企业发展寻找新的突破口，进而为人们提供更多更好的能源支持，方便人们的生活，推动社会又好又快发展。

由于当下市场竞争愈发激烈，煤炭企业领导干部过于追求企业的经济效益，在企业经营管理时多重视成本控制，忽视了企业生产环节中的生产技术，生产结构单一，在进行煤炭开采时错误的认为只要进行多点采集，投入足够的人力就能完成任务，忽视了机械设备和工人施工技术的更新，经营管理理念滞后，缺乏健全的财务管理，像煤炭企业在进行成本核算时仍然沿用传统的方法对生产销售中某一点进行核算，未从全局出发考虑问题，这势必会对企业的发展产生阻碍，影响人们对于企业真实发展状况的了解，进而影响领导干部的决策，不利于企业的长远发展。

首先，企业领导人应该重视经营管理策略，树立多元化的经营管理理念，在企业发展过程中重视市场的作用，跳出计划经济的牢笼，企业的一切经营活动都要建立在正常供需的基础上，将市场需求作为企业生产的出发点，对企业生产经营活动进行科学规划，避免出现供过于求或供求不足的局面，稳定煤炭市场。建立相应的市场调查小组，对市场和民众的煤炭需求情况进行科学统计，掌握市场最新动态，合理规划生产量，优化产品结构和经营活动，以便更好的迎合市场的需求，推动煤炭企业良性运转。像煤炭企业在生产过程中也有淡旺季，根据市场的实际需求调整生产结构和价格，维护企业和消费者的合法权益，推动二者共同向前迈进。其次，当前能源紧张局面越发严峻，煤炭企业在开展经营活动时也可以向外拓展，改变以往单一的经营模式，提高企业的经济收益和竞争力，实现可持续发展。在开展经营管理活动时应该重视企业的营销管理，招聘优秀员工，重视员工专业技能和素质的培养，提高员工的责任意识和服务意识，便于员工能从企业发展的角度出发开展销售工作，建立完善的奖励机制，将员工的薪资和业绩直接挂钩，激发员工的工作热情，进而提高企业的经济效益。随着互联网技术的发展，数字化信息技术改变了人们以往的工作和生活方式，可以建立完善的网络销售体系，及时掌握市场信息，拓展销售渠道，便于在激烈的市场竞争中站稳脚步。煤炭的开采需要专业人才和机械设备，及时组织员工开展培训工作，更新机械设备，不仅能够提高工作效率和产品质量，还能减少安全事故的发生，减少企业经济损失。重视企业内部经营成本的管理，建立健全的财务管理体系，运用信息技术对企业运行中的资金状况进行实时把控，严格进行生产预算的审核工作，作好记录，分析额外支出的原因，定期组织员工进行总结，严格计划，科学管控，减少不必要的资金支出，提高企业的经济效益。建立完善的监管机关，对企业生产运营过程进行管控，及时调整企业战略，推动煤炭企业稳定运行。

总而言之，煤炭企业的经营管理关乎企业的生死存亡，企业经营者必须重视经营管理活动，根据当前煤炭行业发展的新背景，对经营管理工作进行完善和创新，引导煤炭企业越发向精细化管理方向靠拢，提高企业的经济效益，推动煤炭企业可持续发展。

〈5〉物业经营管理方案

我国现在要求经济的长久发展，需要化工企业结合当代社会背景和自身情况来改善，除此之外，经营管理也需要改善，加速化工企业的新进展。经营管理体制的变化使化工企业更加深入市场。所以，化工企业向可持续发展，第一要改善管理的模式，结合实际针对现有的状况进行改革，在借鉴的基础上结合实际来改变企业的经营管理制度。

从现如今化工企业来看，设备的工作效率和企业的利润是直接关联的，企业应该定期检查设备和日常保养工作，增加设备的使用期限，保证设备为最佳状态。

化工产品和人员的安全是十分重要的，这个必须要重视和注意。产品的质量安全问题是化工企业的首要工作，化工企业应该制定产品安全的规章制度，必须保障规章制度符合国家质量安全标准，在产品的质量达到了规章制度的标准和国家质量安全法规法规后才可以发售和使用。化工企业必须保障工作人员的安全意识。化工企业可以开展关于安全话题的活动，认真严格地去执行工作。

在化工企业中管理人员是最为关键的组成部分，是化工企业的决策层在整个组成部分里起引导作用，但是现如今的化工企业里的决策层存在着一些问题，问题存在的根本需要管理人员不断的学习来提升自己的专业技术水平和职业技能，完善自己提升自己，为化工企业的持续发展做好基础和引导。此外，在企业使用管理人员方面，应该要选择高素质、高水平、有责任心的工作人员，在人才的培养上和栽培上更应该侧重于职业技能和职业素质。

总而言之，在当代社会，现代化工企业的发展是十分有未来的和光景的。如何提高现代化工企业经营管理效率是每个化工企业要面对的问题和挑战，在各个方面上加强管理和效率是必须采用的手段。只有提升了经营管理效率才可以保证化工企业的可持续发展。

参考文献：

韩烨.现代工业企业资金筹集管理制度的优化.财经界：学术版,,33(12)：52.

张慧敏.加强我国工业企业财务管理的有效对策.商场现代化,2015,26(12)：237.

吴娟.工业企业成本管理存在的问题与对策.现代经济信息,,11(15)：263.

张丽荣.浅谈计算机技术在工业企业生产管理中的应用.科技与企业,2015,9(17)：128.

〈6〉物业经营管理方案

今年以来，张董事长站在战略高度提出了“业绩考核市场化、选人用人市场化、企业管理市场化”的发展思路，强调在公司转型发展的关键时刻，一定要树立“效益为先”的经营理念，一定要倡导“价值创造”的竞争理念。通过认真学习和领会张董事长对企业转型发展的指示精神，我个人认为，推行企业内部市场化是降低企业运行成本提高经济效益的必由之路，也是促进企业提升管理并持续稳步发展的必然选择。现结合自己的工作实际，谈一点个人认识。

一、企业内部市场化是管理创新的必由之路

企业内部市场化管理，就是把企业内部的各单位作为市场的主体和经营实体，使企业与企业内部各单位之间，各部门与基层单位之间形成相互供求、交换的关系。在市场机制的作用下，让各单位达到相对独立经营、自负盈亏、自我约束、自我管理，使整个企业在市场的自动调控下，实现生产要素优化配置、降低生产成本、提高生产效率和经济效益的目的。

作为集团职能部门，要沉下身子帮助基层解决实际问题，以良好的服务、正确的引导、规范的监督来赢得基层的信任和尊重，这也是在市场化条件下对职能部门的要求。对市场部而言，为基层单位提供及时有效的市场信息，指导分子公司提高营销策略和销售手段，协同各业务板块积极开发新市场，采购质优价廉的大宗材料降低生产成本，扩大产品销售份额提升盈利水平，就是作为一个经营单元在市场化机制中供求关系的体现。

二、企业内部市场化是竞争机制的必然选择

企业内部市场化条件下，劳动用工制度、分配制度和人事制度将全面引进竞争机制。全体员工竞争上岗，双向选择，给予员工选择岗位、单位选择员工的权利;中层管理人员的选拔任用，通过公开招聘和业绩考核才能上岗，为员工提供展示工作能力和个人价值的机会和平台;薪酬分配上拉开档次，员工以单位效益、个人业绩和工作质量等因素来确定工资水平，管理人员按个人能力、工作业绩和重要性来决定岗位等级，真正体现出“多劳多得、能上能下”的原则。通过建立市场化竞争机制，充分调动全体员工的积极性，使过去的“要我干、要我学”变成“我要干、我要学”。

在市场化环境下，作为团队要在竞争机制下不被优胜劣汰，只有摒弃“等、靠、要”的思想，主动工作，想方设法、排除万难去解决问题，创造价值，才能在市场化竞争机制下站住脚跟;对个人而言，要倍加珍惜公司提供的平台和机会，“在其位，谋其事”，时刻关注公司的经营和发展，不断加强业务学习，切实提高自身素质，履职到位，勇于行动、敢于担当，才能在竞争机制下获得广阔的发展前景。作为一名管理人员，要充分发挥传、帮、带的作用，调动团队智慧和力量，推进部门工作上台阶，展示才能，实现人生价值。

三、企业内部市场化是分配方式的重大变革

在市场化机制下，内部市场买卖双方利益对称，有效地调节了交易双方的利益分配，企业内部各单位的薪酬分配在“多劳多得、少劳少得、不劳不得”原则下公平、公正，实至名归。而且，由于分配与外部市场和单位效益、个人劳动紧密相关，从而形成人人关心企业生产、关心产品质量、关心经营效益的良好氛围。

“大河有水小河满”。只有公司盈利水平得到保证，个人的工资收入才能得到保障，企兴我荣、企衰我耻。只要一个团队或者个人能够在公司经营和发展中，为公司获取最大的经济效益，多劳多得是毋庸置疑的。但前提条件必须是，团队或个人要在自己担当的角色中充分发挥应有的作用，为企业整体效益的提升做出贡献，才能得到应有的回报。这就是市场法则。

总而言之，企业内部市场化就是围绕提高管理效益和效率，将企业行为由总体转向个体、内部交易由计划转向市场、经营管理制度由静态转向动态，这是适应不断变化的客观环境的需要。通过企业内部市场化，让每一个员工都充分感受到市场的压力，形成“人人为成本而算，人人为效益而干”的局面。

推行企业内部市场化管理是有利于实现企业利益最大化，顺应市场经济发展潮流的。它可以让企业更好的利用自身的资源和优势，促进各部门相互之间的监督与配合，推动整个企业更加科学有效的进步和发展。

企业经营管理相关

〈7〉物业经营管理方案

企业经营管理的好坏是企业能否得到更好发展的保障，面对当前经营管理中普遍存在的一些问题，企业应该在今后的管理道路中加以改善，相关制度的缺乏导致法律依据不足，那么具体应该如何加强企业的经营管理呢?

一、经营管理的概念及注意点

所谓企业的经营管理，指的是在一个企业中，为了让企业每一个环节中的业务能够按照既有的目标顺利而有效地进行下去采取的一种管理的活动。

很多企业在规模刚刚形成的时候，就想着如何进行快速的发展壮大。企业的国际化、现代化、信息化和多元化等都是企业为了实现发展壮大而运用的手段。企业拥有明确的目标和远大的理想固然是件好事，但是在实现目标的路途上，如果一步做错，那么后序的进程也都会受到影响，这也就说明在企业的经营管理中需要注意一些问题：

首先需要防止企业在经营战略的制定上出现失策。每一个企业都必定有着自己的战略目标，企业能否成功，也就要看其目标制定的是否合理，正确的目标会促进企业的发展，而错误的目标则不利于企业的发展，所以我们在对企业的经营管理中，必须要重视目标的制定。

其次要防止资金出现危险。企业失败，一般都是因为资金短缺，企业无法进一步发展，在管理过程中一定要对资金重视起来，资金是最为关键的一个因素，在平时的经营管理过程中，要杜绝铺张浪费的现象，另外，还应该实现准备好一些备用的资金或者是储蓄，这样在关键的时候能够有一定的用处。

最后就是企业文化和管理机制的问题，文化是企业的内涵，是企业形象的代表，如果一个企业没有自身的强大文化，那么企业内部凝聚力必定较弱，员工的流失率就会过大，凝聚力不强自然效率就比较低下。而管理机制，必须要是和企业的实际情况结合在一起所制定的，否则生搬硬套只会破坏企业的发展。

二、企业经营管理中存在的问题

1.发展目标模糊，不够深远

就目前来看，在大多数的企业中都存在这样的问题，企业往往在经营的过程中，最先关注的是面前的利益，而对企业今后的发展道路展望和构思的较少，没有经过认真的思考和观察，就将企业的规模扩大，加大产品生产的数量，而最终导致的结果是没有把握市场经济的体制，在经过一段时间的发展之后，积压了很多的产品，企业管理不成功。有一些企业制定的目标和战略非常好，但是目光不够长远，缺乏对自身实际情况的结合，而最终导致了失败。所以，企业在经营管理的过程中，必须要看的远一些，而不仅仅只是关注当前的利益，不可盲目发展，要结合我国市场的经济体制，和时代发展相结合，将目标具体化，细化，只有这样才能够真正将目标融入到平时的管理工作中，有利于加强企业内部的凝聚力，提升企业的竞争力。

2.企业管理制度不完善，缺乏执行力

就我国绝大多数的中小企业来看，缺乏系统的规范的管理制度，企业缺乏创新，在生产和经营的过程中一直是处于被动的状态，当新的问题出现时，经营者不能够根据问题提出完善的解决策略，缺乏研究的深度。有些企业的经营者只是一味将一些成功的管理案例加到自己的企业中，生搬硬套，似乎是节约了成本和时间，但是却没有结合自身的实际情况进行思考，这样的方法显得比较死板，不一定就适合自身的发展，所以在具体的实施和管理过程中，结合实际是非常重要的。

3.完善企业决策机制

最早是在八十年代初期，就出现了各种企业家，人们也就开始逐渐关注企业单位，同时，在这些优秀企业家的身上不断进行经验和模式的积累，很多人都受到了影响。但是，就是这样的一种情况，导致了一些企业的员工对领导者开始了盲目的崇拜，导致领导者不管做什么都是对的，即使有时候会有质疑，但也不会有人说出来。这样长期的发展下去，就可能会使得领导者骄傲自满，不利于企业的未来发展。

4.企业发展方向判断错误

很多的企业在进行思考问题的时候都是以自我为中心的，最终导致的结果就是企业的发展方向判断错误，依旧在拓展市场，创新产品，但是导向的错误将直接影响到生产出来的产品是否能够满足顾客的需要，无法顺应市场的发展，企业的利润就会不断减少，企业的发展将会受到很大的影响。

5.缺乏员工企业文化培养工作

就最近几年来看，很多企业的员工流动性都比较大，人事管理部门的任务就非常重，而企业关于这种现象也进行过分析，他们认为主要的原因是在于没有良好的福利待遇，工资较低，但是其实这并不是根本上的原因。主要原因还是企业文化缺乏，员工进入到企业中，并没有很好地融入到企业之中，而对于员工企业文化培养的工作也几乎没有。

三、解决企业经营管理问题的对策

1.加强成本管理，努力实现降低成本，增加效益

就企业的内部管理来说，首先我们需要建立相关的机制，同时还有可以应用的方法，完善和健全成本费用的管理制度，对于企业内部的生产和作业制定科学的计划，要对工艺流程、生产的进度、消耗和质量进行全面的控制，使得工作效率不断提高，产品质量得到保证，并且生产成本降低。对于企业来来说，一定要有明确的管理目标和预算，就爱那个所有的环节都包含在内，把所有的.责任都落实到每一个人的身上，定期严格进行相关考核，对指标进行检查，奖惩分明。对于一些高消耗的能源应该想办法替代，而一些浪费的现象势必要杜绝，这样才能够从根本上使得企业的生产成本降低，加强管理，提高效益。 2.强化财务管理，控制管理费用

不管是什么样的企业，资金在企业中都有着非常重要的作用，在企业的经营管理过程中，其中心的环节就是对财务以及资金的管理和应用，使得资金的效益得到最大化的发挥。在具体的工作中，企业要严格审批的程序和制度，加强监督，重点把握先进的流量，增强对收入以及支出的管理，促进流转，加强监控，缩短资金循环的周期，避免不必要的风险，以确保资金的安全。维持企业资金链的正常，对于应收款项和预付款项要加强管理，严格按照合同中的要求执行，确保相关资金的收回，完善财务方面的管理。

3.坚持以人为本，抓住安全生产管理

只有先维持了安全，才能够在后期取得效益，对于企业中安全生产主体的责任，应该落实到实处，建立健全相关机制，严格按照国家的法律法规，进行对安全管理的各种完善，同时还必须以企业自身的实际情况作为依据，找到需要重点维护的环节，完善安全操作的法规和制度，做到全面维护，这样在具体的工作过程中，也就有了可以参照和依据的条文。同时企业还要坚持以人为本，不管是什么样的企业，主体都是企业中的工作人员，只有保证了他们的安全，那么工作的质量才有保障。所以对于员工，企业需要加强培训，必须要持证上岗，对于任何一点可能会带来安全问题的环节都需要进行严格和及时的处理，采取有效的方法，在企业运营的环节中，同时关注安全生产。

4.加强企业技术创新，提高企业的竞争实力

创新是发展的源泉和动力，时代在不断发展，如果一直只是运用过去的方法，那么总会有一天被淘汰。所以企业在生产和经营的过程中，必须要不断进行技术上的创新，调整产品的结构，使得产生不断升级，落后的就会被逐渐淘汰，效益不断提高，只有这样做，企业才能够快速地发展下去。加强企业的项目规划和实施管理，就企业内部比较薄弱的环节，应该筹集更多的人力财力和物力去将其进行改造和解决，加大创新，提高企业的自主创新能力，使其在激烈的竞争中能占有一席之地。

5.打造企业文化，创造自身特色

每一个企业的文化都是不同的，企业文化的建立要结合企业的实际来进行，必须要适应人文管理的发展趋势，这样打造的企业文化才是适合自己的，才能够成为企业中的核心文化，在这样的一个企业中，员工有着共同的价值取向，该企业文化能够不断吸引员工，使员工凝聚在一起，在日常的工作环境中，自主接受企业文化的熏陶，在潜移默化中不断改变，认同并维护企业。要积极培育好企业的精神，以此来激励员工，对员工的精神方面进行良好的教育，提升企业的形象，这样社会中的各界才会尊重和信任企业。而在企业内部，要维护在员工心目中的形象，必须要保证诚实守信，注重员工形象的提升，增强团结力和合作力，合理安排各项工序的进行。只有企业文化得到了塑造，那么才能够使得企业、社会以及员工三者之间有着较强的联系，建立出的企业才是和谐的。总的来说，企业要以人为本，员工才是企业的主体，是企业得以发展的基础，在平时的工作中，要尽可能塑造轻松愉悦并且相互信任的环境和氛围，这样企业才能够一天天强大和发展下去。

〈8〉物业经营管理方案

1.用于出租经营的.居住建筑主要是( )，这是经营性房地产的重要类型。

A.别墅和公寓 B.别墅和酒店 C.旅馆和招待所 D.酒店和招待所

2.( )是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

A.别墅 B.公寓 C.旅馆 D.酒店

3.国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，通常是由( )负责经营管理。

A.物业管理 公司 B.房地产开发公司

C.物业经营管理 公司 D.文化管理公司

4.( )的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

A.星级酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅馆 D.旅游度假村

5.物业经营管理服务的目标，是从( )的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A.物业 B.业主 C.租户 D.市场

6.公司是指依法定程序设立的，由( )以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有 法人资格的经济组织。

A.一个 B.两个 C.三个 D.四个

7.物业管理企业的性质是与( )工作的性质密切相关。

A.物业经营管理 B.物业资产管理 C.物业设备管理 D.物业服务管理

8.管理型物业管理企业是具有( )物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

A.战略性 B.策略性 C.专业性 D.综合性

9.( )是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

A.管理型物业管理企业 B.专业型物业管理企业

C.综合型物业管理企业 D.服务型物业管理企业

10.( )是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

A.专业型物业管理企业 B.管理型物

C.服务型物业管理企业 D.综合型物业

答案：1.A 2.B 3.C 4.D 5.B6.B 7.A 8.B 9.B 10.D

〈9〉物业经营管理方案

由于资金有限只有5万元，所以我想来想去没有什么更好的项目，时间紧张也没有更好的灵感所以暂就来个传统行业，我的项目是做服装类的细分行业，开个拖鞋店。

在选定行业之前，我先衡量自己的创业资金有多少，5万元。

因为，各行业的总投资有高有低，每一种行业都不一样，所以，先衡量自己所拥有的资金能够做那些行业，再来做进一步的规划。

选择开拖鞋店的优势是拖鞋几乎是家庭必备，而且项目需要的成本较低，容易进入也容易启动。

地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大，所以一定要找个商圈位置好的店面。

经过调查我发现在市区银泰周边的商圈不错，这里是杭州的主要商业区，而且周边有不少高档住宅小区，交通发达，人口密集，市场是没问题。

最后我把店面选在了银泰商圈附近的一个居民小区外，店面附近就有一个公交车站，前面是个大马路，平时无论白天晚上人来人往。

而且离地铁站也比较近，人流量是可想而知的。

周围又都是老居民区，固定人口多，地块成熟，消费力旺盛。

另外我发现这条街上还有几家为数不多的衣服店，定位居高，消费者买完衣服之后可以顺带来我的拖鞋店买几双拖鞋，和周边的商铺形成了错位经营。

店面的租金也不高，3000元/月，付三压一。

找好店面之后，接下来就是要与房东签约。

而且，这个动作不能太早，必须待前面几项步骤都完成后才能进行。

因为一旦与房东签约之后，就开始支付房租，自然就会有时间压力。

所以，我在与房东签约之前，一切能做的筹备工作与书面数据(包括营业证照的办理等，这里我就不在熬述了)，都先准备好了。

在与房东签约时，租期最好不要太短，如果只签一年，可能一年后才要开始回收，结果店面却被房东收回去，租期以三至四年为较理想的签约期限。

我签的合同是三年，即使将来经营出了问题我也可以转租出去(这里的房租一直在涨)。

店面承租下来，需要一段装潢期，所以我向房东求情，租金起算的日期让他扣掉装潢期，以降低租金支出。

能少烧钱就少烧点，谁让咱只有5万元起步金呢。

租好了店面，下面要装修了。

店面装潢关系到一家店的经营风格，及外观的第一印象，因此，装潢厂商的选择十分重要，所找的装潢厂商必须要有相关店面的装潢经验。

譬如，开咖啡店就一定要找有咖啡店装潢经验的厂商，开儿童美语就必须找有儿童文教装潢经验的厂商。

因为，装潢厂商如果没有同类型店面的装潢经验，到时候所装潢出来的店面，在实务操作上，就未必能完全符合需求。

届时，如果再打掉重做，当然就费钱费时。

所以，我在装潢前请装潢公司先画图，包括平面图、立面图、侧面图、所要用的材质、颜色、尺寸大小等，都要事先注明清楚。

为便于沟通清楚自己所想要装潢的模样，最好先带装潢厂商到同类型的店去实地观摩，说清楚自己想要装潢的感觉，这样装潢出来的店面，才会比较贴近自己的想法。

我要求的装潢效果如下：

1、门口醒目的广告明确，让路过的人一目了然店内是卖什么东西!重要的一点，相同的拖鞋挂在不同档次的的店铺会用不同的效果，不要因自己店内整体的形象影响到自己的档次，影响到顾客的购买欲!当然本店刚开张简装为宜。

2、灯光等硬件配备也非常重要的，如果店铺不够亮膛，给人感觉就是象快倒闭的!晚上门头的灯一定要亮，一下子能吸引路过的顾客的眼球!灯光也能让拖鞋更动人，但是不同的灯光会有不同的效果，冷暖结合是拖鞋店最适合的，如果全部是冷光(也就是平时所看见的白色灯光)店铺虽然亮堂，但是给人的感觉惨白不够温馨，加上暖光灯(平时看见的射灯之类的黄色光)能中和惨白感觉。

此外还需要加装一面鞋镜，来店里买拖鞋的都是高端客户，要求较高，所以提供的服务也必须满足这类人群的需求。

空调在夏天必需要俱备，不然店里很难留住顾客有耐心挑选衣服的，身上粘滋滋的，试拖鞋也不会有心情的!店面装潢一共花了5000元，这还是省着点花的，包括我自己做小工。

万事具备只欠东风，下面进入正题，我该讲讲怎么买生财的工具：拖鞋怎么进货选货。

选货要掌握当地市场行情：出现哪些新品种?销售趋势如何?社会存量多少?价格涨势如何?购买力状况如何?大体上能心中有数。

品牌以杂牌为主，以外贸货为主。

进货要适销、适量，要编制进货计划，当然在进货过程中也可应变修改。

进货时，首先到市场上转一转、看一看、比一比、问一问、算一算、想一想，以后再着手落实进货少进试销，然后在适量进货。

因为是新店开张所以款式一定要多，给顾客的选择余地大。

进货安排在每个星期的三或四，这样每个星期六店内肯定是有新品到货的，但只上部份新货，一部份留着星期天上!如果进入销售旺季，三四天就补一次货!

象“三八”“五一”“国庆”等几个节日销售高潮，不要等到差不多时间时再准备货品，提前半个月就可以先开始准备了!要给自己有足够的安排时间才行!

2、进货渠道：

杭州本身就有批发市场，为了获取更好和更优质的货源，还可以在阿里巴巴上找一些浙江周边主要做外贸的拖鞋厂家，外贸的拖鞋一般质量较高。

我计划雇佣三个人，两个小姑娘最好是漂亮mm(爱美之心人皆有之，漂亮mm容易招揽顾客)，主要负责接待顾客，两人轮班倒。

另外招一个年龄大点的阿姨和我自己轮班倒收银，我基本上一直要在店里看着的(除了进货或者重要的事，自己创业累点是应该的)。

两个小姑娘的工资，1200/月+提成，提成为月营业额的1%，提高她们的积极性。

大一点的阿姨也一样，1000/月+提成1%，收银出了问题她要负责。

当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。

开幕当天为招徕顾客，办一些促销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。

做拖鞋产品关键要品种多，给客户有足够的挑选余地，这与其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款的来销售!产品陈列上要突出自己服装的特点，套装等分开陈列，除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方便，如果只想买个性拖鞋的，他只需在个性一类挑选，如果买了春款拖鞋又想买一双冬款棉拖鞋备用的，直接可以在周围拿到。

量多的款要重点推荐，往往卖得最快的，橱窗里的拖鞋要经常更换，这不能偷懒。

1、原则：每周都要有新货上架，以中档为主，高低档为辅(高档点缀低档适量)

2、方针：尽量把其中的每个环节作成标准化，以备日后发展连锁，即模式复制。

3、服务：训练营业员的基本利益，对顾客的服务态度及服务宗旨。

无论顾客是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让其满意离开，常此以往才可能有口碑相传的`美益度，也才会有回头客。

顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

a、免费赠送小饰物，小挂件，让其填一份长期顾客表(做客户数据库)

b、利用顾客数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取或告知打折消息，或者免费送过季衣服(要定量)或送生日礼物等

c、购适量女士手袋告知顾客一次购物满400元送一只女士手袋(女士手袋要在店内陈列出来，进货以38元标价300+的那种为宜，给顾客物超所值的感觉)或者累积消费600元及以上。

a、告知顾客量大或团购可优惠，如：一次购满500元及以上打8折等，或者个人累积消费1000元既获得一张8折的金卡

b、介绍新顾客，如：每介绍一位新顾客并购满200元及以上送推荐人50元购物卷等。

a、人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此了。

“店铺开张大赚送”、“本店商品八折优惠”，也可以采用买一送一的策略(送的货以滞销货为主，过季货为辅)

这些招牌通常能抓住女人的心。

(5)一年中做几次短期促销，售价定为10到30元，非常聚人气!再把店内滞销款低价一起处理!如五一，十一，三八等最佳时间

八、总结

综上所述我用5万元开一个拖鞋专卖店，很多人以为拖鞋是个小东西，无法支撑起一家店铺的运营费用，但我的实践证明，只要定位准确，拖鞋店也可以有很好的前景，不过在这里要提醒其他创业者，拖鞋的零售价一般不高，所以如果是开拖鞋专卖店，客户定位必须得是中高端客户，否则可能连房租都不够交。

〈10〉物业经营管理方案

摘要:随着经济增速下滑，煤炭行业产能过剩，煤矿企业均面临较大的生存压力，直接影响煤矿企业经济效益的经营管理工作也越来越被企业所重视。本文首先分析了当前煤矿企业经营管理工作中存在的不足，对煤矿企业加强经营管理的必要性进行了阐述，并就煤矿企业具体如何加强经营管理从思路和方法等方面提出建议。

近年来，煤炭行业产能过剩，煤炭价格不断下滑，煤矿企业利润大幅缩水，如何应对新常态下的发展困境，成为煤矿企业研究的重要工作。而直接影响着企业经济效益的经营管理工作也越来越被企业所重视，虽然近年来煤矿企业的经营管理工作有了较大提高，但是和新常态下煤矿企业的生存现状对经营管理工作的要求相比还存在较大差距，因此，进一步加强经营管理工作成为煤矿企业经营管理工作人员考虑的重要课题。

在企业管理过程中，目前，煤矿企业普遍存在重视安全生产，轻视经营管理情况的存在，领导层对经营管理工作关注不多，认识不足。同时，企业内部职工也认为经营管理工作是领导、管理层和少数经营管理部门的事情，具体工作中也缺少其他生产等部门的参与，造成经营管理工作缺少与其他部门的联合和协作，经营管理工作难有较大进展。

主要表现在各部门相互独立，部门之间本位意识严重，缺乏必要的沟通和协作，无法对经营管理工作实施统筹规划，矿井虽设有经营矿长一职，但在具体安全生产过程中，经营管理工作的弱势地位，往往在一些原则问题上也不得不让位于安全生产，造成即使部门煤矿企业有统一规划流于形式，难以有效实施。

由于经营管理工作一直以来重视不够，造成企业在经营管理方面人才政策未得到倾斜，加之经营管理开展的广度深度不够，人员在工作中历练不够，工作能力和专业素质有待提高。煤矿企业的经营管理工作，涉及方方面面，不仅要懂生产，抓管理，还要求懂得财务、国家法律法规等方面的知识，因此，煤矿企业的经营管理人才缺乏，专业素质不能满足企业发展需要。

当前，煤炭行业整体效益低迷，煤矿企业要生存和发展就必须有效动用企业的一切资源，尤其是企业内部的人力、物力、财力等，制定和实施科学、有效的经营策略、方案，实现企业经济效益的最大化。

企业要实现科学发展，就必须注重资源节约型企业建设，树立节约意识，合理利用各项资源，通过打造优质、高效的经营管理决策机制，实现降低成本，提高效益，减少投入的目的。

煤炭企业要实现管理现代化，就必须建立科学的经营管理制度，健全内部控制体系，执行科学的决策制度，重视人才培养，实行有效的激励约束机制，最大程度优化内部资源配置，激发员工内在潜力，提高企业整体运行质量，使企业充满生机和活力。

一要转变只重视安全生产的观念。尤其是要摆脱在煤炭行业繁荣时期形成的不恰当、不正确的观念，如:煤矿企业各项工作都必须让位与安全，造成煤矿基层区队可以打着安全管理的幌子，擅自增加强度，提高标准，造成人力、物力、财力投入的大幅增加，浪费严重。二是培养全员的经营管理意识。从企业的整体利益出发把握企业的经营管理工作，要让职工明白，企业经营管理工作开展的好，是维护好、实现好职工利益的最好方式，经营管理工作开展的不好，企业没有效益，无法生存，职工的利益也就无法保证。三是转变对经营管理工作的片面认识。注重部门间的协同合作，将经营管理工作与企业的安全生产工作相融合，避免孤立的开展企业的经营管理工作，经营管理工作开展的好离不开安全生产等部门和人员的支持和参与。

一是完善制度，明确责任。通过严格的规章制度和有效的落实确保煤矿企业各项经营管理工作不断提升。在制度设计时，要注重发挥安全生产等部门、人员的作用，明确其在经营管理工作中的职责，实现企业全员抓经营管理的格局。二是建立科学的决策机制。企业经济效益的好坏很大程度上取决于经营决策是否正确，因此，煤矿企业应在企业内部建立科学化、民主化的经营决策机制，要综合考虑成本、效益，企业内外部条件等因素，减少和避免决策失误。三是做好过程控制。企业的安全生产、经营管理等活动不能过多依赖于事后考核，而要更加注重于事前计划和事中控制，发现问题，及时纠正。对企业而言，事后考核发现问题，往往该事件已经给企业造成了一定的损失，考核已无法弥补，因此，企业要重点将精力放在各项生产经营活动的过程控制上。

煤矿企业要注重经营管理人才的培养，建立经营管理人才的'引进、奖惩、晋升等机制，提高企业的整体经营管理水平。同时，企业经营管理工作人员也要深入现场，调查研究，参与到企业的安全生产过程中，了解企业安全生产所需，与各部门相结合、沟通，从经营管理角度更好的解决安全生产难题。

尤其是信息技术的发展，煤矿企业需借助信息化管理手段，不断加强企业的信息化建设，引进先进的移动互联网技术，改变传统的生产、管理模式，提高企业内控能力和市场反应速度，实现企业人力资源、物流流通、信息、资金等方面的信息化管理，完善企业的经营管理体系，提高企业经营管理水平。

煤矿企业要提升效益，固然要降低成本，但在实践过程中，不能一味地追求低成本，还要从企业的效率、安全等角度考虑，保证综合效益最优，而非成本最低。

要不断深化生产过程的精细化管理，坚持工序控制和提升工效，全面提高单产单进水平，降低单耗，经营管理工作也只有和生产相结合才会产生效益，因此，要强化生产过程中的经营管理。

煤矿企业的经营管理工作的提升是一项长期而艰巨的任务，需要企业的管理者和全体员工共同努力，对于新常态下的煤矿企业来说，企业必须将经营管理工作提升到一个新的高度来抓，通过转变观念、完善制度、创新方法、培养人才等来不断加强企业的经营管理工作，真正实现向管理要效益。

参考文献:

赵尚荣.对创新煤矿企业经营管理工作的几点认识.价值工程，，21.

高启稳，翟东亮.鲍店煤矿创新经营管控模式探讨.中国煤炭，，6.

〈11〉物业经营管理方案

1.完善和促进企业管理制度

在企业内部建立健全管理体制，建立股东大会、董事会以及监事会，明确各管理层、执行层以及经营层的相关职责，充分发挥不同机构自身的作用。促进企业管理制度的创新，推进思想观念的创新、组织结构的创新以及技术的创新，规范化和制度化各项活动。建立奖罚分明制度，是奖励同约束相结合，规范经营者、所有者以及劳动者相互间的责任、义务及权利，构建现代化的企业制度，全面促进内部治理结构的创新，使得企业管理更加科学合理。

2.吸引人才，注重企业文化建立

现在的企业在招聘员工的时候，往往遵循原有的思维模式，过分的注重应聘人员的仪表、谈吐和文化程度，而忽视了一些内在的优秀品质。因此，企业在进行人才的任用时，要突破以往只注重仪表装束、处世态度和经验学历等方面的要求，要大胆任用那些有特定技能的人才，甚至有一些缺点的人才。完备一套特定的人才选拔机制，采用公开考评等竞选方式，杜绝靠关系进公司的现象。

3.做好企业战略发展

企业战略目标关系到企业的发展方向，战略思维的建立是企业进行创新管理的核心。面对当前信息技术的快速发展，全球经济一体化的进程加快，要使企业在严峻的外部环境中处于优胜地位，这就要求企业做好战略创新工作，着眼于全球竞争，充分利用外部环境变化带来的机遇，制定完善的长期战略目标，形成自己的核心竞争力。不断跟踪、预测市场需求，满足顾客需要，利用畅销产品来获得企业利润最大化。不断进行企业运转形式以及竞争方式的改革和创新，建立新的核心竞争力。

4.协调创新结构，推动企业发展

我国现在正处于社会主义现代化建设的关键时期，市场经济风云莫测，对企业经营管理将会提出更高要求，因此，良好的结构组织是保持企业高度机动灵活的基础，各种高新技术的应用，使得传统的组织结构已不能适应新时代下企业的发展要求，这就要求调整创新企业组织结构，向扁平化、柔性化和虚拟化的方向发展，构建学习型组织，提升企业的社会适应力，促进企业的发展。

〈12〉物业经营管理方案

9.1 委托期限内，若因小商户、消费者及其它第三方因本商铺或者在本商铺范围内发生的一切纠纷，由乙方承担全部责任。若因此而使甲方受到追索的，则甲方有权向乙方追偿。

9.2 未经甲方同意，乙方私自扣留收取的租金、广告费、促销费等来源于该商铺的收益时，则应在甲方催告后 日内将扣留款项汇入甲方指定账户。同时，乙方应向甲方支付私自扣留总额的 %违约金。若因乙方私自扣留款项导致甲方解除合同的，则在合同解除后 日内，乙方应向甲方返还所扣留的全部款项，并向甲方支付扣留款项二倍的违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担赔偿责任。

9.3 未经甲方同意，乙方私自将本合同项下权利义务转让给第三方的，则甲方有权解除合同。乙方应在解除合同后三日内向甲方支付 违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担赔偿责任。

9.4 合同解除或终止后，乙方应在 日内撤场。逾期撤场，每逾期一天应向甲方支付 元的违约金。逾期超过 天，甲方有权报警或者采取强制手段清理出场，由此造成的一切损失由乙方承担。

9.5 甲方未按时向乙方支付管理回报的，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之 的违约金。

9.6 乙方或者小商户未按照《物业管理协议》中的约定向丙方缴纳物业管理费、能源费及其它各项费用时，丙方有权按照物业管理协议中的约定收取滞纳金。

9.7 除上述约定外，一方违反本合同约定项下义务时，违约方应向守约方支付 元违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方继续承担赔偿责任。

9.8 违约方的违约行为符合上述一项或者多项时，违约金应分别计算。

第十条 甲乙双方方因履行本协议发生争议的，应协商解决，协商解决不成的，向不动产所在地人民法院起诉。

第十一条 本协议未作约定的，甲乙双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第十二条 本协议一式 份，甲方 份，乙方 份，自双方签字盖章后生效。

甲方： 乙方：

授权代表 授权代表

年 月 日 年 月 日

〈13〉物业经营管理方案

1、____________(以下简称“酒店业主”)，是根据中华人民共和国法律成立的法定企业，法定地址为中华人民共和国___市___路___号。

2、____________(以下简称“管理公司”)，是根据法律注册及存在的公司，法定地址：______。

鉴于：

双方同意订立合同如下：

第1条定义经双方接受后，下列之各措辞，用于本合同以及所有有关之附加或更改文件时，有以下之定义。

1.1酒店--应解释为建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、装置设置及营业设备，其细则详列在后，酒店又应解释为依据本合同而产生之营业运作。

1.2工程地址--应解释为大约有___平方米之工地，位于____市___路___号及___部分房屋，如附表(一)之地图所示，在其上将会建成“酒店以及所有主动或被动之附属建筑物”。

1.3建筑物--应解释为所有在性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施，以及包括所有为该等楼房及设施所设之设备，例如：热力系统、空调系统，所有水管类装置和电器设备，户外及户内之标志，升降机等等。

1.4家私，装置和设备或简称f.f.e--应解释为所有家私、装置、办公室设备、装饰(无论固定或可移动、包括地毯和墙身装修)，厨房、酒吧、洗烫设备、电话设备、浴室水设备、物料运送设备，货物车和所有其它酒店业设备和物资(指使用年限一年以上，单位价值超过人民币八百元的企业固定资产)。

1.5营业设备或简称o.e--应解释为一般用于酒店营业运作之小件，例如：银器、被单、台布等物、陶器皿，小型厨房用具和制服，包括使用年限在一年以内，单件价值人民币八百元以下的低值易耗品购置，具体划分标准按酒店统一会计制度及中外合资会计法规定处理。

1.6统一制度--应解释为管理公司集团所采用之最新一期由美国酒店和酒店业公会所出版之“酒店统一会计制度”。此统一制度不得违反中华人民共和国财政部颁发的“中外合资经营企业会计制度”和其他规定。

1.7会计年度--应解释为由一月一日开始至十二月三十一日止之十二个月期间，第一会计年度应由开业第一天开始至同年之十二月三十一日止。

1.8独立公共会计师--应解释为按中华人民共和国法律规定在中国注册的中国注册会计师。

1.9总收入--应解释为营业收入减去工商统一税后之营业收入。任何直接或间接发生于“酒店”经营之全部收入，包括所有房间总销售、写字楼公寓收入、食物或饮料销售、洗衣、电话、电报和电传的收入，服务费等其他酒店操作及其设备使用费及租赁费等等。也包括商场营业收入或商场出租收入及业主对外投资收入，固定资产收入，存款利息，各种赔偿收入除7.1(d)或(e)条外，其他按7.3条处理和在顾客帐单上所加的任何小帐以及用人民币代替外币结算时，所产生的差额。

1.10营业毛利或简释g.o.p--营业毛利应解释为每一会计年度(或其一部分)之总收入额与酒店营业支出之差额。

1.11营业支出--应依据统一制度，包括下列项目

(a)薪俸，费用和工资，以及其他常规的或时有的，为酒店营业员工派发之其它款项，包括总经理，以及任何员工福利和粮款费用，起居住所、交通、员工膳食、其它杂项福利，因上述薪俸之有关法令或法规而产生之应付款项或税项。

(b)为酒店而消耗的食品和饮料成本，和一般情况下为收益而发生之成本。

(c)依据当地经验，经董事会批准的实际发生的呆帐。

(d)因酒店营业有关雇用之独立公共会计师以及用酒店之需要而聘请的法律顾问费用。

(e)第8.2条所指定付于管理公司之基本管理费。

(f)第7.1条所指定付于管理公司之基本管理费。

(g)所有因正常酒店管理所需之营业设备，购入和更换之开支，包括1.5所列开支条。

(h)所有广告、业务推广和公共关系开支。

(i)第5.3.3条所指定由管理公司集团提供之广告和业务推广支出内之酒店应承担的份额。

(j)因酒店消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其它公用设施费用支出。

(k)付于推销代理及信用卡公司之佣金、费用及开支和预定费用。

(l)为维持酒店之良好操作状况而产生之修葺、保养及更换费用，除第6.1条和第6.2条属业主责任范围的费用外，均列入营业支出。

(m)一般情况下由酒店或由管理公司在酒店所产生之营业费用。

(n)为酒店营业任何直接税项、关税、牌照费的缴付，但不包括第1.12条注明的费用。

1.12独立费用--下列项目应解释为“独立费用”，不应包括在“营业支出”之内。

(a)酒店装饰、固定附属装置和设备的折旧。

(b)本酒店的资本和房地产税项。

(c)本酒店土地使用费。

(d)开业前支出的摊销。

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(e)第6.1条重置储备金的开支。

(f)由业主委任的审计师、律师和其他专业顾问费和任何特别费用。

(g)奖励性管理费。

(h)本酒店业主所得税，固定资产税和利得税。

1.13开房率--应解释为酒店实际出租了的客房数除以酒店可供出租的客房数(不包括从香港地区及外国聘请来的人员的宿舍)的百分比。

1.14不可抗力--下述情况均构成不可抗力之事件。

(a)战争、侵略、反叛、革命、暴动及内战。

(b)政府以统治者身份所作出的措施、政府条例和命令。

(c)地震或任何因自然力量发生而被影响及不可合理预测或抗拒的事故。

(d)劳工纠纷。

(e)其他非管理公司可合理控制的而严重地影响管理公司经营酒店的能力的事故。

第2条酒店计划、建筑及设备

2.1工程地址财产所有权

将建酒店之工地图列于本合同的附录(一)。

2.2酒店规模

酒店将拥有下列：

……套房间及有关配套设备，在中国政策许可范围内，包括但不限于：

……中西餐厅

……酒吧(廊)

……咖啡座

……多用途礼堂

……歌舞厅

……运动/健康设备

……商店

2.3建筑进行程序

为进行酒店的建筑、布置、配备及装饰，酒店业主将对自行聘请及保留所有

有关及需要的建筑师、承包商、室内设计师及其它专家和顾问的费用负责。酒店业主应于六十天内给与管理公司一份酒店设计、建筑及配备总时间计划，而由管理公司提出意见。

2.4酒店验收

管理公司将协助酒店业主在酒店建筑设备安装及完成时之接收程序，酒店业主答应在一段合理时间内执行所有必要措施弥补管理公司向其提出之合理建议。

第3条酒店开业前事项

3.1酒店开业前管理公司所提供的服务

在“酒店”开业之前，管理公司或管理公司集团受业主之委托，从事下列活动：

……设立开业前之预算案，呈交酒店业主批准后执行。

……确立酒店之总体组织和计划开业前之各项活动。

……为酒店设立管理控制和会计制度。

……按照中华人民共和国适用法规，挑选和招募来自各阶层之酒店员工，需要时，履行培训计划。

……协助组织和成立酒店内之各不同部门。

……承担分析各项应保项目，和协商保险计划，在中国保险公司投保。

……采购开业所需的物品。

……制订并执行酒店之市场营销策略。

……承担广告和公共关系计划(确定宣传媒介，拟定宣传材料，传送文件予旅行社，以及介入管理公司集团的广告和公开宣传等)。

……承担业务推广和订房运作。

……组织开业典礼。

酒店业主应以本身费用开支使管理公司有适合之办公地方充分完成其在此段之责任。

管理公司应联同酒店业主采取必要措施，获得因酒店供应、管理和经营而需要之牌照和准许证。

3.2酒店开业前之预算

(a)开业前预算表应如以下第3.5条之规定由管理公司于不迟于开业前六个月呈交酒店业主批准。

(b)预算应包含所有开业前活动之成本和支出。

(c)其应再包含：

……开业前酒店总经理、营业经理和按人员编制在开业前委派给酒店的所需人员的工资。

……招募和培训酒店委任员工成本包括有需要时在本集团内其它酒店之培训费用。

……开业前广告和业务推广之成本。

……开幕典礼之成本。

……一切关于所有需要之经营和行政成本，包括领取所有需要之执照和准许证成本、律师和顾问费用。

……酒店部分开业时，部分经营所需之资金。

酒店业主应依据下列时间表存放包含本预表之资金于8.1条所述的银行帐户，和使管理公司得以运用。

酒店业主应依据下列时间表存放包含本预算表之资金于第8.1条所述的银行帐户，和使管理公司得以运用。

……百分之伍拾(50%)开业前九个月。

……百分之伍拾(50%)开业前六个月。

非管理公司可控制而发生：(a)开业延误酒店业主应将根据因延迟而修订之预算表所需增加之资金，存入上述提及之帐户，使管理公司得以运用。

由开业日起壹百贰拾(120)天内，管理公司应送与酒店业主一份说明所有发生于开业前之开支和交回过渡之款项于酒店业主，该份记录将以会计记录为基础，酒店业主或其代表人将有权在酒店办事处视察及稽核全部帐簿。

如本合同于开业日前因酒店业主原因终止，酒店业主应赔偿管理公司于开业前服务所招致的合理损失，(b)酒店业主应负责向管理公司赔偿。

3.3流动资金及开业所需的物品

酒店业主应在本合同的有效期内提供足够之作业流动资金，使酒店保证得以无间断和有效的运作。

特别提出的是，酒店业主同意在开业前六个月提供予管理公司足够资金，以

采购足够应付初步所需物品(食品、食料和其他消费品)酒店开业后不超过六十天，管理公司应呈交一份确实支出表予酒店业主。

3.4部分开业时间

由双方同意，酒店将有一段部分开业期，由酒店确实完成和获得入伙纸后以供第一个付款客人入住享用酒店设施，至酒店开业日前立即终止，开业日明确列在第3.5条。

部分开业期间于经营期内的营业支出，应列入开业前预算内。

3.5酒店开业日

开业日应经双方同意后决定，并应在：

(a)家私、装置和设备已实质上装配完毕以后。

(b)已取得酒店经营所需之执照和许可证以后。

(c)双方认为该酒店已能在完整的营业基础上提供豪华服务予客人以后。

酒店之开业将不会解除酒店业主遵守本合同条款的责任，特别是参照第2.4条有关更正酒店建筑及设备之任何缺点或不足。

酒店开业日，预计为__年__月__日。

第4条技术顾问服务

4.1专业技术及经验

管理公司应以其专门经验以及专业技术提供现代化的酒店设计及部署工作，并适当地指导酒店业主及其代理人。

4.2技术顾问概要

(a)酒店设备

()管理公司将协助酒店业主选择及订立酒店里应有的各种设备，诸如客房的种类与数量，以及餐饮、宴会、会议厅的形式，酒店后勤等区域。

()管理公司将预备一份设备计划，推荐及详细说明各设备的主要特征。

()酒店业主将需提供包括以下几点的最终设计图及详细规格给“管理公司”。

(1)最终施工图及详细规格，必须具备可用以呈报有关政府机构所需的资料，(适用于呈报及申请有关建筑许可证、规划、消防局准证、旅游局准证等等)招标、施工用途之有关文件。

(2)规范客房的详图。

(3)灯光与园艺布置详图。

(4)最终设备的布置图与详细规格。

(5)适用于市场地销和广告宣传有关客房，各餐饮设备及公共场所的图片或模型照片。

管理公司将会检讨最终设计图及详细规格，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

(b)室内设计与装修

()管理公司将会给予酒店业主就室内设计和针对客房、走廊、公共场所、餐饮设施、宴会厅、会议厅功能上的布局提供意见，以及技术上的建议。

()酒店业主将会提供包括以下几点的最终设计给管理公司。

(1)客房、家私和附属装置性质的客房布局图。

(2)侧面与天花板示意图。

(3)灯光图。

(4)将要采用所有材料的样本和详细规格，包括地毯的样本，墙与天花的处理以及家私和附属装置的材料。

(5)特别设计家私、灯光配件及零件的详细图则。

(6)选定物件的相片。

(7)模范客房的图纸与详细规格。

(8)制服的美术设计、美术稿。

管理公司将会检讨最终设计，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

(c)酒店后勤的供给、营业设备、营业所需的供应，管理公司将会：

()预备一份完整的货单，包括营业设备以及后勤的供给(这份货单应包含物品、数量、详细规格等等)，若酒店业主另有要求，也必须提供一家或多家供应商的地址。

()筹备初步财政预算，以便采购初期所有的营业设备，后勤和营业所需的供应。

()为以上(i)项所列的物品，做好最终财政预算。

()因通货膨胀因素，财政预算应经常地加以检讨与调查。

4.3报酬

(a)上述技术顾问及酒店开业后的服务(参见第3.1条、4.1条及4.2条)所引起的经费，包括其人员的薪俸、旅差费、食宿、办公费等，由酒店业主支付。

(b)津贴、报销费用：在酒店业主的要求下，管理公司将委派专家，针对项目的某一阶段来提供专门的意见，指导或其他方面的服务，酒店业主应承担这些专家的津贴及所引起的费用，包括了来回机票、住宿酒店费、交通费等等。

4.4付款方式

(a)酒店业主对4.3(a)项费用的支出，应与提供服务者另行协商。

(b)津贴、报销费用，每个月管理公司会提出清单给酒店业主，酒店业主须于30日之内付清。

第5条管理公司的责任

5.1管理公司的服务

在本合同有效期内，管理公司应遵守中华人民共和国法律，代表酒店业主执行所有在酒店管理及市场推广范围内之一切任务，管理公司只许用酒店作为以管理公司集团酒店时下高效能管理为标准的酒店经营，管理公司除与国际经营行业正常有关或因标准改变而产生的辅助及附加活动外将不能在酒店内从事其它活动。

5.2商号、商标、服务称号及服务标志酒店根据中国法律程序注册使用名为“××酒店”。

在合同有效期内，管理公司许可酒店业主在酒店公共宣传以及有关酒店经营有关之使用___商号、服务称号、服务标志及商标。所有“酒店”经营的一般用具应注明___之服务标志以便确认酒店为管理公司集团成员之一。合同期满或解约后，酒店将继续使用___商号，至于服务称号，服务标志及商标则在解约时另行协商。

5.3广告

5.3.1集团广告，推广及公共关系

管理公司将会由合同批准之日起准备酒店之所有公开宣传、广告、公共关系及努力促销本酒店业务节目和运动。

5.3.2酒店间之相互广告及宣传

管理公司集团之酒店将会向它们之顾客推荐酒店业主之酒店，同样酒店亦应向其顾客推荐集团之其他酒店。

5.3.3集团广告和业务推进之分摊

酒店应共同负担管理公司集团为属下酒店之共同利益而推行如本段叙述之广

告及业务推进活动，其应承担款项相等于酒店每月总收入百分之一。管理公司将按月收取该款项，该款项将于计算营业毛利时当作营业支出处理(由管理公司自行完税)管理公司应提供给与酒店业主所有已进行广告及业务推进活动的证明资料。

〈14〉物业经营管理方案

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