报告|估价报告（精品14篇）_估价报告
时间:2018-11-23 作者:工作汇报网估价报告（精品14篇）。
⬮ 估价报告
本人于取得了造价工程师执业资格证书，咨询工程师(投资)执业资格证书，积累了丰富的施工管理和预结算经验，能有效的控制成本，并合理确定和控制建设项目从投资估算到竣工结算各个阶段的工程造价;熟悉总包、分包、材料设备采购的招标文件和合同文件的编制及审核工作;了解相关规定和政策，熟悉工程量清单计价规范、北京市定额和地方定额，具有造价工程师的知识体系和能力。计算机操作熟练，精通word、excel等办公软件和预算软件，如预算大师、广联达等。有强烈的事业心和责任感，工作踏实，严谨，耐心细致，办事效率。
⬮ 估价报告
1.依据国家国有资产管理局和国家物价局价费字<1992>625号《资产估价收费管理暂行办法》规定，结合深圳市的实际情况制定的收费标准及项目特点，双方议定本项目总收费人民币____万元;
2.费用支付办法和时间。
①本委托协议书双方签字或盖章后即预付人民币____万元，乙方收到预付款后开始进行估价工作。
②余款人民币____万元在甲方取报告时付清。
⬮ 估价报告
委托估价方: (以下简称甲方)
受理估价方: (以下简称乙方)
甲乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下，
一、估价基本事项，
1、估价目的， ;
2、估价基准日， ;
3、估价对象，
二、甲方应于 年 月 日以前将委估对象估价所必要的资料提交给乙方并对提供资料的真实性、完整性和合法性负责。甲方应提交的资料具体如下(复印件)，
√营业执照 □身份证 √土地使用证 √房产证 √总平面图
□工程结算资料 □其他，
三、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列方法计算，
四、乙方根据甲方估价需要，保证对上列估价对象予以客观、公正地估价，并出具该委估对象估价报告书，于 年 月 日以前交付甲方。
五、甲方应在签定本合同后支付评估预付款 / 元，在乙方出具报告之日付清全部评估服务费。
六、本合同自甲、乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，需经双方协商解决。
七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同于 年 月 日正式签订。
甲方， 乙方，
地址， 法定代表人，
法定代表人， 地址， 联系电话， 联系电话，
开户行，
帐号，
年 月 日 年 月 日
⬮ 估价报告
房地产估价报告写作的文字要求：
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求，具体要求如下：
（1）对词义的要求：1）用词准确；2）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；3）用词不可带有较强烈的感情色彩；4）用词简练、标准，不堆砌、不生造。
（2）对语句的要求：1）句子完整；2）搭配得当；3）逻辑严密；4）句子简洁。
⬮ 估价报告
估计报告是指全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
房地产估价报告由以下两种：1）由房地产经纪咨询机构出具的咨询性质的报告，不具备法律效力，只提供给委托人一种参考意见；2）由房地产估价资质的估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，具有法律效力。
一般由以下八个组成部分：1、封面2、目录3、致委托方函4、注册房地产估价师声明（所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，对签名的注册房地产估价师起一种警示作用）5、估价的假设和限制条件（在此部分要对委托人提供的有关情况与资料进行必要的检查核实）6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件
⬮ 估价报告
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?
答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，20xx年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线；
假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2)应搜集审核的资料；
国有土地使用权证书；&考试大&建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等；
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?
平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法。
⬮ 估价报告
委托估价方：____________（以下简称甲方）
受理估价方：____________（以下简称乙方）
甲乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因______的需要，委托乙方对下列房地产在______年______月______日的价值进行评估，估价范围为：
_________________________________________________
二、乙方应根据甲方的估价需要，保证按照国家有关规定,对上列房地产之价值予以客观、公正地估价，最后出具该委估房地产的估价报告书，于______年______月______日以前交给甲方。甲方应于______年______月______日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
甲方应提交给乙方的资料具体如下：?______________________________________________
三、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方须派其熟悉情况的人员配合.
四、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
五、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列_____办法计算：________________________________
估价服务费总额为_____元（人民币或美元）。自本合同签订之日起_____日内，甲方应先预付给乙方_____元（人民币或美元），余款待乙方将枯价报告书交付甲方后_____日内付清。
六、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费______％；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
八、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起＿日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起＿日内完成委估房地产的复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用，甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。
九、其他：?_________________________________
十、本合同自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。本合同未尽事宜，需经双方协商解决。
十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机关执一份。
本合同于______年______月______日正式签订。
甲方：___________________
法定代表人：_____________
地址：___________________
编码：_______________
电话：___________________
银行账户：_______________
乙方：___________________
法定代表人：_____________
地址：___________________
编码：_______________
电话：___________________
银行账户：_______________
公证机关：?______________
公证员：_________________
公证日期：_______________
⬮ 估价报告
不动产估价实习心得在系统而详细地学习了《不动产估价》这门课程之后，我们进行了《不动产估价》的课程实习。虽然不愿意做，但是这毕竟是我们一门学位课，也是我们专业至关重要的一门课程，所以我们必须认真地做好它。在课程设计过程中，我们不断发现错误，不断改正，不断领悟，不断获取。最终的检测调试环节，本身就是在践行“过而能改，善莫大焉”的知行观。这次课程设计终于顺利完成了，在设计中遇到了很多问题，最后在老师的指导下，终于迎刃而解。在今后社会的发展和学习实践过程中，一定要不懈努力，不能遇到问题就想到要退缩，一定要不厌其烦的发现问题所在，然后一一进行解决，只有这样，才能成功的做成想做的事，才能在今后的道路上劈荆斩棘，而不是知难而退，那样永远不可能收获成功，收获喜悦，也永远不可能得到社会及他人对你的认可。
通过本次的实习，我还发现自己以前学习中所出现的一些薄弱环节，并为今后的学习指明了方向，同时也会为将来的工作打下一个良好的基础。这次的实习为我们提供了一个很好的锻炼机会，使我们及早了解一些相关知识以便以后运用到以后的工作和学习中去。特别是最后的答辩，老师悉心地指出了我们报告当中的不足，让我们受益匪浅。
实习的时间我们安排在6月18号6月20号这三天。这次我们小组的实习地点位于新建县长镇友谊路附近，北至新建大道，西至 1
幸福南路，南至友谊路，东至长麦路。根据我们小组实地考察，主要集中在心怡雅居和力天阳光两个小区。因此这两个小区为本次估价的主要样本采集地区。根据我们小组的调查结果，我们总结出这两个小区的基本概况，心怡雅居，力天阳光简介：
小区住宅均朝南，光线好，采光足;周围热闹人气旺，距离农贸市场近，下楼即可买菜;周边交通方便，附近有公交站台;周围邮局、医院、学校、幼儿园等公共基础设施距离都不算太远，公共设施基本完备。
我们小组为了更好的进行下一步的报告的编写，进行了区域修正和个人修正。根据实地考察所得，针对这次估价区域基准价格修正，分为区域因素和个别因素两个部分。区域因素：该区域除去友谊路范围外，剩余地区主要以居民住宅为主。针对区域住宅条件，此次估计的区域因素共分基本设施情况、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况。个别因素：心怡雅居和力天阳光。小区内差异存在，小组对设置建筑新旧程度、建筑公共设施情况、所在楼层、户型、装修情况、朝向六个指标来对每个样本进行个别修正。
虽然实习非常的短暂，但是却可以让我们牢记好一段时间。平时，我们不管做什么事，都要明确自己的目标，就像我们到公司工作以后，要知道自己能否胜任这份工作，关键是看你自己对待工作的态度，态度对了，即使自己以前没学过的知识也可以在工作中逐渐的掌握。因此，要树立正确的目标，在实现目标的过程中一定要多看别人怎样做，多听别人怎样说，多想自己应该怎样做，然后自己亲自动手去多做。
只有这样我们才能把事情做好。
虽然在这次实习中我只是负责比较简单的部分，但能把自己在学校学到的知识真正运用出来也使我颇感兴奋!在学校上课时都是老师在教授，学生听讲，理论占主体，而我对知识也能掌握，本以为到了实践能够应付得来，但是在现实里并没有想象的那么容易，平时在学校数字错了改一改就可以交上去，但在实践中，数字绝对不可以错，因为质量是第一生命，质量不行，项目效果就会跟不上，而效率也会随之下降，公司就会在竞争的浪潮中失败。
因此，每一个环节都不能出错。这种要求是我们在课堂上学不到的。在学校里可能只需会解一道题，算出一个程式就可以了，但这里更需要的是与实际相结合，没有实际，只是纸上谈兵是不可能在社会立足的，所以一定要特别小心谨慎，而且一旦出错并不是像学校里一样老师打个红叉，然后改过来就行了，在实践中出错了是要负责任的，这关乎你所在的单位的的利益。这次的实习是丰富而又有意义，一些心得和体会让人感到兴奋，但却决不仅仅用兴奋就能描述的，因为这是一种实实在在收获，是对“有经验者优先”的感悟。
这次实习不仅仅是锻炼了我们在估价方面的一些基本方法，同时，经过这次实习，我还从中学到了很多课本上所没有提及的知识，还有就是在就业心态上我也有很大的改变，以前我总想找一份适合自己爱好，并且专业对口的工作。可现在我们都知道找工作很难，要专业对口更难，很多东西我们初到社会才接触、才学习。所以我现在要建立起先就业再择业的就业观。应尽快学会在社会上独立，敢于参加与社会竞争，敢于承受社会压力，使自己能够在社会上快速成长。总的来说，作为一个快要毕业的大学生，无论是在今后的`工作或是生活中，实习都将成为我人生中一笔重要的资本。
给我感触最深就是合理分工和有效配合对于一个团队来说是非常重要的，没有分工和配合是不能完成一项艰巨的任务的。只有合理分工，默契配合才会让小组中的人不会那么容易感到疲惫。要完成我们定下来的工作能够得到有力的保证的话。怎么样进行合理的分工就显的很是重要了，合理的分工可以提高人们的工作效率，增强一个人的团队意识。为很好的完成目前有一个前题的保证。因此说以下是我对于怎么样进行合理分工简单的想法：
一、根据个人的所长进行分工;
二、根据个人的年龄进行分工;
三、根据个人的性格进行分工;
四、根据个人的能力进行分工;
五、根据个人的想法进行分工。
经过这段时间的实习，我主要有以下几点感想：
一、坚持：我们不管到哪一家公司，一开始公司都不会给我们太多的工作，一般都是先对我们进行培训，让我们看，时间短的是几天，时间长的要几周，在这段时间里很多人会觉得无聊，没事可做，也学不到什么东西，便产生了离开的想法，可是这时你其实还没有真正接触到公司的真正内涵，所以在这个时候我们一定要坚持，轻易放弃只会让自己后悔。
二、勤动手：我们去公司实习，公司多数把我们当学生看，这段时期，公司不会给我们重要的工作，可以又不想让我们闲着，因此，我们应该主动找一些事来做，从小事做起，刚开始也只有打杂，你没事就多动动手，这样公司的同事才会更快的接受你，大家才能看到你的积极和能力，接下来才会让你做一些重要的工作。
三、多听、多看、多想、多做、少说
我们到公司实习以后，要知道自己能否胜任这份工作，关键是看你自己对待工作的态度，态度对了，即使自己以前没有学过的知识也可以在工作中逐渐掌握，态度不好，就算自己有知识基础也不会把工作做好，四少一多就是我的态度。我们刚开始实习或工作时，可能会搞不清楚自己该做些什么，觉得压力很大，在工作过程中多看别人别人怎样做，多听别人怎么说，多想自己应该怎样做，然后自己动手去多做，光动嘴不动腿是不行的，所以我们今后不管干什么都要端正自己的态度，这样才能把事情做好。
四、少埋怨
有点人会觉得公司这里不好那里不好，同事也不好相处，工作也不如意，经常埋怨，这样只会影响自己的工作情绪，不但做不好工作，还会增加自己的压力，所以，我们应该少埋怨，要看到公司好的方面，对遇到的问题应该向办法去解决而不是去埋怨，这样才能保持工作的热情。
五、虚心学习
在工作过程中，我们会碰到很多问题，有的是我们懂得的，也有很多是我们不懂的，不懂的问题我们要虚心向同事或领导请教。当同事教给我们技能的时候，我们也应该虚心的接受，不能认为自己懂得一些知识就飘然然。谦虚的我们中华民族的传统美德，我们应该学会谦虚，做好自己，让别人与自己相处的时候更加融洽和自然，内外兼修，培养好自己的性格。
六、错不可怕，就怕一错再错
人无完人，每个人都有犯错的时候，工作中第一次做错不要紧，但也主动认识到自己为什么做错了，要怎么改，不能一而再，再而三的犯错。当朋友指出你的错误的时候要认真的反省，真的是错了吗?
七、自主学习
工作后不再像在学校学习那样，有老师，有作业，有考试，而是一切要字迹主动去学校去做，只要你想学习，学习的机会是有很多的。实习的时候，有比较多的休息时间，要利用好这些时间，少看一部小说，多了解一些感兴趣的知识。
八、团队精神
工作往往不是一个人的事情，是一个团队在完成一个项目，在工作的过程中如何保持和团队中其他同事的交流和沟通也是相当重要的。要有与别人沟通、交流的能力以及与个人合作的能力，合理的分工可以使大家在工作中各尽所长，团结合作，配合默契，共赴成功。个人想要获得好的业绩，必须牢记一个规则，我们永远不能将个人利益凌驾于团队利益之上，在团队工作中，会出现在自己的协助下同时也从中受益的情况。反过来看，自己本身受益其中，这是保证自己成功的最 6
重要的因素之一。
九、为人处事
作为学生面对的无非是同学、老师、家长，而工作后就要考虑更为复杂的关系，无论是和同事还是领导，都要做到妥善处理，多沟通，并要设身处地地从对方的角度换位思考，而不是只考虑自己的事。
经过这次实习，我从中学到了很多课本中没有的知识，在就业心态上也有很大改变，以前我总想找一份自己喜欢、专业对口的工作，克现在我知道找工作很难，要准也对口更难，很多东西我们初到社会才接触，所以我现在不能再像以前那样等待更好机会的到来，要建立起先就业再择业的就业观，要尽快丢掉对学校的依赖心理，学会在社会中独立，敢于参加社会竞争，敢于承受社会压力，使自己能够在神会上快速成长起来。在以后的学习生活中，我会谦虚谨慎，勤奋努力，加强修养，以更开阔的胸襟，更智慧的头脑，更高尚的品德服务社会。这次实习只是我人生中一个奋斗的起点，我也相信自己一定会以更加饱满的热情和决心投入到未来的工作当中去，相信自己一定能交出更加满意的答卷。
实习，就是把我们在学校所学的理论知识，运用到客观实际中去，是自己所学到的理论知识有用武之地，只学不实践，那么所学的就等于零。理论应该与时间相结合。另一方面，实践卡可以为以后找工作打基础。通过这段时间的实习，学到一些在学校里学不到的东西。因为环境不同，接触的人与事不同，从中学到的东西自然就不一样。要学会从实践中学习，从学习中时间。而且中国的紧急飞速发展，在拥有越来越多的机会的同是，也有了更多的挑战。对于人才的要求就会越来越高，我们不只要学号在学校所学到的知识，还要在生活中，实践中学其他知识，不断从各方面武装自己，才能在竞争中突出自己，表现自己。在短暂的实习过程中，我深深的感觉到自己所学的知识的肤浅和在实践运用中知识的匮乏，刚开始的一段时间里，对一些工作无从下手，茫然不知所措，这让我感到非常的难过。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到时间，菜发现自己知道的是多么少，这是菜真正领悟到学无止境的含义。
实习是每个大学生必须拥有的一段经历，他是我在实践中了解社会，让我学到了很多课堂上根本就学不到的知识，也开阔了视野，增长了见识，为我以后进一步走向社会打下坚实的基础。
⬮ 估价报告
一、岗位职责
1、接待客户;
2、记录客户需求,并为客户提供咨询服务;
3、严格按照国际及国家检测标准和流程对奢侈品进行检测和评估,填写评估报告;
4、提供公平的鉴定信息,满足买卖双方的'技术要求;
5、协助客户解决交易中的各类疑问,达成客户满意度;
6、和客户沟通售卖方案,签订售卖合同;
7、潜在客户的定期回访及跟踪;
8、领导层交代的其他工作。
二、任职要求:
1、获得鉴定估价师资格证且执业3-5年以上工作经验;
2、了解商品基本知识和质量认证等相关知识;
3、了解相关法律法规知识;
4、具备扎实的文字功底,语言表达能力;
5、具有出色的信息获取能力和敏锐的观察判断、分析计算判断能力、语言表达能;
6、大专以上学历,会计学、经济类、市场类相关专业优先;
7、其它不限
⬮ 估价报告
2008年土地估价师考试简介
1、考试改革
全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。
2、报名条件
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1．取得大专学历且从事相关工作满两年；
2．取得本科学历且从事相关工作满一年；
3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
3、考试参考教材
考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。
4、考试时间
欲报考人员请关注近期国土资源部和中国土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。
5、考核内容
试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
6、考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
应试人员应使用2B铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。
7、资格证书
土地估价师资格考试工作由国家土地管聿棵磐骋蛔橹＞际浴⑸蠛耍细裾叻⒏恋毓兰凼ψ矢裰な椤?nbsp;
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的；
4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的；
5、不予注册的其他情形。
第八条 注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。
1、变换从业单位的；
2、所在评估机构合并、分立的;
3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的；
4、其他应该变更注册的情形。
注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。
省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。
第九条 注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。
第十条 注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。
1、丧失民事行为能力的；
2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的；
3、连续两年未通过年检的；
4、违反本规定弄虚作假进行注册的；
5、受刑事处罚的；
6、违反其他自律规定的。
被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。
第十一条 本办法由中国土地估价师协会负责解释。
土地估价师考试——报名条件
土地估价师报考条件：
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1．取得大专学历且从事相关工作满两年；
2．取得本科学历且从事相关工作满一年；
土地估价实务基础 14∶30-17∶00
9月21日 土地估价案例与报告 9∶00-11∶30
土地估价相关知识 14∶30-17∶00
土地估价师考试——考核内容
考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲（2008年）》（另行发行）。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
土地估价师考试——考试方式
考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
土地估价师考试——资格证书
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部的《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续三个考试内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
土地估价师职业介绍
一、土地估价师，指经全国统一考试合格，获得《 土地估价师资格证书》，并注册登记，具有独立从事土地估价资格的人员。国家实行土地估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事土地评估业务的单位，必须配备有一定数量的土地估价师。
我国土地估价师资格实行全国统一考试制度，一般每年举行一次。
二、参加土地估价师资格考试的人员，需具备下列基本条件：
1、坚持四项基本原则，认真执行国家有关土地管理法律、法规的规定；
2、认真履行岗位职责，胜任本职工作，遵守职业道德，能公正、客观地开展土地估价工作。同时，还须具备下列条件之一：
（1）取得土地估价相关学科（包括土地管理、房地产经营管理、城市规划以及经济、地理、建筑工程等，下同）博士学位或中级以上职称；
（2）取得土地估价相关学科硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，具有2年以上相关专业工作经历；
纪、作弊行为。
二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。
三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作：
（一）明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求；
（二）现场核对考场座位编号，巡视考场并进行封闭，考场钥匙由监考人员中一人专管。
四、监考人员领取试卷后，应于每场考试开考前30分钟进入考场。一名监考人员在考场门前检核应试人员证件，另一名监考人员要引导应试人员到指定的座位，查收禁止带入考场的物品。制止无关人员进入考场。
五、第一科开考前由监考人员中1人向应试人员宣读《考场规则》，然后二人与随机选定的1名应试人员共同对试卷进行验封，没有问题的，应在开考前10分钟面对应试人员开拆试卷袋、发放试卷和答题卡；有问题的，应及时向总监考人报告。
六、监考人员应在开考前10分钟内指导应试人员按要求在答题卡、答题纸上填写考号和姓名，并核对应试人员填写的姓名、准考证号、身份证号是否符合要求，是否与其所持的准考证一致，是否与其准考证上的照片相符。对于无准考证、身份证的，应即刻将其请出考场。在填写（填涂）考号、姓名、身份证号的时间内，应试人员不得答题。
七、考试时，除应试人员、监考人员和考区考务工作负责人(须佩戴监考标志)外，其他人员一律不得进入考场。考试过程中，总监考人应经常在各考场间巡查。各考场监考人在开考30分钟后应立即对缺考人员试卷、答题卡加盖“作废”章。
八、监考人员对试题内容不得做任何解释或暗示，对应试人员就试题文字印刷不清提出的询问应当众解答。
九、监考人员发现应试人员有作弊行为时，应立即制止，对情形严重的，应报告总监考人作此场考试不计分处理(见附件2)。认真填写《考场情况记录表》和《缺考人员名单》，对作弊行为及时进行登记。
十、监考人员发现应试人员突患疾病不能坚持考试的，应劝说其停考就医。
十一、监考人员应坚守岗位，在监考期间不得吸烟、吃零食、阅读书报或谈笑，不准抄题、做题或将试卷带出、传出或进入其他考场，不做与监考无关的事情。
十二、监考人员应严格执行考试时间。考试终结前15分钟，监考人员应向应试人员提示注意时间。考试时间终结，应要求应试人员立即停止答卷，将考卷、答题卷、答题卡翻放在桌面上，迅速离开考场。
十三、考试结束后，监考人员应即回收、清点试卷、答题卡，并按考号顺序排列，发现应试人员携带出考场的应立即追回。要保持答题卡平整，切勿折损。
十四、监考人员回收本考场试卷、答题卡完毕后，应将试卷集中送至考点的监考办公室，按密封要求进行集中封装，并在密封袋口签字后，于15分钟内送到总监考人处加盖密封章。
⬮ 估价报告
甲方(委托评估方)：_____________________________________________________
住所：__________________________________________________________________
乙方(受托评估方)：_____________________________________________________
住所：__________________________________________________________________
一、评估范围
根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：____________________________。
二、评估的目的
甲方设定本次评估目的为：________________________________________________。
三、评估内容(价值类型)
本次委托评估内容为：____________________________________________________。
四、评估基准日
甲方设定本次评估基准日是：________年________月________日。
五、甲乙双方的责任
(一)甲方的责任
1.甲方保证估价对象的安全完整，对所提供的资料真实性、合法性、完整性负责。
2.甲方及时为乙方的评估工作提供其所要求的'评估明细表、数据资料和其他有关资料并加盖公章，确保向乙方提供相关资料的复印件与原件一致，且确保在实地查看现场时所指示的评估对象实物与甲方提供相关资料指向的实物一致。
3.甲方应积极配合评估工作，对乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件。
4.甲方按本合同的规定及时足额支付评估费用。
5.未经乙方同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(二)乙方的责任
1.乙方应按照国家有关法律法规和估价技术标准、规范进行评估，出具评估报告，保证评估报告的客观、公正、公平。
2.乙方在评估过程中，应自觉维护甲方及相关当事人各方的正当利益。
3.在评估过程中，乙方应与甲方充分交换意见，对甲方提出的真实、客观、合理的意见应当予以充分考虑。
4.乙方对执行业务过程中知悉的甲方商业秘密严加保密。除非国家执业准则另有规定，或经甲方同意，乙方不得将其知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。
5.未经甲方书面许可，乙方及参与项目的注册房地产估价师不得将评估报告的内容向甲方以外的单位或个人提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。
六、评估报告使用者
评估报告使用者为________________和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
评估报告仅供________________使用，法律、法规另有规定的除外。乙方及参与项目的估价师对甲方和其他国家法律、法规规定的评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
七、评估报告提交期限和方式
评估报告的提交期限为：在甲方提交评估资料后________个工作日内出具评估报告初稿;经甲方和乙方沟通确认后，乙方在________个工作日内出具正式的评估报告。
乙方向甲方出具的评估报告正本一式________份。
八、评估服务费总额、支付时间和方式
经友好协商，本次评估服务费总额为人民币________。甲乙双方在本评估合同签订之日起，甲方向乙方预付人民币________。其余费用人民币________，在乙方提交评估报告时一并付清。
九、合同的有效期间
本委托合同书一式两份，各方各执一份，同具法律效力。本合同自签署之日起生效，并在本合同事项全部完成日之前有效。
十、约定事项的变更
由于出现不可抗力的情况，影响评估工作如期完成，或需提前出具评估报告，各方可要求变更约定事项，但应时通知各方，并由各方协商解决。
十一、违约责任和争议解决
1.在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延;如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。
2.乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费________ ‰;甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
3.甲方接到乙方提交的估价报告书次日起________日内，如果对估价结果有异议，且有正当理由，可向乙方提出复估或重估，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起________日内完成委托房地产的复估或重估报告书交付甲方。甲方逾期不提出者，估价报告书生效。
4.当合同履行过程中产生争议时，各方应当友好协商;协商不成，任何一方可将争议提交仲裁委员会申请仲裁。
十二、其他事项
1.当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时，乙方可以中止履行合同;相关限制无法解除时，乙方可以解除合同。
2.提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是甲方和相关当事人的责任。
3.其他有关事项：
甲方（盖章）：_______________乙方（盖章）：___________________
甲方代表签名：_______________乙方代表签名：___________________
地址：_______________________地址：___________________________
电话：_______________________电话：___________________________
传真：_______________________传真：___________________________
日期：______年______月_____日日期：_______年_______月_______日
⬮ 估价报告
委托估价方：______________（以下简称甲方）
受理估价方：______________（以下简称乙方）
甲乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本协议，内容如下：
一、甲方因的需要，委托乙方对下列房地产在_______年_____月____日的价值进行评估，估价范围为：
___________________________________________。
二、乙主应根据甲方的估价需要，保证按照国家有关规定，对上列房地产之价值予以客观、公正地估价，最后出具该委估房地产的估价报告书，于年月日以前交给甲方。甲方应于年月日以前将委估房地产的产权经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
甲方应提交给乙方的资料具体如下：
___________________________________________。
三、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方须派其熟悉情况的人员配合。
四、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
五、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：
___________________________________________。
估价服务费总额为_______元（人民币或美元）。自本合同签订之日起_______日内，甲方应预付给乙方_______元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付甲方后_______日内付清。
六、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费_____%；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
七、甲方如果中途中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的_______%，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
八、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起_______日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起日内完成委估费房地产的复估或重估报告书交会甲方，乙方不再追加索取估价费用。甲方逾期不提出者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。
九、其他：
十、本合同自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。未尽事宜，需经双方协商解决。
十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机关执一份。
本合同于_______年_____月____日正式签订。
甲方：_______乙方：_______
法定代表人：（签章）法定代表人：（签章）
地址：______________地址：______________
邮政编码：_______邮政编码：_______
电话：______________电话：______________
银行账户：______________银行账户：______________
⬮ 估价报告
《房地产估价理论与方法》复习题 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动； 特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；
答：本质：评估房地产价值
现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处 房地产含义的总结（P46）
房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移动2：独一无二3：寿命长久4：供给有限5：价值较大6：用途多样7：相互影响8：易受限制9：难以变观10：保值增值 为什么说房地产的变现能力弱？(P64)答：房地产由于具有价值较大、独一无
二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。简述房地产价格与一般物品价格的异同(P83)答：同：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。
异：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。名词解释：
估价时点（P31）：也称为价值时点、评估基准日、评估期日。所评估的估价对象价格或价值对应的某一特定时间。估价假设（P34）：针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
房地产需求(P85)：某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
房地产供给(P88)：房地产开发企业和拥有着在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
残余价值(P100):估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。基准地价(P110):在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价(P110)：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
房地价格(P111)：房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占有范围内土地的价格，或者土地及其上建筑物的价格。
楼面地价(P112)：简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。期房价格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。定基价格指数与环比价格指数(P192)：在价格编制中，需要选择某个时期为基期，如果是以某个固定时期为基期的，则为定基价格指数。如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。决定房地产需求量(P86)、供给量的因素主要有哪些？(P88)决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。什么是房地产均衡价格(P90)？简述其形成机制(P91)房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致买方之间或者卖方之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。房地产价格影响因素有哪些分类？每种分类的内容是什么？（P121）
房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。房地产外部因素有人口、制度政策、经济、社会、国际、心理和其他。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。
也可以分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素。房地产状况因素是房地产自身因素。房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有影响的因素。房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响的因素。金融政策、利率变动、税收政策变化是怎样影响房地产价格的？(P138,展开)金融制度政策:采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨，相反，会导致房地产价格下降。
利率变动：提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，减少商品房的需求，使商品房价格下降，反之，会使商品房价格上涨。
税收制度政策：1.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而推动房地产价格上涨，反之，会使房地产价格下降。
2.增加卖方的税收会使房地产价格上涨，减少卖方税收会使房地产价格下降。增加买方税收，比如提高契税税率，会抑制房地产的需求，从而使房地产价格下降。见面契税，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨。
3.增加房地产保有环节税收，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，抑制房地产投资与投机，减少房地产的需求，房地产价格下降。试列举一些对房地产价格有影响的规划和计划，并简述其对房地产价格的具体影响。（P140,展开）
对房地产价格有影响的规划有： 国民经济和社会发展规划：十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨，会使大户型高档商品房价格上涨。城市规划：如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。
土地相关规划和计划：土地利用总体规划确定建设用地总量、农用地转用量和国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局，决定了房地产开发用地的供应状况，对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响。
住房相关规划和计划：住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加，对房地产价格价格有较大的影响。影响房地产价格的交通条件可细分为哪些？它们是如何影响房地产价格的？
交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、道路状况、交通收费情况、停车的方便程度、交通管制。
如何影响：1.对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。
2.从房地产位置看，离道路和站点越近的房地产，其升值幅度就越大。3.从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后，完成之前。影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些？（P133）它们与房地产价格的关系如何？(P134)外部配套设施：教育质量高的中小学、医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐场所。外部配套设施完备的住宅，其价格就越高，反之，其价格越低。房地产估价原则主要有哪些？(P153)房地产估价为何要遵守最高最佳使用原则？如何衡量及找出估价对象的最高最佳使用？(P166)房地产估价原则：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④价值时点原则⑤最高最佳利用原则⑥谨慎原则
房地产估价之所以遵守最高最佳利用原则，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有着都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
如何衡量：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求？为什么要遵守该原则？(P165)要求：：(1)如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。房地产估价原则中的谨慎原则对估价有何要求？何种目的的估价应遵守该原则？为何？(P171)要求：1.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。
2.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率和资本化率不应偏低。
3.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折扣。
4.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
在房地产抵押价值评估应遵守谨慎原则。
由于需要处分抵押物的时间与估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金。损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。简述比较法的含义(P173)、理论依据及比较法估价的操作步骤(P175)比较法含义：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。理论依据：替代原则 步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。简述比较法适用的估价对象及比较法估价需要具备的条件(P174)比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。例如：住宅、写字楼、商铺、标注厂房和房地产开发用地。
具备条件：1.比较法估价需要在价值时点的近期较多类似房地产交易。2.获取房地产真实成交价格及估价所必要的房地产状况信息
3.运用比较法估价需要把营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。简述比较法中搜集交易实例(P177)、选取可比实例的要求(P179)搜集交易实例的要求，搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
选取可比实例的要求：1.数量要求，一般选取3至5个可比实例 2.质量要求：可比实例与估价对象房地产相似，可比实例的交易方式适合估价目的，可比实例成交日期接近价值时点，可比实例的成交价格应尽量为正常价格。3.注意其他问题： 比较法估价中为什么要统一付款方式并以成交日期一次性付清为基准？(P183)房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款的方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为了便于比较，价格一般在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些？(P189)1.利害关系人之间的交易。2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。3.被迫出售或被迫购买的交易。4.人为哄抬的交易。5.对交易对象有特殊偏好的交易。6.相邻房地产合并的交易。7.受迷信影响的交易。比较法估价中房地产状况调整的内容有哪些？(P196)1.区位状况调整的内容：将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
2.实物状况调整的内容：将可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
3.权益状况调整的内容：将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为估价对象权益状况下的价格。简述收益法的含义、本质(P212)、理论依据及收益法估价的操作步骤(P216)收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
本质：以房地产的预测未来收益为导向来求取房地产的价值和价格。理论依据：预期原理
操作步骤：1.选择具体估价方法，选择报酬资本化法还是直接资本化法
2．测算收益期或持有期3.测算未来收益 4.确定报酬率或资本化率、收益乘数 5.计算收益价值 简述收益法适用的估价对象及收益法估价需要具备的条件(P215)适用对象：收益性房地产，包括：住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐园、影剧院、停车场、标准厂房、农地等。条件：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。对未来预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为基础。收益法估计中求取净收益应注意的问题有哪些？（P242）
1.有形资产和无形资产 2.实际收益和客观收益
3.乐观估计、保守估计和最可能估计 4.重置提拨款和扣除方式 简述报酬率的含义及(P246)其与资本化率的区别与联系(P255)报酬率：报酬率也成为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。
联系：资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率。
区别：1.资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。2报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价格的比率。
2.资本化率是房地产某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的净收益的现值的比率。
简述直接资本化法与报酬资本化法的优缺点(P256)直接资本化法的优点：1.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。2.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况。3.计算过程比较简单。缺点：由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。
报酬资本化法的优点：1.指明了房地产价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础。2.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观容易理解。3.由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是接近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资和收益率也可以求取报酬率。缺点：由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。
成本法中的“成本”是成本还是价格？原因何在？(P269)成本法可以说是以房地产价格各个组成部分之和的基础来求取房地产的价值和价格。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。成本法中的“成本“不是通常意义上的成本，而是价格。33 简述成本法的本质、理论依据(P270)及成本法估价的操作步骤(P273)成本法的本质是一房地产重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值或价格。理论依据：生产费用价值论
操作步骤：1.选择具体估价路径 2.测算重置成本或重建成本 3测算折旧 4.计算成本价值
简述成本法估价中投资利息的含义及计算投资利息需要把握哪些方面？(P278)投资利息：房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息与手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，都应计算利息。
投资利息：1。应计息项目 2.计息周期 3.计息期 4.计息方式 5.利率
成本法最基本的公式是？(P284)房地产价值=房地产重新构建价格—房地产折旧
简述重新构建价格的含义(P287)1.重新构建价格是在价值时点的重新构建价格。2.重现构建价格是客观的重新构建价格。3.建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格，土地的重新构建价格是价值时点状况的土地的重新构建价格。
简述建筑物折旧的含义及引起建筑物折旧的原因(P295)建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新构建价格与在价值时点的市场价值之差。原因：物质折旧、功能折旧、外部折旧。
简述假设开发法的含义、本质、理论依据(P319)及假设开发法估价的操作步骤（P322）
含义：假设开发法简要得说是根据估价对象开发完成后的价值来求取估价对象的价值或价格的方法。具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发必要支出及应得利润和开发后的价值，将开发后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点到价值时点后想减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值和价格的方法。
本质：以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格 理论依据：预期原理
操作步骤：1.选择具体地估价方法 2,选择具体地估价对象 3.选择最佳开发经营方式 4.测算后续开发完成后的价值 5.测算后续开发的必要支出 6.测算开发完成后的价值 7.确定折现率或测算后续开发的应得利润 8.计算开发价值
简述假设开发法适用的估价对象(P321)具有开发或再开法潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法。如可供开发的土地（生地，熟地、毛地、各种房地产开发用地），在建工程（或称为房地产开发项目），可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。
简述假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别及优缺点(P323)区别：1.对后续开发的必要支出和开发完成后的价值测算，在静态分析法中主要根据价值时点的房地产状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
2.静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相减。动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再进行相减。
3.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
优缺点：动态分析法测算出的结果较精确，但是测算过程相对复杂。静态分析法测算出来的结果较粗略，但测算过程相对简单。
简述长期趋势法的含义及理论依据(P345)长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
简述长期趋势法适用的估价对象和条件(P346)长期趋势法适用的估价对象是无明显季节波动的房地产
长期趋势法需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。
简述路线价法的含义、理论依据、操作步骤及其适用的估价对象和条件(P368)路线价法是在城镇街道上划分路线价区并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价和楼面地价，利用相关调整系数将平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。理论依据：替代原理
操作步骤：1.划分路线价区段 2.设定标准临街深度 3.选取标准临街宗地 4.调查评估路线价 5.制作价格修正率表 6.计算临街土地的价值 估价对象：城镇临街商业用地
简述路线价法中选取标准临街宗地的具体要求(P370)1.一面临街 2.土地形状为矩形 3.临街深度为标准临街深度 4.临街宽度为标准临街宽度 5临街宽度与临街深度的比例适当 6.用途为所在路线价区段有代表性用途 7.容积率为所在路线价区段具有代表性 8.其他方面，如土地开发期限、土地开发程度应有代表性。
简述路线价法中的“四三二一法则”和“九八七六法则”(P372)四三二一法则：将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等分，各等分因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%、10%。“九八七六法则”：超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等分的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
需要补地价的情形主要有哪些？(P385)1.改变土地用途、容积率等规划条件。2.延长土地使用期限。3.转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
高层建筑地价分摊可以解决哪些问题？高层建筑地价分摊的方法有哪些？(P387)高层建筑地价分摊可以解决：1.各部分占有的土地份额 2.各部分分摊的土地 3.各部分分摊的地价额。
高层建筑地价分摊的方法：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊、按照土地价值进行分摊
房地产估价的基本程序有哪些？(P393)1.受理估价委托 2.确定估价基本事项 3.制定估价作业方案 4.搜集估价所需资料 5.实地查勘估价对象 6.选用估价方法进行测算 7.确定估价结果 8.撰写估价报告 9.审核估价报告 10.保存估价资料
简述房地产估价程序的作用？(P394)1.规范估价行为 2.保证估价的质量 3.提高估价效率 4.防范估价风险
房地产估价报告通常由哪些部分组成？(P411)1.封面 2.致估价委托人函 3.目录 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件.51 计算题
P183例6-1；P187例6-5；P194例6-8；P205例6-12；P206例6-13； P219例7-3；P222例7-6；P225例7-9；P228例7-12；P233例7-16； P234例7-18；P234例7-20；P243例7-21；P261例7-27；P262例7-28； P285例8-1；P290例8-2；P297例8-4；P300例8-5；P303例8-7； P305例8-8；P309例8-13；P336例9-1；P337例9-2；P339例9-3； P339例9-4；P373例11-2；P377例11-4；P379例11-6；P381例11-7； P386例11-9；P388例11-10；P389例11-11；P390例11-
12、例11-13；
考试题型与分值 名词解释（10分）填空题（30分）简答题（30分）计算题（30分）
⬮ 估价报告
2017土地估价师《案例与报告》知识：常见的土地估价目的
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向提出申请。
A：城市、县人民政府国土主管部门 B：城市、县人民政府建设主管部门 C：城市、县人民政府城乡规划主管部门 D：城市、县人民政府房地产主管部门 E：35％～50％
2、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：时间因素
3、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日
4、地产的性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A：价值 B：价格 C：普遍 D：个别 E：时间因素
5、我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度是。A：所有制为主体，公有制经济共同发展 B：公有制为主体，多种所有制经济共同发展 C：私有制为主体，多种所有制经济共同发展 D：公有制为主体，私有制经济共同发展 E：土地
6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。
A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡
7、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。A：级差地租I B：级差地租Ⅱ C：垄断地租 D：绝对地租 E：时间因素
8、我国的土地价格不包含（）。A.土地所有权价格 B.土地使用权价格 C.土地租赁权价格 D.土地抵押权价格
9、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。A．空间 B．法律 C．精确 D．自主 E．连续性
10、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在__平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。A．50 B．55 C．60 D．65
11、农业土地侧重于土地的__ A．经济条件 B．地理位置 C．自然条件 D．土质状况
12、我国现行的城市规划编制体系可以划分为__。
A．城市总体规划、城市分区规划和城市详细规划三个层次 B．城市总体规划和城市详细规划两个层次
C．城市总体规划(含市域城镇体系规划)、控制性详细规划和修建性详细规划三个层次
D．城镇体系规划、城市总体规划、详细规划三个层次
13、房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款1%以下的罚款。行使该处罚权的是县级以上人民政府__。A．土地管理部门 B．工商行政管理部门 C．规划管理部门
D．房地产开发主管部门
14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是__。A．r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B．r数值在(0，1)之间变化
C．离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1
15、可行性研究的目的是使决策__，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。A．科学化 B．客观化 C．具体化 D．可行化 E．程序化
16、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。【2004年考试真题】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：时间因素
17、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／㎡，则其土地价格为元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素
18、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》 B：《规划设计方案批准书》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：土地
19、下列选项中，一般不作为剩余法评估中计算投资利润办法的是。A：计算年利润折现
B：计算建造费用的一定比例 C：计算不动产总价的一定比例
D：计算全部预付总资本的一定比例 E：合法性
20、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率 C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：土地
21、土地统计不包括__。A．土地统计科学 B．土地统计调查 C．土地统计工作 D．土地统计资料
22、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率
23、某宗容积率为r(r＞1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为，地面地价为，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是。A： B：
C：r=e×n D：
E：时间因素
24、重置净价在数量上等于．【2002年考试真题】 A：重置全价扣除有形损耗 B：重置全价扣除各种损耗 C：重置全价扣除无形损耗
D：重置全价扣除有形及功能性损耗 E：土地
25、竞争可以分为__竞争。A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性 B：土地的效用大小 C：土地的生产成本 D：土地的需求 E：土地的可流转
2、国家融资项目的范围包括。
A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目 D：使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目 E：使用国家对外征收的所得税的项目
3、城市规划法律体系中的配套法律是。A：《中华人民共和国城乡规划法》 B：《村庄和集镇规划建设管理条例》 C：《城市规划编制办法》
D：《城镇体系规划编制审批办法》 E：《中华人民共和国土地管理法》
4、根据信息对证券价格影响的不同程度，法玛将有效性分为三类，其中__效率是证券市场效率的最低程度 A．弱 B．半弱型 C．强型 D．半强型
5、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有。
A：本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考
B：经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日
C：本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限50年
D：甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方 E：乙方评估价格水平应满足甲方的意愿
6、某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为__万元。A．220 B．160 C．190 D．250
7、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的
C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬
8、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还
D．限制贷款金额 E．分期偿还利息
9、国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限制某类土地的利用，以下说法正确的是(．)。
A：以达到提高土地总体利用效益的目的 B：国家的干预，对土地价格影响重大
C：在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素
D：土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素 E：从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素
10、市城内必须控制开发的地域包括__。A．风景名胜区 B．湿地
C．水源保护区等生态敏感区 D．历史文化保护区 E．特定市场经营场地
11、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目
D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目
12、可以设定行政许可。A：法律
B：尚未制定法律的，行政法规
C：尚未制定法律、行政法规的，地方性法规 D：已制定法律、行政法规的，地方性法规 E：国家部委
13、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项
14、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。(2009年试题)A：担保法
B：城市房地产管理法 C：城乡规划法
D：确定土地所有权和使用权的若干规定
E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
15、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为（）。A．间接费用 B．销售费用 C．管理费用 D．期间费用
16、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营
17、委托外单位加工的存货，其计价标准有__。A．协议确认
B．实际耗用的原材料 C．加工费用 D．交纳的税金
E．标准计价原则法
18、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括__等多项权利。A．土地所有权 B．土地抵押权
C．建设用地使用权 D．宅基地使用权 E．地役权
19、在确定土地市场供需调控的时间问题上，应考虑的因素包括。A：调控效应的惯性
B：供需调控措施的决策时间 C：供需调控效应的滞后时间 D：供需调控效应的超前时间 E：供需调控的措施
20、在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于__形式。A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减
21、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10
22、总体规划的主要内容有__。
A．确定规划期内城市性质、人口和用地规模，并划定城市规范区范围 B．确定城市用地发展方向和布局结构，并确定市、区、中心区位置 C．确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和规划布局 D．拟定城市经济社会发展目标
E．确定城市居民区的承载面积，以及绿化环境区域的规划布局
23、下列符合出让建设用地使用权的转让条件的是__。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
C．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的15%以上
D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上
E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上
24、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。A．建筑物重置价 B．社会经济因素 C．环境因素 D．其他因素 E．人口因素
25、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。【2009年考试真题】 A：担保法
B：城市房地产管理法 C：城乡规划法
D：确定土地所有权和使用权的若干规定 E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
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