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小学调研报告

小学调研报告

时间:2023-06-17 作者:工作汇报网

[报告]小学调研报告(篇五)。

大家都说,实践后才会有收获。学习工作中,都需要写一份报告。报告可以用来向上级机关反映本部门、本单位贯彻各项方针、政策、指示的情况。我们如何去写好一份报告呢?小编特别整理来自网络的[报告]小学调研报告(篇五),相信你能从中找到需要的内容!

一般而言,只有实践能克服经验的错误,在人们越来越注重自身素养的今天,一般都会接触到写报告。我们在写报告时需要从哪些方面考虑呢?编辑为您准备了以下最新关于“[报告]小学调研报告(篇五) ”的范文,希望本文能为您的工作和生活提供助力!

今年元月份,根据市政务公开领导小组办公室下发的20xx年32号文件精神,我局组织工作人员深入到基层学校,就中小学开展校务公开建设情况及存在问题进行调研,调研重点是教育政策透明程度,“三务”(政务、教务、财务)公开情况,教代会建设和中小学收费公示情况。通过座谈会,走访群众等方式,掌握了一些基本情况,肯定了成绩,找出了差距,对新形势下开展校务公开工作提供了新依据。

一、基本情况

近几年,我市教育系统在进行“三制”改革同时,把校务公开作为推动学校发展,加强民主管理的核心工作,目前,乡镇以上中小学在加强校务公开工作方面取得可喜成绩,村级小学校务公开推进工作缓慢,个别地区甚至为“盲点”。

20xx年3月份,我局下发了《关于推进校务公开意见的通知》,市教育局调整和更换了校务公开领导小组负责人员,各地教育行政部门和学校也继续成立领导小组,建立了工作机构,全市中小学校务公开工作逐步走上了规范化道路,从而使校务公开工作得以顺利实施。

二、我市校务公开所取得的成绩

(1)校务公开的基本内容

我市中小学校务公开工作内容包括为“三明”、“三务”和“三点”。“三明”是:1、政策透明,即有关教育政策法规,上级教育行政部门有关规定,重要文件及时向社会公开、向学生家长公开、广大教职工公开;2、标准透明。即凡涉及到教职工利益的有关标准如评先进、评模范标准,工资标准、晋级晋职标准,向教职工公开;凡涉及学生利益的收费项目、收费标准及学生的评优、贫困生推荐标准等,向社会公开;3、财务透明。学校经费决算和各项费用收费情况向教育职工公开。“三务”是:1、政务公开,即学校发展规划及学校执行的相关政策情况公开;2、教务公开,学校教学运作及教育常规检查情况公开;3、财务公开,学校财务、工会财务、党费、团费收支及中小学收费情况公开;“三点”是:1、“重点”即学校发展长远规划及近期规划,这些都公开征求教师意见。2、“难点”即学校在一定时期内各项工作存在的困难和问题,及时向广大教职工公布,并征求解决办法。3、“热点”,即不同时期内教职工和学生家长关心、敏感的话题,及时向社会公布,并征求有关意见。

(2)、教代会建设情况gSI8.COM

近几年,各中小学进一步加强了学校教代会工作,把教代会建设作为实现民主决策,科学管理重要举措,大部分学校都能定期召开教代会,并就有关学校改革方案、发展规划、财务决算等提交教代会审议通过.学校制度、干部选拔、职称评审、奖金发放等涉及教职工利益的重大问题,由教代会同意行使否决权。

(3)、建立民主评议干部制度。大部分学校都已建立了民主评议干部制度,每年年终考核都是通过民主评议而产生,广大教师根据政治思想,廉洁自律、业务能力、工作方法、工作作风、工作成效等方面综合评议,加强了对广大教师科学、合理考评工作。

三、存在的问题

1、我市校务工作进展不平衡,城镇中小学进展顺利,教代会制度;村级部分中小学校务公开还没有得到真正的推广,教代会还没有建立起来,广大教职工的合法权益得不到维护。

2、部分学校领导此项工作重视程度不够,教代会制度流于形式,教职工关心“热点”、“难点”问题得不到解决,校务工作透明度不够,学校行政领导缺乏民主监督约束。

四、今后发展中几点建议

1、进一步健全完善中小学校务公开制度,促进学校管理科学化、民主化。

2、推进校务公开应坚持以教代会为基本形式和主要途径,应进一步落实教代会各项职能,落实学校行政领导能够由教代会进行民主评议和民主监督的制度。

3、教育行政部门在今后工作中,对教育热点和难点问题进行“听证会制度”和“评议制度”。

精选阅读

暑假见习报告(篇五)


古人曾说,力行而后知之真。当我们结束一个任务时,我们需要写一份报告。报告是一种公文的格式。优秀的报告是什么样子的?下面,我们为你推荐了暑假见习报告(篇五),欢迎你阅读和收藏,并分享给身边的朋友!

或许你需要"暑假见习报告(篇五) "这样的内容,不管是上学还是工作的时候。都需要写一份报告,报告使用范围非常广泛,报告的写作格式是怎么样的呢?希望对大家有所帮助。

班级:

姓名:

学号:

实践时间:XX年年7月1日----XX年年7月11日

工作:同学小组的团队合作完成项目

实践单位:

目的:对自己这一年来的所学到计算机知识、所培养的能力以实践的方式来检验,培养自己主动学习知识、分析问题、解决问题的能力和团队合作精神与人协调处理事物的能力,暑假做网站项目实践报告。

引言:

从XX年10份开始学习计算机软件编程开始今年的7月份大概有10月的时间,在这10月的学习中我完成了《Java面向对象程序设计》《javaweb应用程序设计》《j2se网络实战》《Oracle与SQLServer数据库开发》等课程,并具备了部分软件编程的能力。在7月暑假的两周做项目就是把我们置身于标准的工作环境中,完成boss(项目经理)布置的项目。完成这个项目所用的知识大部分是自己学过的,但还是有部分是要通过自己找书去学习并且快速地把自己学习所得运用于项目中。很有挑战性。

实践过程:

实践第一天是项目经理分配任务:团队合作组建一个公司网站。然后告诉我们提交这个项目的时间就走人。然后我们直接和需要建设这个网站公司的公司负责人交流,也就是通常所所的需求分析。主要问了一下的问题:

·网站内容包含包含哪些类型?

·希望网站信息采用那种表现形式方式如:文本、视频、图片、表格、压缩包?

·是否具有独立维护内容的能力?

·网站信息是否允许下载和转载?

·是否支持在线打印、信息订阅、评论等?

然后是功能需求

功能是网站价值的体现。不同用户对网站功能的需求是不同的,设计者应该根据实际情况灵活调整,实习报告《暑假做网站项目实践报告》。我们问了如下的问题:

·通过网站,您希望获得怎样的品牌增值?

·网站的受众群体是哪些?其特点是什么?

·认为网站最受关注的是哪个方面?

·竞争对手网站都有哪些功能?

·你希望网站提供什么样的功能?

·是否开通企业邮局?

·是否开通论坛?

·是否提供用户注册?

了解了如上问题后我们开始做一些具体的建站准备工作,建站的准备工作概括起来包括如下内容:

·网站的注册域名;

·确定了网站的主机类型;

·icp证书申请后备案;

·确定建站的技术路线;

然后就是具体的分工,比如整体的页面布局谁做,配色谁做,各个小项目间的衔接谁做之类的,而我负责的是网站中的留言板这一块,留言板是bbs的一个原型,其基本功能是让使用者撰写留言或者查看别人的留言。一个功能完善的留言板也有着比较复杂的功能,这种复杂性主要表现在留言板的管理权限和留言丰富的表现形式两个方面。可与允许用户使用带丰富格式的文档比如word文档,作者是文本和图片的组合,甚至允许用户进行图片上传。而我想要编写的这个留言板相对比较简单的,使用纯文本的留言板,并且任何使用者都可与查看所有的留言。只有撰写者本人才能重新编辑自己所写的留言。某个特定的账号可与删除留言。

留言板块主要包含以下几个小的模块。

·撰写留言模块;

·浏览留言列表模块;

·阅读留言模块;

·留言管理模块;

其中前三个内容我用了大概5天时间很快编写并通过测试成功,但是最后一个从来没有写过也没有学习过,没有办法只有先去书店买了个本相应的书看,jsp技术的书和数据库方面的书,这些内容在学习的时候属于那种边缘知识,讲的时候也是一扫而过的,基本知道有这个东东,具体就不知道了,第六天第七天第八天都是看书,基本上睡觉的时间很少了,现在想想感觉都不可思议,用了三天是时间看完了两本很厚的书,并且还要使用书中的知识做项目。

剩下的几天都是不停的编写代码然后测试,在编写代码在测试,很枯燥一边又一边的修改编写测试然后在复,还要和前三个功能衔接配合起来测试。

等到第11天的时候还是又许多漏洞,不过大的毛病没有了,然后团队中的其他人相互求助,相互帮忙下才把我的人程序写好。

下面就浅显地谈下我的感受吧。

1)感受到了公司中真是气氛。

我在编写程序的时候觉得其中一个地方要按我以为的怎样怎样写,后来项目经理在测试的时候发现了问题,和其他程序员的模块衔接出现了一些乱码,就是用全角的中文输入时会出现乱码状况,项目经理就很气氛,把我给批了一顿。但是当时感觉自己的想法没有错,却没有想到会出现乱码状况,才发现自己学的还是不是很系统。项目经理的话或者说老板在公司中就是头儿,服从,其实也是职员该做的事情。

2)学会了沟通和处理问题的能力。

和需求公司的人聊他们的需求的时候,那个人对网站的一些术语不是很懂,就需要我们用最通俗的话去和他们沟通交流,在做项目的时候得学会和同事交流沟通,相互帮助相互的发现彼此的问题,团队精神在尤其是做项目最后的时候得以体现。同时明天沟通交流的重要性,比如我的程序中我没有用过全角的汉字输入测试过,但是项目经理就查出来了,如果让其他同事帮我测试下,说不定就可与避免这种问题。毕竟一个人的能力不可能样样都通。同时做事情一定要细心,遇到任何事情都不要慌张。

3)我快速学习的能力也得以提升。

共享单车调研报告7篇


常言道,实践出真知,随着社会一步步向前发展。我们经常会使用到报告,报告可以用来反映实际工作中遇到的问题。《共享单车调研报告》是由编辑特意为您提供的内容,希望本文对您有所帮助!

共享单车调研报告 篇1

共享单车潜力巨大,全年市场规模逼近25亿

我国的公共自行车市场已经经历了三个发展阶段:xx-xx年,政府主导将兴起于国外的公共单车模式引进至国内,在各主要城市进行投放,均为有桩单车;xx-20XX年为第二阶段,这一时段主攻单车市场的企业开始出现,例如国内老牌的公共自行车运营商永安,但单车仍以有桩为主。

20XX年至今为第三阶段,随着移动互联网的发展,摩拜单车xx年正式成立,同年开始试运营;并于xx年4月在上海投放单车,标志着共享单车这一新兴事物的横空出世。在摩拜的带动下,最初局限于北大内部的OFO于xx年底走出校园,开始向多个城市积极扩张。此外,酷骑、哈罗、小蓝等共享单车品牌也相继创立。国内公共自行车市场逐渐形成了有桩与无桩两种服务形式并存的格局。

速途研究院统计了无桩共享单车诞生至今的市场规模,数据显示,xx年国内共享单车市场规模达到8.3亿元人民币,而这一数字在xx年或将增长至24.6亿元,比上一年增长196%;到xx年,国内共享单车市场规模预计将达到100亿元。

共享单车用户规模持续上行争夺大战全面打响

共享单车用户的规模方面,xx年共享单车用户激增至1886.4万人,预计xx年,我国的共享单车用户规模将逼近5000万。而到了xx年,我国共享单车的用户规模或将突破一亿,到了xx年将会增长至2亿。

就目前来看,摩拜单车与OFO两家企业处于行业第一梯队,且市场份额显著高于其他品牌。两家公司均宣称,其用户量已达到数千万量级。

值得注意的是,摩拜单车从诞生之日起,就把城市市场作为发力点;而OFO一开始局限于北大校园、专注于校园市场,xx年底开始走向社会。

速途研究院认为,这决定了两家公司的用户群存在明显差异:摩拜单车以城市白领为主力用户群,对于品牌、品质和安全更加看重,用户黏性较高;OFO以学生群体为主力用户群,更偏向价格敏感型,因而对于促销和免费有更高的认同度,但品牌忠诚度较低。

单车APP累计下载量排行摩拜OFO高居前两位

速途研究院通过对包括360手机助手、应用宝、百度应用平台等7家知名Android软件分发平台(不包括苹果AppStore应用商店)公开的数据进行统计,得到了单车APP累计下载量排行榜。

其中,摩拜单车以5719万次的累计下载量夺冠;第二名OFO累计下载量为3303.5万次,与第一名差距较大;而之后的永安行、酷骑单车、小蓝单车、哈罗单车等,都以近似同样的差距落后于前一名。

企业加大车辆投放规模摩拜OFO遥遥领先

共享单车的投放规模在一定程度上会影响用户的使用感受,在用户有用车需求时,需要耗费多大的时间成本去寻找车辆,会直接左右用户对服务厂商的选择。因此,各大共享单车企业都在加速布局,不断扩大车辆投放规模,以博取用户。

根据各大共享单车平台公布的数据,摩拜单车目前在市场上投放了超过365万辆智能共享单车,单日产能超过10万辆,占全球自行车产能的45%。其中,北上广深蓉等五大城市的投放量均超过20万辆,北京超过30万辆,覆盖密度行业居首。

另一方面,OFO投放了250万辆,永安行和哈罗单车分别投放了80、70万辆,酷骑单车投放了10万辆,小蓝1.1万辆,由你5000辆。可见,摩拜和OFO两家依然占据着市场的主动权。

覆盖城市数量:摩拜52城OFO46城

调查数据显示,截至4月15日,摩拜覆盖城市为52个,城市数量行业第一;计划今年覆盖全球100个城市。OFO紧随其后,为46个城市。而其他企业的覆盖城市则相对较少,分别是酷骑30城、哈罗16城等。

值得注意的是,在山东济南和泰安、四川德阳等地,OFO曾多次出现未经批准就将车辆投放至某城市当地市场,最终车辆被没收的状况,一定程度上反映了共享单车城市扩张面临的潜在风险。

各企业日均订单量差异明显领头羊之争结局初现

根据各家公开数据显示,摩拜单车日均订单量超2000万单。OFO日均订单量为1000万。此外,哈罗单车日均订单320万,小蓝单车日均订单100万,与第一名的差距颇为明显。

基于日均订单量、用户规模、交易规模、车辆规模和地域规模等多方面的数据,速途研究院综合得出各家市场份额状况。数据显示,共享单车行业内,摩拜单车的市场份额达到56.56%,OFO位列第二为29.77%,永安行、由你单车等其他企业则瓜分了剩下13.67%的市场。

主流共享单车企业媒体关注度对比

对比各个品牌的媒体关注度,通过对比截止到4月20日的百度指数和微信指数两个数据来综合考量。百度指数能够反映PC端网民的关注度,而微信指数则可呈现移动端网民的关注所在。

数据显示,摩拜单车的百度指数为42862,微信指数为745万,排在首位;第二位是OFO,百度指数和微信指数均不足摩拜的一半。永安行、酷骑、小蓝、哈罗、由你等单车的百度指数和微信指数均不算太高。

共享单车品牌认知度、好感度调查

针对用户对共享单车的品牌认知度和好感度两个维度,速途研究院在全社会范围内,通过网络问卷的形式,获取调查结果。

数据显示,在5001名受访者中,知道摩拜单车的占到了24.3%,将近1/4,OFO认知度为19.4%,不足1/5。酷骑、小蓝、哈罗、由你等单车品牌的认知度均不足5%,最高的也仅2.9%。

用户对于共享单车的好感度方面,摩拜单车再度领先。从用户的反馈来看,OFO极高的损毁率和复杂的机械式密码锁是其屡遭诟病的症结所在。此外,近日发生的儿童骑OFO不幸被卡车碾压致死的恶性事故也影响了OFO在用户心中的好感度。市场上共享单车的厂商甚多,有些受到资本青睐,有些获得了用户的追捧,亦有厂商在边缘垂死挣扎。从上述报告来看,可以预见,共享单车的市场可能也会延续共享出行的逻辑方式,千帆竞逐之下共享单车或将走向强强联合。对于行业而言,市场会通过各平台的调整,朝着更有益、合理、规范的方向发展,共享单车平台需通过不断优化用户体验的方式争取用户关注,整个行业将进入到一种良性发展的状态中,而用户无疑将成为其中最大的受益者。

共享单车调研报告 篇2

刚刚过去的一周,共享单车的玩家们用实力演绎了什么叫做速度与激情。

如果你在上周四的早上路过北京和杭州的街头,或许已经被一款涂成土豪金颜色的共享单车晃晕了眼。虽然被网友吐槽颜色丑到爆,但这款名为酷骑单车的共享单车还是迅速成为全民话题。在南方的一些城市,车身涂成黑白线条的斑马车也在悄悄地等待时机爆发。兴奋的人们开始重新思考一个问题,颜色不够用了的担心是否是多余的?既然市场能容得下土豪金战车的重金属摇滚,那么文艺小清新的糖果色单车,或是野性款的豹纹、虎纹,或许也能等到出头之日。更重要的是,将没个性的绿色版单车涂上金粉,装上充电宝,骑行单价就可以顺理成章从半小时3毛钱变成1.5元,这样的赚钱速度,能让投资人兴奋地睡不着觉。

但对于共享单车的高阶玩家们来说,颜色就像皮肤,确定了就不能改变,但提高颜值的做法却有很多,故事讲好了,还能将企业带入品质骑行的新阶段。前不久,ofo宣布,将官方名称改成ofo小黄车,一方面拉近品牌与用户的距离,小名变大名,另一方面也是重新强调品牌效应。6月9日,ofo小黄车发布全新公主车,首批投放1万辆,将率先在北京、上海地区投入使用。这款专为女性量身定做的新车,在产品和体验方面进行了复古风格的精细化设计,在实用性上充分考虑女性用户的需求。

除了增添产品线,ofo的步伐也已迈向海外。6月10日,世博会在哈萨克斯坦首都阿斯塔纳举行,作为本届世博会中国馆唯一官方共享单车合作伙伴,1000辆ofo小黄车将全面撒向阿斯塔纳街头。这也是ofo小黄车自去年宣布出海计划以来,继美国硅谷、英国剑桥、新加坡之后进入的第四个海外国家。

摩拜单车的扩张也丝毫没有停歇,最新进驻的中国城市列表在不断刷新,已经超过90个城市了,光这几天就新开了好几座城市。刚刚还是盘锦,但这周末还要有新的。

共享单车调研报告 篇3

在一些城市的大街小巷中,橙色、黄色的自行车也从并不多见到触手可骑。共享单车,其实叫B2C分时租赁更准确些,这种商业模式是真正在解决人们的痛点还是在创造需求?

在资本并不活跃的2016,以摩拜单车和ofo为代表的共享单车成为了明星项目,数月间吸引了10亿元以上的资本,并带动十余家共享单车创业。

在一些城市的大街小巷中,橙色、黄色的自行车也从并不多见到触手可骑。共享单车,其实叫B2C分时租赁更准确些,这种商业模式是真正在解决人们的痛点还是在创造需求?

也许你想了解:

摩拜与ofo,各自用户表现和增长情况如何?(第三方监测数据)

共享单车用户有哪些特征?每次骑行距离如何?有哪些典型使用场景?

人们的短途出行的行为,有没有因为共享单车而改变?

共享单车的商业模式是否可持续?

在共享单车最火热的这个冬天,企鹅智酷在线调研了六千余名智能手机用户,结合Quest Mobile大数据,为你揭示消费者对于共享单车的使用行为和共享单车模式的现状和趋势。

主要发现:

1、 ofo和摩拜单车作为共享单车市场的两强玩家目前正处于高速增长阶段。二者用户重合率增长明显。ofo比摩拜的年轻用户更多,但打开频次更低;

2、 地铁站/车站与目的地之间的通勤是用户使用频率最高的出行场景,61.3%的用户单次骑行距离在三千米以内,南方城市用户单次骑行距离比北方用户远;

3、 偶遇式骑行、健身锻炼和主动出行的场景具有增长潜力;

4、 共享单车用户的活动参与和分享意愿很高,70%的用户表示未来还会经常使用;

5、 如何更好地权衡单车的流动性与用户出行计划性,骑行舒适度与磨损度,以及更好地引入互联网征信是共享单车未来可改善的方向。

一、两强格局:用户增长迅速,重叠用户扩大

与格局已定的打车应用相比,共享单车模式在刚刚兴起时的推广更加理性。以ofo和摩拜单车为代表的共享单车是市场的先进入者也是占有率最高的两家,二者均处于用户数大量增长阶段。

从Quest Mobile监测的ofo与摩拜单车的月度日均活跃用户数变化来看,两家的日活从2016年8月起开始持续快速增长。

摩拜单车新进入北京、深圳和成都后当月的日均活跃用户增长非常明显。ofo,在7月和8月由于学生放假导致需求骤减,月度日均活跃用户明显降低,开学后及走出校园之后增长加快,但是增速慢于摩拜单车。

不过,ofo在2017年1月份开始陆续开通合肥、佛山、武汉等多座城市,其增长速率比上个月明显加快。共享单车的用户市场初具规模,此时开拓新城市对于整体用户增长效果十分显著。

我们还发现,随着共享单车两强玩家渗透率的提高,二者的用户重合率也在增长。2016年10月已有超过21万用户是ofo和摩拜单车的双用户,11月增加至49.05万,12月达到72.82万,2017年1月达到了121.56万。

目前单车的投放量还没有达到随时随地有车骑的程度,这对于除两强玩家之外的其他共享单车公司也是一个机会——用户“非排他”地使用共享单车应用,甚至已经下载一个共享单车应用的用户可能比非用户更容易下载第二个共享单车应用,而多下载一个应用的最主要的门槛就是用车押金了。

ofo用户的人均单日使用次数和人均单日使用时长均略低于摩拜单车用户。用户较频繁打开应用可能是由于寻找周围的车,或者查看活动等。高频的打开行为也为共享单车应用在骑行之外拓展其他消费场景提供了可能性。

根据企鹅智酷的调研,ofo和摩拜单车的用户性别比例较为接近,而ofo的90后用户比例比摩拜单车高近10%。起源于校园的ofo更容易培养更年轻用户的单车使用习惯。

二、出行场景:以五千米以内的刚需通勤为主

从用户的出行场景来看,高达62.9%的用户使用共享单车完成地铁站/车站和目的地之间的距离。共享单车目前主要投放的地点是人口稠密的大城市,车站/地铁站和目的地之间容易形成短途出行的高频需求。49.5%的用户会在步行过程中看到单车就使用以节省出行时间,这说明随机偶遇式的用车出行场景非常多,单车提高了人们的出行效率。

骑车健身锻炼和与朋友骑车出游的场景分别占20.4%和16.4%,这两种场景可能更多属于主动出行,频率相对刚需通勤更低,骑行时间可能更长。

校园内通勤尽管占整体6.3%,但是对于数量庞大的在校学生群体而言是最主要的日常通勤,在封闭校园中通勤的频率高而且规律明显,是不可忽视的市场。

从共享单车用户的单次骑行距离分布来看,92%的用户单次骑行的距离在五千米以内。单次骑行三千米以内的用户最多,占61.3%,其次是3-5千米,占30.7%。从城市维度来看,南方用户单次骑行距离远的占比更高。广州和深圳的用户单次骑行距离小于三千米的比例低于北京和上海,骑行三千米以上的比例更高。

不同用户的短途出行行为和高频通勤区域能反映其生活习惯甚至消费力。通过大数据可以优化单车投放。根据不同特征类型用户的使用行为和偏好为其提供更具个性化的延伸服务,也是共享单车进一步优化用户体验的可能方向。

三、用户态度:积极参与,留存率高

用户对共享单车的线上和线下的主动传播意愿非常积极。无论是ofo还是摩拜单车,均有超过六成的用户会主动推荐他人使用共享单车。和摩拜单车相比,ofo的活动更加丰富,app中有专门的活动菜单,活动包括星期一免费骑、在特定时间骑行可抽奖等。ofo用户分享骑行体验或者红包的比例也比摩拜用户高近两成,参加相关活动的踊跃程度也远高于摩拜单车(33.2% vs 11.6%)。

由于ofo单车初版不如摩拜单车结实,ofo用户上报车辆故障的比例明显高于摩拜单车用户,分别为39.3% 和26.2%。二者用户举报违停(如停在校外/小区里等)的比例分别为18.9%和13.2%。用户在规范用车上比较积极。作为具有全民共享性质的产品,共享单车不仅实现了单车的共享,在运营上也调动消费者协助维护车辆质量和信息共享,以及通过优惠共享和活动参与鼓励用户在社交链中自发传播,形成良好的口碑效应。

在良性循环的运营下,共享单车的用户忠诚度非常高。我们发现大多数用户对于共享单车并不是一时尝鲜,从用户整体使用反馈来看,共享单车极有潜力成为高频使用的装机必备应用。有近七成共享单车用户表示,还会经常使用。仅1.2%的用户表示不会再使用。高留存率意味着在目前市场未饱和的情况下获取新用户更加关键。

四、痛点与改进:往返需求、舒适度和信用分

1、流动性与计划性的权衡

整体来看,共享单车用户目前的最大痛点是想骑车的时候周围没有,占55.2%。在人流量比较高的地区附近,随着单车投放量的增加,会形成一定的动态平衡,想骑却没有的情况会减少。

其次是往返需求难以同时满足:担心返途没有车的情况是41.4%的用户的痛点。返途车不在的不确定性,本质上和“想骑但周围没有”的情况类似。使用共享单车的'用户可分为单程用车和往返用车,往返用车的用户在回程之前是一直推着车,还是先把车锁上等返途再重新找车,可能是令往返用户比较尴尬的选择。

随着用户使用共享单车出行习惯的养成,会有部分用户的用车出行更加具有规律性。目前摩拜单车的15分钟预约功能对于用户而言已经是一个可以提前规划用车的场景。未来如何在单车的流动性和满足用户的出行计划性之间权衡优化,或许是共享单车进一步打磨用户体验的一个可行方向。

2、舒适度与磨损率的权衡

共享单车的骑行舒适度也为四成用户所诟病。以摩拜为例,智能锁、实心胎和更沉重的车身让一辆共享单车造价不菲,尽管长期摊薄了运营维修成本,但牺牲了一些用户体验,也导致了用户无法骑行过长的距离。舒适性和磨损率的问题ofo和摩拜单车都在新一代单车中进行了优化。

3、推动社会征信

摩拜单车在应用中引入信用分,用户注册后即可获得100分基础信用分,良好的骑行记录和检举违停现象可以增加信用分,反之会减少信用分。当分数低于100分时骑行费用增加。然而,21.2%的消费者认为他们并没有从信用分的增加中获得收益或者激励。

最近获得1亿元A++轮融资的优拜单车与芝麻信用达成了“免押金扫码租车”服务协议,只要芝麻信用评分达到650分以上,用户无需押金即可租车。在多数共享单车应用均需要用户缴纳99~299不等金额的押金时,免押金对于新用户会有吸引力。而对于有使用单车出行刚性需求的用户,下载多个共享单车应用可能是更好的选择。

共享单车推动社会信用建设也是可以优化改进的方向,如将多次骑行获得的信用记录作为个人整体信用记录的一个参考维度。目前,不同的信用记录还没有做到跨平台的打通,信用记录被赋予的权重依然比较低。未来,信用会是越来越重要的虚拟货币。

五、共享单车模式会改变我们的出行吗?

在企鹅智酷之前的调研中,我们发现互联网产品的使用会潜移默化地改变用户的行为,如外卖应用的普及削弱了人们下厨做饭的意愿,打车应用的普及削弱了人们买车的意愿。那么使用共享单车是否也会改变人们的短途出行意愿呢?调研中显示的消费者改变超出了我们的预期。

共享单车的出现让近六成用户有了更好的代步选择。自行车也代替了一部分公共交通甚至打车的出行。特别地,有48.7%的消费者在使用单车之后短途出行频率增加,这说明共享单车对于消费者主动的短途出行有明显的刺激作用。没有出行改变的仅占8.8%。

共享单车,或许叫单车分时租赁更准确些,因为狭义来看它并没有充分调动闲置的单车资源,目前还是以专门生产的单车为主。但是它依然是一种带有“分享精神”的生活方式——用户不需要拥有单车便可以使用,并通过自己的力量协助单车的运营更规范和更效率。

用户调研显示共享单车并不是在创造伪需求,而是确实在解决短途出行问题和提供对一些人而言更优的出行解决方案,并已经积累了良好的口碑和用户忠诚度。也许刚诞生不久的共享单车依旧有各种问题,但长远来看,它或许能够推动一个更加通畅、环保和诚信的出行环境。

共享单车调研报告 篇4

一个城市到底需要多少辆自行车?当共享单车出现以后,这道数学题的标准答案变得越来越难以给出。

5月23日,交通部运输服务司副司长蔡团结指出,据不完全统计,目前我国共有互联网租赁自行车运营企业30多家,累计投放车辆超过1000万辆,注册用户超1亿人次,累计服务超过10亿人次。目前部分城市的部分区域出现了共享单车过剩现象。

今年3月,上海4500辆共享单车因乱停乱放并侵占公共资源,被政府扣押在停车场内的照片刷了屏。五颜六色的自行车密密麻麻地挨在一起,再没有暖春三月街头巷尾的畅快自在。车辆过度投放、局部公共空间饱和、自行车无序停放、故障率高、无法准确定位、押金管理不规范、未成年儿童骑车过程遭遇事故等问题,共享单车的问题也日益突出。

根据腾讯创业的调研,北上广深四个一线城市的人口数共计7132万,现有的共享单车投放量达108万辆,若未来ofo和摩拜继续进行投放,可以达到181万辆,但远远消耗不了3000万的单车产能。即便是下沉到二三四线城市,一共需要约1745万辆车,距离ofo与摩拜今年3000万辆的订单总和仍有不小的差距。

共享单车过剩了吗?从数字看,是的。但在着急上班的周一清晨,每个人又都会遇到出门十分钟还找不到一辆好车的尴尬。所以,蔡团结指出,交通部不会对共享单车做出总量控制的要求,而将鼓励各城市根据现实条件,按照属地管理的方式,自行制定管理办法。

共享单车调研报告 篇5

2016年是资本市场低迷的一年,而共享单车领域却一枝独秀、屡获融资。作为共享经济的产物、主打最后一公里的单车租赁行业,在资本倾注下迅速在一二线城市蔓延,竞争激烈,一如当年网约车厮杀市场格局的重写。12月27日,深圳市交通运输委公布了《关于鼓励规范互联网自行车的若干意见(征求意见稿)》, 首次对共享单车行业提出了鼓励和规范要求。当前共享单车市场正处在初级阶段,产品、用户间问题频发,行业内部正在不断调整,同时更多创业者的入局也有利于行业发展。

速途研究院分析师团队根据市场公开的网络数据和监测数据,结合相关用户调查取样,分析讨论共享单车市场的现状和发展趋势。

快速萌芽的共享单车市场

中国的共享单车市场尚处在初级阶段。2015年共享单车概念开始兴起,资本和巨头开始了布局,2016年可定为共享单车发展的元年,除了原本定位在校园的共享单车开始在城市普及,越来越多的共享单车创业团队斩获融资,市场大战一触即发。从市场规模上看,预计2016年市场规模将达到0.49亿,较2015年翻了一番,明年共享单车市场的增速将会继续提升。

共享单车用户规模

用户规模上看,2016年共享单车用户预计在455.2万人,其中用户主要以在校大学生、年轻的上班族为主,并且主要在一二线等人口密集城市集中。学校、公交站、地铁站等附近的共享单车,给使用者提供了最快捷的“最后一公里”行程方案,不仅使用方便,而且对于城市来说,共享单车亦有着绿色出行的好处,在城市内快速普及。

摩拜、ofo领衔共享单车市场

尽管共享单车市场处在起步阶段,但当下市场上已经有十几家企业入局。从现阶段的共享单车APP下载量来看,摩拜、ofo小黄车在市场上遥遥领先,就像网约车市场最初的滴滴与快滴。摩拜、ofo分别斩获了366.49、347.1的下载量,处在伯仲之间。而下载量排在第三位的永安行,下载量则只有不到39万。但未来的市场格局仍有较大变数,其他共享单车品牌融资后,将会有新一轮的市场动作。

共享单车整体评分不高

从当前主流的十家共享单车APP用户评分上看出,共享单车行业整体的用户评价并不是很高,一步单车超过9分,小蓝单车超过8分,更多的共享单车APP评分惨不忍睹。作为使用频率很高的自行车,本身就容易出现损害问题,并且和汽车不同,共享的单车长期处于无人看管的状态,很多时候需要靠用户发现问题并反馈。尽管平台一直在加大力度促进规范化,但短期来看,用户反馈的问题很难一一解决。

共享单车用户使用频率不高

在用户的使用频率方面,大部分用户还没有对共享单车形成固定的使用习惯。可以看出,29.7%的用户表示使用共享单车的品牌在5-7天每次,3-5天使用一次的用户占比22.7%,而1-3天和每天都使用的高频用户分别仅占18.2%和10.7%,大部分用户只是在平台注册,并根据需求择期选择单车出行,而每天都使用的用户,则是在上学、工作中形成了使用习惯,成为共享单车的粘性用户。当前共享单车企业也在靠着补贴的形式获取用户、培养用户。

年轻化人群成为单车用户主力

年龄分布上,20-39岁的年轻化群体成为单车用户的主力军,而单车骑行运动本身也是年轻化群体更容易接受的出行方式和锻炼方式。19岁以下的用户更多集中于大学、高中,而20岁以上的用户则遍布大学、上班族、以及城市务工人员,对这部分用户来说,只需支付低廉的押金和低廉的使用费,就可以进行单车出行,一是方便,二是节约了自己购买单车的使用成本。

共享单车调研报告 篇6

如何管理共享单车,考验的是一个城市的智慧。随着政策的密集发布,共享单车也将迎来严管阶段,市场的洗牌也将加快。

在刚刚结束的科博会上,北京市经信委宣布已与大兴区沟通跟进试点事宜,年内本市电子围栏的数量也将增至700个左右。后续有关部门还将在ofo小黄车已纳入的基础上,尽快推动摩拜、小蓝、酷骑等企业接入共享自行车政府监管与服务平台。6月7日,共享自行车政府监管与服务平台在通州区上线运营,北京市将率先利用北斗导航技术实现共享单车精细化管理。5月22日,交通运输部网站发布《关于鼓励和规范互联网租赁自行车发展的指导意见(征求意见稿)》,拟规定共享单车推广实名使用,加强信用管理,违规记入信用记录,并规范对用户在骑行、停放等方面的要求。5月15日,由上海市自行车行业协会和天津市自行车电动车行业协会共同发起起草的共享自行车三个团体标准,进入上报审批阶段。

对于狂飙突进的共享单车来说,严格精细的监管政策也将促进行业洗牌的展开。对于部分共享单车企业而言,靠押金理财、维持生计的模式已走不通。共享单车未来核心的价值,或许并不在单车投放数量,而在于数据入口和支付入口,这也是资本青睐之处。

今年3月,在谈到共享单车的决战之时,ofo方面曾表示,决战将在7月前后展开。时间一天一天的近了,但共享单车的战争似乎还未到收官之时。根据艾瑞咨询的预测,规范整治后,共享单车市场将进一步洗牌整合,而后中国共享单车将迎来新的发展机遇。到xx年底,全国共享单车市场规模将达5000万用户,预计增长约260%。

共享单车调研报告 篇7

3月15日,江苏省消费者协会发布《江苏省网约共享单车消费调查报告》。现代快报记者了解到,共享单车普遍存在押金过高、预充值退款困难、投放点数量不合理、乱停、损害严重等问题。

消费者使用过程中遇到过哪些问题

使用者中,上班族超过四分之三

此次调查主要针对南京、苏州、无锡、扬州四个城市,涵盖了江苏省内主要共享单车品牌,包括摩拜、ofo、小蓝、町町、哈罗。3806名使用者参与调查,其中上班族超过四分之三。

调查结果显示,消费者选择共享单车的理由主要为方便、环保。一部分人会在换乘公交或地铁的时候,选择骑车;一部分是直接骑着单车去上班;还有些是为了锻炼身体。

在使用频率上,37.12%的消费者每周都会使用1到3次。九成消费者单次骑行时间在一小时以内。

押金过高,高峰期单车数量短缺

共享单车虽然方便,但消费者吐槽的问题也不少。想骑单车要注册、交押金,还要充车费。其中,部分单车押金过高,很多消费者接受不了。调查中,61.99%的调查对象表示,可以接受100元以下押金;25%可以接受押金在100元到199元之间。

调查中,四成消费者不能接受预充值。能接受的消费者,也希望预充值金额在50元以下。但是,实际调研中,只有小蓝单车不需要预充车费,其他都需要。而且如果要退预充的车费,需要通过客服人工操作。

着急用车的时候附近没有车,也是头疼的事情。约两成消费者表示,高峰期单车数量短缺。与此同时,车辆乱停乱放、损坏情况也比较严重。

隐患

骑单车出事故,谁负责?

骑共享单车发生意外,运营商要不要负责?现代快报记者从省消协了解到,目前只有ofo已实现为每一位驾驶人购买保险,其他品牌都在推进中。

建议1

对此,江苏省消费者协会律师志愿团专家李晓霞建议,运营商应该为使用者购买保险。同时,根据法律规定,机动车发生损害,机动车的所有人、管理人、使用人都应承担责任。具体到共享租车平台来说,发生交通事故后,交警对事故责任的认定跟社会上普通车辆一样。所以,不管是谁租了车,共享平台都要对事故损害的赔偿承担连带责任。

扫假冒二维码被骗咋办?

由于现在使用共享单车,不少是通过扫二维码的方式,不法分子就趁机加贴假冒二维码。调查中,12.08%的消费者看到过加贴的假冒二维码但是没有扫描,5.51%在扫描后发现不对劲停止了,0.89%的消费者因为扫描了假冒二维码造成财产损失。

建议2

李晓霞表示,如果造成损失,商家应承担赔偿责任。因为商家应该保证交易方式(二维码)的可靠性。此外,消费者通过扫二维码向商家支付费用,运营商有责任保证消费者通过正确的支付渠道消费支付,并定期对车身二维码进行检测核对。

南京交警约谈共享单车企业:

及时清理“僵尸车”

快报讯(通讯员 朱闻婷 记者 杨菲菲 李娜 王瑞)3月15日上午,南京交警二大队联合辖区街道,与各大共享单车的片区负责人专门进行了座谈,要求各企业加强对车辆的管理,尤其要对“僵尸车”进行及时清理。

新街口作为南京核心商圈,停车区域本来就相对有限,单车的集中投放,导致车辆违停,甚至出现了大量“僵尸车”的情况,给新街口地区车辆停放以及交通秩序带来一定的负面影响。

对此,南京交警二大队副大队长余洋建议各单车企业,一是加强对单车集中投放区域的巡查,一旦发现单车没有停在规定区域,应及时调拨公司清障车辆;二是对每个单车设置智能锁上的GPS,以及用户下载APP实名制;三是要缩短后台对单车的GPS监控的间隔时间,否则会出现“僵尸车”“死循环”等等不良现象;四是建立“警民合作,一切为民”微信交流群,加强交管、城管、街道与单车负责人的及时沟通,做到发现就处理;五是严把单车质量关,避免因单车质量问题照成的积压,影响循环使用。

家乡调研报告系列12篇


一般而言,只有实践能克服经验的错误。当我们完成一项任务时,我们需要写一份报告。撰写报告可以正确认识全面、系统的理论知识。那么,写报告真的较难吗?以下内容是小编特地整理的“家乡调研报告系列12篇”,请收藏并分享给你的朋友们吧!

家乡调研报告 篇1

两年前,随着升学的缘故,我背着简单的行囊来到这座陌生的城市—南宁,虽然远离家乡,但故乡的山,故乡的水,故乡的土地,故乡的一草一木,在我的心里永远是那么的熟悉。

我的家乡在美丽的贵港覃塘,地理位置优越,区位优势独特。地处贵港市西北部,是贵港市乃至广西最具有发展潜力和前景的城乡结合部,是桂中地区重要商品集散地。交通便利,通讯发达。距贵港市区中心和郁江港口仅20公里,千吨级货轮可上溯南宁,下达港澳,黎湛铁路复线横贯覃塘;209线、324线国道、南梧二级公路纵横贯穿全境,并交汇于管理区党政机关驻地—覃塘镇,日平均车流量达3万多辆。

虽然出门在外不经常回家,但每次回家我都会惊奇地发现家乡也在变化着,并且,近几年来我发现家乡的变化越来越大了,人民的生活越来越好。下面就是我发现的家乡的一些变化:

一、交通

家乡很多年前就铺水泥路,基本都通到家门口,所以家乡的交通可以说是很便利的,上次回家我还发现村里还出资弄路灯,晚上出门再也不会像以前那样黑漆漆的一片,晚上出门还要拿着手电筒,黑夜行车也相对更安全了。并且在路上基本不见自行车了,人们骑的更加多的是电动车和摩托车,这也反映了人们的生活水平更加高,环保意识也相应加强了。

二、住房

家乡基本每家每户住的都是楼房,几年前人们很少装修,但现在基本都装修的很漂亮它们不仅外观新颖漂亮,而且室内装璜考究、设施齐全、美观舒适,改变了原来基本不装修、室内没摆设的状况。生活环境得到了很大的提高。

三、人口素质

以前家乡出一个大学生已经是很了不起了,家乡的孩子基本都是读完初中就去工作了,但现在人们的思想觉悟更高了,家长都努力督促子女读书,现在大学生已经不是稀奇的了。虽然家乡的人们都是务农为主,但人们经常读一些关于致富之类的书,所以家乡木材厂、养猪场越来越多,这也相应给家乡的人们在农忙之余提供更多的就业岗位,人们的收入也会相对更多一点。

四、穿着讲时尚

过去家乡的人们不富裕是一衣多季,现在家乡的人们富裕了是一季多衣,而且非常注重讲究服装面料、款式、和品牌。过去的布鞋、胶鞋也被各式皮鞋、波鞋所替代。再也不会出现穿着不合时宜的衣服,小孩子的衣服也不会买更大的以备长大了还能穿,而是穿的更加的讲究了。

五、家电

家乡调研报告 篇2

在应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作中,河南省鹤壁市山城区创新实施1+2+5工作机制,把投身疫情防控第一线作为基层党组织和广大党员干部践行初心使命、体现责任担当的试金石和磨刀石,构筑联防联控、群防群治抵御疫情的严密防线,确保疫情防控零死角。

突出党建引领,建强一个组织。成立防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情临时大工委,吸纳12家驻区省属企业、市属企业和7家市属学校党员负责同志加入。7个街道党工委分别成立临时大党委,吸收辖区省属企业、市属企事业单位党员负责同志为委员。召开联席工作会议,建立防控疫情临时大工委微信工作群,确定每日信息沟通时间、方式、运转机制。截至目前,市直学校共上报45名学生曾到过出现确诊病例村(小区),接到报告后,临时大工委均在第一时间将相关学生详细住址下发至临时大党委,安排相关社区落实家庭居家隔离管控措施。防控疫情临时大工委立足高效服务,持续提升为企业、学校服务质量,强化联防联控实效,在实地调研中发现,部分学校企业口罩紧缺,经多方协调,共帮助联系解决8000个,补牢防疫短板。按照企自为战、校自为战原则,在临时大工委的统一领导下,企业、学校按要求对员工、教师开展详细排查,并在厂区、校园出入口科学设置卡点,与所在街道的疫情防控工作无缝对接,联手开展爱国卫生运动,主动融入区疫情防控工作大局。企业、学校与全区同步开展宣传,教育引导职工、教师学生做好自身安全防护,养成良好的个人生活习惯和公共卫生习惯。截至目前,驻区省属企业、市属企事业单位共悬挂横幅86条,使用显示屏48块,张贴公开信94张,发放宣传页900余份,播放区指挥部统一录制的录音700余小时,转发疫情倡议书2600余人次。

突出联防联控,落实两项制度。建立区级领导联系分包镇和街道疫情防控工作制度,26名区级领导联系分包7个镇和街道的45个社区(管理区),围绕中心,动员全民共防共治。指导联系镇和街道认真贯彻执行省、市、区疫情防控工作指示,并对疫情防控工作开展监督和检查。及时了解联系镇和街道疫情发展、卡点设置和联防联控情况,开展培训演练和物资储备。发动社区干部、网格员、社区医务人员,加强密切接触者管理,每日报告健康监测状况;深化爱国卫生运动,加大健康教育宣传力度,积极开展辖区环境卫生专项整治,引导居民勤洗手、戴口罩,养成良好的公共卫生行为规范。督促指导镇和街道因为疫情防控出现信访稳定工作,排查不稳定因素,化解信访案件,帮助镇和街道妥善处理社会矛盾。建立区直单位联系分包村(社区)责任制,50个区直单位与90个村(社区)包联共建,协助各镇办开展分包联系村(社区)的疫情防控工作。摸排武汉返乡人员、帮助小区封闭管理,开展登记、测温等工作,设置宣传点、开展防疫宣传、进行消毒水喷洒、设卡检测登记,强化疫情防控宣传,构筑联防联控、群防群治严密防线。截至目前,为居民群众提供服务5460余次,为居民群众检测体温18450余人,发放宣传手册23340余份。

突出纵横到底,抓好五级网络。建立街道社区小区楼院楼栋五级网络党组织,在街道层级建立大工委,吸收辖区企业、学校、医院等企事业单位负责人任大工委党委兼职委员,充分整合党建资源,领导各类党组织参与辖区内党的建设、经济发展、公共服务、文明创建、安全生产、综合治理。制定相关工作制度,指导基层自治、维护辖区平安;在社区层级建立大党委,各企事业单位按单位所在地纳入大党委统筹管理,团结和带领党员和群众,决定社区重大事项,宣传、发动、组织群众和自治组织,及时发现各类安全生产隐患、治安要情、突发事件、涉稳信息等;以社区所辖范围为基础,以居民小区为边界,成立小区党支部,协调做好城市建管、便民服务、信访维稳等各项工作,组织志愿者开展物业管理、医疗救助、法律援助、应急救援等志愿服务项目;按照地理布局、无缝拼接、工作量等因素划分楼院,科学设置楼院党小组。做好楼院党员的教育和管理,对社情民意和人、事、物、组织等动态信息数据进行采集、录入、汇总,组织党员、群众积极参与物业管理、志愿服务;以每个楼栋为1个网络,明确党员责任岗,定期开展排查,掌握全楼栋居民基础信息,建立详细档卡,协调楼内矛盾纠纷,及时帮助楼栋内孤寡老人和行动不便的人员,开展代缴水电气费、业务代办服务,解决实际生活问题。

家乡调研报告 篇3

创业,是时代的音;返乡创业,是当今的热话题。做好返乡创业工作、破解返乡创业难题、加快返乡创业进程,对加快地方经济发展、调整现有产业结构、壮大县域经济实力具有积极的促进作用。如何做好这篇文章、做活这个工程、做大这块经济?是每一位具有远见卓识的领导关注和深思的课题。遵照县委主要领导交办的调研课题,县政协专门召开主席会,及时部署相关调研工作,抽调精兵强将,组建专题调研组。调研组还邀请县工商联、中小企业局、劳动就业局分管领导参与,通过远赴沿海地区、深入乡镇基层、进驻企业车间,组织召开多种多样的座谈会,广泛接触各行各业的创业者等形式,开展了从XX年11月11日至26日为期半个多月的返乡创业专题调研,深入了解务工者的心愿,认真倾听创业者的心声,深刻查找返乡创业过程中存在的问题和原因,积极探讨加快返乡创业的对策和建议。现将调研情况报告如下:

一、我县返乡创业的前景十分广阔

1、巨大丰富的劳务资源是滋生返乡创业的不竭源泉。我县是个劳务输出大县,劳动力资源丰富。从上世纪八十年代开始,我县富余劳力远赴沿海开放地区务工就业,经过20多年的发展,我县现有22万余人长年在外务工、创业和发展,遍布全国10多个省(市),他们在社会大熔炉的历炼和市场大风浪的搏击中,开阔了眼界,转变了观念,学到了技术,增长了本领,积累了资本。他们中有部分优秀分子敢闯敢干,捷足先登,在赚取人生第一桶金后,就开启了自主创业的征程,成功实现了由务工者向创业者的跨越,成为了名副其实的老板。据调查,全县共有XX多人在外地成功创业,他们具备返乡创业的条件和实力,是我县推进返乡创业的主体和力量,这巨大丰富的劳务资源已成为培育创业主体的不竭源泉。

2、根深蒂固的故土乡情是拉动返乡创业的紧密纽带。故土乡情是每个人一生的牵挂和思念。我们在温州和义乌同外出成功人士座谈时,他们都有一个共同的心愿,那就是想回归故土,回报家乡,想为家乡发展多作一份贡献,为乡亲致富多尽一份力量。他们认为故土难舍、乡情难忘,在家乡发展将是他们二次创业的第一选择,随着我县加快返乡创业系列政策和措施的出台,他们实施返乡创业的愿望更加强烈。他们表示,将做到以乡情为纽带,以商会为载体,组织更多的籍成功人士回乡创业,充分发挥人经济的优势,全力支持返乡创业经济的大发展。

3、地大人广的特定区域是承接返乡创业的广阔舞台。我县幅员广阔,县域面积位全省之首、人口居全市之最,具有丰富的土地资源和劳力资源,是承接沿海发达地区产业梯度转移的选择。境内青山绿水、环境优美,是一块神奇的天然宝地,令人向往,叫人留连。随着全球和国内产业结构调整升级,生产力分布凸显新的格局,沿海发达地区的劳动密集型产业和资本密集型产业加快向内地转移,越来越多的投资者包括我县在外创业人员面临新的抉择,都在寻求二次创业的着陆点。我县特定的区域条件和丰富资源,将为我县在外成功人士新的创业提供广阔的舞台。

4、逐渐回归的创业典型是带动返乡创业的新型龙头。近年来,我县不断加大返乡创业工作力度,特别是随着县委、县政府《关于鼓励扶持返乡创业的实施意见》出台,以及组织“一名县领导、一个乡镇、一个包村挂乡部门”对接在外成功人士活动的深入开展,各类创业主体得到了全面激活,返乡创业风生水起,热浪涌动,已成星火燎原之势,一批返乡创业先进典型不断涌现。县委、县政府在今年春节隆重表彰18名返乡创业的典型,在全县上下以及在外籍人员中引起了强烈的反响,这一个个返乡创业的成功典型,正成为我县引领返乡创业的领头雁。扶持一个返乡创业典型,就会带来一个返乡创业团队的乘法效应正在我县逐步释放。在这一新型龙头的带动下,从而激活了创业要素,激发了创业热情,激起了创业劲头,使我县返乡创业呈现出强劲的发展势头。

5、不断改善的发展环境是吸纳返乡创业的强大磁场。环境是生产力,也是竞争力。在市场经济条件下,哪里的环境好,生产要素就向哪里聚集。近年来,我县不断加大基础设施建设力度,经过的武吉高速公路已建成通车,贯穿的柯龙线公路改造升级即将竣工,跨越的咸吉铁路已通过国家立项,的交通瓶颈将会得到极大改观。同时,我县按照“完善老城区,提升南城区,决战良塘区”的战略思路,拉大县城框架,完善城市功能,打响“四创工作”攻坚战,抓好修河周边大治理,县城面貌得到极大改善。我县还按照搭建创业平台,铺平发展路子的要求,全面加快我县工业园和乡镇创业小区的建设,我县工业园已形成“一园四区”(即何家店返乡创业园、芦塘项目区、吴都项目区、太阳升项目区、高新技术项目区)的发展新格局,我县乡镇已建成8个初具规模的创业小区,工业园和创业小区已吸纳一大批返乡创业人员投资创业,已成为返乡创业人员回报家乡、发展自己的投资沃土。我县在十分注重硬环境建设的同时,还按照“硬环境不足软环境补,大环境不够小环境辅”的要求,积极打造风清气正的社会环境,公平公正的市场环境,阳光高效的政务环境,贴心周到的服务环境,把我县逐步建设成为生产要素聚集的“洼地”和返乡创业发展的“高地”。

二、推动返乡创业的成效初步显现

近年来,我县按照以人为本的要求,紧紧抓住人才这个新经济社会的第一资本,积极发掘人经济这座丰富的宝库,全力实施“返乡创业、富民兴县”战略,加快推进返乡创业进程,掀开了返乡创业发展的新篇章。返乡创业呈现以下变化:

1、返乡创业的势头逐渐增强。我县XX年引进返乡创业人数1286人,创办项目111个,固定资产投资总额3.2亿元,创办其它经济实体1175个。今年至10月底止全县引进返乡创业人数1704人,创办项目159个,固定资产投资总额4.8亿元,创办其它经济实体1486个。从数比较中看出,今年1至10月份引进返乡创业人数较去年全年增加418人,创办企业数较去年全年增加48家,固定资产投资总额较去年增加1.6亿元。如石坳乡在今年4月份才启动创业小区建设,至现在已引进4家返乡创业企业落户小区,总投资4000多万元,其中3家已开工投产,还有3户企业即将进驻小区。四都创业小区建设如火如荼,古市创业小区机器轰鸣,全县各地呈现一派生机勃发、欣欣向荣的创业场面。

2、返乡创业的规模逐渐扩大。今年1—10月份全县新上返乡创业项目159个,其中投资500万元以上的项目51个,占项目总数32%,投资亿元以上项目3个,如黄坳乡成功人士王真等投资1.2亿元创办义乌饰品加工项目,太阳升成功人士邹树喜投资1.5亿元创办太阳升返乡创业园,上衫成功人士朱小湖投资1.2亿元创办赣西北汽车贸易综合服务中心。

3、返乡创业的领域逐渐拓宽。创业领域已由初期商品销售、饮食服务、资源利用等传统产业向机械电子、服装鞋帽、建筑建材、工艺饰品、家私制造等产业拓展,如今年新上返乡创业项目中,服装鞋帽类项目61个,占38.4%;建筑建材类项目26个,占16.4%;工艺饰品类16个,占10.1%;机械电子、家私制造、食品加工等其它项目31个。

4、返乡创业的质量逐渐提高。今年1—10月份新上项目中,二产项目134个,占项目总数84.3%,这些项目都是有生产厂房、有加工设备、有主导产品、有销售市场的加工企业,如石坳乡朱还后投资XX万元创办的浩淇塑料玩具有限公司、新湾乡饶绍彬投资5000万元创办的创新标准件制造有限公司、四都镇黄颖投资4000万元创办的群力石材有限公司等。

5、返乡创业的效益逐渐趋好。今年返乡创业人士创办企业和经济实体,共带动15276人就业。返乡创业企业已成为农民增收、财政增长的重要来源。从调查中了解到,返乡创办企业订单不断,产销两旺,预计今年返乡创办企业实现税利达8000万元,直接带动当地农民就业增收达9500万元。如渣津镇XX年新上返乡创业项目8个、安置就业人数600人、实现税收62万元,XX年新上返乡创业项目11个、安置就业人数950人、实现税收220万元;古市镇XX年新上返乡创业项目20个、安置就业人数800人、实现税收50万元,XX年新上返乡创业项目35个、安置就业人数1200人、实现税收120万元。返乡创业带来了丰厚的经济效益和巨大的社会效益,已成为县域经济新的增长极。

我县在推进返乡创业工作中有很多好的做法,概括起来主要有以下几种:一是利用乡情这一纽带,拉动返乡创业。县乡领导经常联系走访我县在外成功人士,县委、县政府在春节期间,为在外成功人士和务工人员寄去新春贺卡和慰问信,并由县四家班子领导带队走访慰问在外创业人员,召开返乡创业恳谈会,了解他们的心愿想法,征询他们的意见建议,从而激发了他们返乡创业的热情和动力。二是借助商会这一载体,推动返乡创业。我县在籍人员较集中的温州、深圳成立了商会,积极借助商会这一载体,组织和动员人参与到我县经济社会发展工作中,充分发挥其在推动返乡创业中的组织作用。如温州商会、深圳商会经常组织成功人士了解我县工作大局和发展情况,积极支持县里的各项工作,今年就组织部分成功人士返乡创业,温州商会计划创办三个项目,即建设温州商会总部大楼,创办投资公司和担保公司,深圳商会朱小湖投资1.2亿元创办赣西北汽车贸易综合服务中心。三是依托能人这一龙头,带动返乡创业。王真是在义乌成功创业的领头人,也是在义乌商会副会长,县有较强的社会活动能力。我县通过王真的带动作用,吸引13位义乌创业成功人士“抱团”返乡创业,共投资1.2亿元创办义乌饰品加工项目。四是围绕资源这一优势,吸引返乡创业。充分发挥我县丰富的资源优势,吸引一批劳力密集型和资源加工型的创业项目。五是立足园区这一平台,助推返乡创业。我县按照“筑巢引凤”的理念,高标准建设我县工业园和乡镇创业小区,尤其是何家店返乡创业园的建设,有效降低了我县成功人士返乡创业的成本和风险,助推返乡创业的快速发展。六是紧扣服务这一关键,拓展返乡创业。返乡创业人员能否留住、返乡创业项目能否做大,关键在服务。服务优才能人心留,留住人才、留住项目。我县通过出台扶助返乡创业政策措施十七条,建设项目准入“一站式”服务快捷的“绿色通道”,建立返乡创业项目跟踪服务制度等,得到了返乡创业人员的充分肯定和高度赞许,拓展了返乡创业的发展空间。

三、制约返乡创业的因素不容忽视

我县返乡创业工作虽然取得较大成效,但由于我县基础较差,起步较晚,在加快返乡创业进程中仍然存在一些制约因素,影响了我县返乡创业经济的健康快速发展。

(一)返乡创业现状存在的不足,影响我县创业经济的发展质量

1、经济总量不大。近几年,我县共有返乡创业人数近5000人,占外出务工人数22万人2.27%,新上创业项目380个、创办其它经济实体3980个,固定资产投资总额达15亿元。而河南省固始县也是一个劳务输出大县,至XX年就有2万人返乡创业、累积投资达40亿元,相比之下,我县返乡创业经济总量还不大。

2、项目起点不高。由于受资金、厂房、劳力等生产要素的影响,我县大多数返乡创业项目起点较低,缺乏一些关链度高的产业、科技含量高的项目和知名度大的产品,特别是一大批劳力密集型产业项目,呈现经营规模小、生产条件差的现状,从而导致因规模小而不敢接大的货单,因条件差而留不住生产的工人,影响了企业的做大做强。如西港镇一些服装鞋帽类企业都挤在集镇的居民房内。

3、产业布局不优。由于我县缺乏科学的引导规划,致使返乡创业项目落户时呈现零乱状态,无法形成产业集群优势,没有发挥经济规模效益。主要表现在:

一是全县没有形成特定的产业区域,项目安置有随意性,有些地区还出现了食品加工企业同化工企业相邻安置的现象。

二是乡镇没有一个长远的产业发展规划。我县已有8个乡镇建设了创业小区,但多数乡镇在引导返乡创业时没有一个长远规划,都是按照先后顺序在创业小区建设厂房。如大桥镇引进小区5家企业,却是从事5个不同产业的企业。

4、产业链条不长。从调查中了解到,我县当前返乡创业项目刚落户不久,企业还处于成长阶段,各企业之间的产业关链度不高,产业链条不长。

5、支柱产业不壮。我县返乡创业的产业中,大多数处于覆盖面小、关链度小、带动力小、贡献率小的状况,没有形成强大的产业支柱,还缺乏如武宁县节能产业这样的产业支柱。

(二)返乡创业过程存在的问题,影响我县创业经济的发展效益

1、创业选项难的问题。我县许多成功人士都有返乡创业的愿望,但苦于难选好的创业项目。如从事洁具、拉链等行业的人员,认为我县没有电镀企业,无法到家乡发展,如从事其它行业,又怕担风险。

2、发展融资难的问题。主要表现在:一是金融部门贷款指标较紧、手续麻烦。调查反映,金融部门贷款规模一般在几万元,与返乡创业贷款额度要求相差较大,且手续繁琐,又要财政工资担保,贷款非常困难。如古市镇全体镇干部都为返乡创业人员担保了贷款。二是民间筹资利率较高,增加了企业成本。如石坳乡朱返后创办的浩淇塑料玩具有限公司,目前投入了1000多万元现金,都没有享受到贷款的政策。

3、建设用地难的问题。因国家严格控制土地政策,土地供求矛盾日益突出,致使返乡创业建设用地非常困难。主要表现:

一是土地使用总量不够,导致创业用地紧缺。

二是土地使用安排不当,致使创业用地紧缺。如部分乡镇有用地指标而没用地企业,有的乡镇有用地企业而没用地指标;有的企业超标占用土地而有土地多,有的企业缺少用地而出现抢地等地现象,从而影响返乡创业项目建设进度。如工业园出现项目等地进驻、企业等地扩建现象,大桥镇创业小区规划面积80亩,目前只有5亩用地指标。

4、生产用工难的问题。主要表现:

一是招工难。由于我县青壮年劳力在外务工,家中都是一些老弱人群,因此招工比较困难。有些企业因招工紧缺,被迫把一个加工企业分成几个加工点,有的企业因工人紧缺,很多订货单都不敢接。

二是培训难。由于招进工人需要进行上岗培训,使其尽快掌握生产操作技能,这项技能培训只能在生产企业内进行。而劳动就业部门开办的培训却不管用,到县城参加培训也不方便。

三是管理难。由于在家这部人要兼顾家里农活,他们闲时就来企业做事,忙时就回家干活,所以难于管理。还有部分人想来就来,想走就走,有时成天打麻将,三天打鱼两天晒网,给企业管理带来不便。如渣津一家鞋厂反映,厂里花钱培养了50个技工,现在只留下10人。

5、运输物流难的问题。物流难是大家普遍反映的问题,也是制约我县返乡创业快速发展的障碍。主要表现在:

一是物流不便。目前,我县到深圳、上海等地都没有直达物流车,产品运出去要几经转运,很不方便。

二是物流成本过高。由于到很多城市没有直达物流车,企业产品运出去只能通过长途客运车,但由于客车通过联营手段,恣意涨价,造成物流费用过高。据古市一家五金针配企业反映,原来货运费为1元/公斤,现在涨到6元/公斤,企业都承受不起。

三是物流不畅影响企业生存发展。加工企业每接一个货单,都要进行样品送检,由于我县物流不畅,加上送检时间紧迫,多数企业只能专门开车送检,费用很大,有时还会错过时机。据古市一家返乡企业反映,他有一个样品送南昌检验就专门跑了3趟,他说在外地十多元钱就可办成的事,在要花上几千元,他目前正在想是否继续出去办厂。

(三)返乡创业环境存在的差距,影响我县创业经济的发展速度

1、社会认同有差距。少数人只看到返乡创业者投资赚钱,却看不到他们创业的艰辛,看不到他们对社会所作的贡献,对创业成功者存在“嫉富心理”,怀疑创业者钱财来源不明、手段不正;少数人对创业失败者缺乏同情、理解和支持,在全社会还没有真正形成尊重劳动、尊重创业的大环境。

2、公平待遇有差距。部分人反映,我县对待返乡创业人员待遇不公平。主要表现在:一是招商对象不同待遇不同,主要领导招的项目比一般领导招的项目待遇好得多,办事方便快捷、服务热心周到,一般领导招的项目比普通干部招的项目待遇也不同;二是投资规模不同待遇不同,投资大的项目比投资小的项目待遇好得多,有些部门对投资不大的项目不屑一顾;三是投资主体不同待遇不同,外商投资项目比返乡创业项目待遇好得多;四是进驻先后不同待遇不同,新上项目比老企业待遇好得多。

3、政策兑现有差距。我县在加快招商引资、返乡创业和工业园区建设方面出台了系列优惠政策。但在政策宣传、落实、兑现方面还有一定差距。多数人认为,我县政策很好,但兑现困难;少数人认为,我县政策没有沿续性,经常随意变动;还有少部分人反映,我县木竹资源砍伐指标分配不合理,有的企业吃不饱,有的企业消不了,一定要根据企业资源利用率和利税贡献率进行合理分配。

4、服务到位有差距。近年来,我县服务环境有了较大的改善,但由于少数部门缺乏大局观念,只顾部门利益,在服务返乡创业工作中,言行不一、阳奉阴为,导致职能缺失、服务低劣,影响了我县的创业环境。部分人反映,有少数部门负责人不负责任,讲大话、乱表态,造成无法兑现,给企业带来损失。有人反映,在办事很不方便,关键出在“股梗阻”上,有些重要岗位经常出现缺位掉岗现象。调查反映,我县每个项目签约要跑7个部门,手续繁琐,很不方便。石坳返乡创业人员反映,他申办再生资源认定书和一般纳税人认定书,跑了半年都没有办下来。工业园返乡创业人反映,少数部门经常到企业检查、恐吓和罚款,并希望县里尽快解决工业园企业的消防验收。

四、加快返乡创业的举措有待强化

返乡创业,富民兴县。面临新形势,实现新发展,我们一定要以开放的思维、开阔的眼界、开明的心态、开拓的精神,抢抓发展机遇,强化发展举措,全力推进我县返乡创业快速发展。

1、积极鼓励,营造返乡创业的浓厚氛围。

一是要搞好创业宣传。充分利用报、电视台、政府网等新闻媒体,大力宣传我县返乡创业的优惠政策和优良环境。同时,要利用主题报告会、创业宣讲会、经济研讨会和交流恳谈会等形式,广泛深入地进行创业动员教育活动,让想创业、议创业、盼创业的氛围日益浓烈起来。

二是要培育创业文化。创业文化是返乡创业经济的精神内核和思想动力,要让创业文化主导社会思潮,让全民创业的主流意识奔涌起来。大力弘扬“开明、开放、奋进、和谐”的创业精神,树立永不满足、永不停步的开拓理念,树立甘冒风险、敢于突破的历险理念,树立自力更生、奋发进取的自强理念,树立工商皆本、义利皆容的道德理念,在全社会大力倡导尊重商家、崇尚创业的社会风尚,形成人人争做创业主体、个个都是创业环境的发展局面。

三是要激励创业典型。要对返乡创业人员,坚持做到经济上给实惠、社会上给地位、政治上给荣誉,在评选劳动模范、人大代表、政协委员时,给予优先考虑。每年组织开展“十大创业明星”评选活动,对评选出的创业明星在县三级干部大会上予以表彰,要建立创业明星档案,对他们的创业事迹、创业成果进行大张旗鼓的宣传,建立和健全创业明星享受待遇的有效机制,在全社会形成支持创业者,褒奖创业者、尊重创业者的浓厚氛围。

2、正确引导,拓展返乡创业的广阔空间。

一是要把返乡创业作为富民兴县的一项战略举措。返乡创业人员带回了资金、信息和技术,也带来了商机、项目和产业,为农民增收、财政增长拓宽了渠道。我们要认识到返乡创业“三步跳”的发展规律和必然趋势,即第一步把全县富余劳力输出务工,让其积累资本、增长本领,第二步把在外成功人士引回创业,壮大县域经济实力,增强产业要素的吸引力,第三步把返乡创业成长起来的领军人物引向全国、走进世界,增强地方经济在国际国内经济发展中的地位,每一步转化都是一个惊险的飞跃,都会带来一次经济腾飞,如温州就是走这个路子发展起来的。我们要正确引导,始终把返乡创业作为我县一项重要的经济工作,纳入全县目标管理单独考评;把返乡创业作为我县“xx规划”一个战略重点,制定完善其发展的总体规划。只有把返乡创业工作摆正位置、正确引领,我县发展返乡创业经济就会生机无限、潜力巨大。

二是要把返乡创业作为招商引资的一个主攻方向。发展经济,主要还是要靠人,这已成为大家的共识。我们要把返乡创业作为招商引资的一个主攻方向,打好亲情、乡情、感情牌,有重点、有针对性地开展招商。要在人较集中的地方,尽快建立商会,借助商会的组织推动作用,开展招商引资和返乡创业活动。要把外地商会在建设总部大楼,创办总部经济作为招商引资一个新亮点,积极引导在外成功人士把企业总部放到、把经营税收留在。要完善招商引资考核考评体系,注重招商引资的质量和成效。

三是要把返乡创业作为解决就业的一条重要渠道。就业是民生之本。返乡创业项目的实施,带来很多就业机会和就业岗位。我们要完善人力资源市场,拓宽社会就业渠道,加强人力供求联系,建立就业保障机制,真正使社会富余劳力能快就业、就好业,使返乡创办企业能好用工、用好工,特别是农民工能在家门口就业,实现社会就业和企业用工的“双赢”、经济效益和社会效益的互惠。

3、科学规划,发掘返乡创业的强大动力。既要发展铺天盖地的项目,又要培植顶天立地的产业,充分发挥产业集群效应,积极培育发展比较优势。

一是要确立我县返乡创业的发展方向。根据我县县情,要把启动文化旅游业、主攻加工制造业、规范商贸物流业、发展生态种养业、鼓励新型服务业作为我县返乡创业的发展方向,促进一、二、三产业协调发展。要在主攻加工制造业的同时,大力规范商贸物流业,加快培育建设几个大型专业市场,积极扶持发展2-3家大型物流公司,引导创业资本向生态种养业倾斜、向新型服务业投注、向文化旅游业释放,高标准建设一批特色产业基地、观光农业基地,创办几家总部经济公司、投资服务公司,创建一批文化旅游景点、旅游休闲山庄。

二是要制订我县返乡创业的总体规划。建议再通过3年努力,使我县返乡创业总人数达到1万人,创办企业总数1000个,投资总额达到50亿,年交税收达到5亿元。建议在渣津创办一个服装鞋帽产业园,以带动大桥、白岭、渣津、马坳等片区的产业发展,使产业园建设企业达到300户以上。要举全县之力,加大对县工业园、渣津产业园的投入和建设力度,加快配套设施建设,完善园区功能,使之成为我县东西互动、前后呼应、整体带动、促进我县经济发展的两大产业园区。

三是要谋划我县返乡创业的产业布局。目前,我县返乡创业主要从事产业为服装鞋帽类、建材类、工艺饰品类、机械电子、食品加工、家私制造等,我们要站在全局的高度,打破乡镇界限,整合现有资源,科学谋划我县产业布局,建议机械电子类、工艺饰品类项目逐步向县城附近聚集,以何家店创业园和义乌工艺饰品创业园为核心;服装鞋帽类、家私制造类项目逐步向大桥、渣津、白岭、马坳片区聚集,围绕渣津服装鞋帽产业园主导产业的上下游产品,大力引进创办一批产业关联度高和产品依存度大的项目;食品加工、农副产品加工项目逐步向黄港、何市聚集;建筑建材类项目逐步向太阳升、四都聚集,以太阳升项目区为核心,尽快形成产业集群。

4、大力扶持,促进返乡创业的快速发展。

一是要加大政策扶持力度。要对我县出台的优惠政策认真进行疏理,特别是对扶持返乡创业政策措施十七条要加大宣传落实力度,切实按照政策要求予以兑现到位。对返乡创业项目,只要不是国家明令禁止的产业和产品,在符合安全生产和环境保护的条件下,做到不管招商对象、投资主体、规模大小、建设先后,都要按照政策要求,予以一视同仁,公平对待,大力扶持。建议县优化发展环境领导小组要尽快建立优惠政策落实投诉惩处机制,每年组织开展一次优惠政策落实自查活动,确保出台政策用活、用好、用足,取信于民,充分发挥政策的推动作用。

二是要加大资金扶持力度。进一步加强政府、银行、企业的协调工作,在充分挖掘现有几家贷款担保公司潜力的同时,要积极组建新的担保公司和小额贷款公司,切实为返乡创业企业提供优质的金融服务。要鼓励金融部门扩大信贷规模,加大贷款产品宣传力度,加强银企沟通协作,打通融资快捷通道,努力为返乡创办企业提供强大的金融支持。

三是要加大人才扶持力度。要进一步落实留住人才的优惠政策,鼓励优秀人才扎根企业,与公司共成长,共享企业发展成果。要开通人才引进“绿色通道”,积极做好人才培训工作,根据产业培育和企业发展的需要,不定期组织各类管理技能培训,为企业发展储备智力资源。

5、全心服务,保持返乡创业的良好势头。坚持做到你创业、我服务,你发展、我铺路。

一要健全完善行政服务中心的功能。要按照规范行政审批事项,简化许可、审批和x手续的要求,对返乡创办企业,在项目审批、企业设立、x办照等方面,实行“一站式”受理,一条龙服务,一次性办结。

二要强化职能部门的服务。国土部门要认真研究国家土管政策,分析我县土地整理开发现状,引导乡镇盘活闲置旧厂房和废弃老屋场,就企业“用地难”问题拿出切实可行的方案,帮助破解“用地难”难题;劳动就业部门要积极帮助企业招聘、培训工人,及时掌握用工动态,发布用工信息,加强同县外就业部门联系,争取从县外引进劳力到我县务工,要用准、用好小额担保贷款,努力提高它的使用效益;交通运输部门要积极整合现有物流资源,积极引进外地物流大公司进驻我县,创办规模较大的物流公司,做大物流产业,创建一个覆盖面广、吞吐量大、带动力强的物流网络;中小企业局要帮助企业加强内部管理,提升管理水平,引导企业加大技改扩建力度和科技投入,提高产品科技含量和市场竞争力,多创名优品牌。

三要规范职能部门的服务行为。各职能管理部门要多服务、少管理;多给予,少索取。坚决制止乱检查、乱收费、乱罚款和各种摊派活动,切实给企业一个安静的经营环境和自由的发展空间。要建立企业检查审批制度和投诉管理制度,做到有诉必查、有查必果,对违规部门负责人,要坚决做到严惩不贷,确保制度严肃性。要坚持和加强领导与企业的挂钩联络制度和重点企业保护制度,加大企业和周边社会治安综合治理力度,为企业提供一个安定和谐的社会环境。

家乡调研报告 篇4

创业,是时代的最强音;返乡创业,是当今的热话题。做好返乡创业工作、解决返乡创业难题、加快返乡创业进程,对加快地方经济发展、调整现有产业结构、壮大县域经济实力具有积极的促进作用。如何做好这篇文章、做活这个工程、做大这块经济?是每一位具有远见卓识的领导关注和深思的课题。遵照县委主要领导交办的调研课题,县政协专门召开主席会,及时部署相关调研工作,抽调精兵强将,组建专题调研组。调研组还邀请县工商联、中小企业局、劳动就业局分管领导参与,通过远赴沿海地区、深入乡镇基层、进驻企业车间,组织召开多种多样的座谈会,广泛接触各行各业的创业者等形式,开展了从XX年11月11日至26日为期半个多月的返乡创业专题调研,深入了解务工者的心愿,认真倾听创业者的心声,深刻查找返乡创业过程中存在的问题和原因,积极探讨加快返乡创业的对策和建议。现将调研情况报告如下:

我县返乡创业的前景十分广阔

1、巨大丰富的劳务资源是滋生返乡创业的不竭源泉。我县是个劳务输出大县,劳动力资源丰富。从上世纪八十年代就开始,我县富余劳力远赴沿海开放地区务工就业,经过20多年的发展,我县现有22万余人长年在外务工、创业和发展,遍布全国10多个省(市),他们在社会大熔炉的历炼和市场大风浪的搏击中,开阔了眼界,转变了观念,学到了技术,增长了本领,积累了资本。他们中有部分优秀分子敢闯敢干,捷足先登,在赚取人生第一桶金后,就开启了自主创业的征程,成功实现了由务工者向创业者的跨越,成为了名副其实的老板。据调查,全县共有XX多人在外地成功创业,他们具备返乡创业的条件和实力,是我县推进返乡创业的主体和力量,这巨大丰富的劳务资源已成为培育创业主体的不竭源泉。

2、根深蒂固的故土乡情是拉动返乡创业的紧密纽带。故土乡情是每个人一生的牵挂和思念。我们在温州和义乌同外出成功人士座谈时,他们都有一个共同的心愿,那就是想回归故土,回报家乡,想为家乡发展多作一份贡献,为乡亲致富多尽一份力量。他们认为故土难舍、乡情难忘,在家乡发展将是他们二次创业的第一选择,随着我县加快返乡创业系列政策和措施的出台,他们实施返乡创业的愿望更加强烈。他们表示,将做到以乡情为纽带,以商会为载体,组织更多的籍成功人士回乡创业,充分发挥人经济的优势,全力支持返乡创业经济的大发展。

3、地大人广的特定区域是承接返乡创业的广阔舞台。我县幅员广阔,县域面积位全省之首、人口居全市之最,具有丰富的土地资源和劳力资源,是承接沿海发达地区产业梯度转移的最佳选择。境内青山绿水、环境优美,是一块神奇的天然宝地,令人向往,叫人留连。随着全球和国内产业结构调整升级,生产力分布凸显新的格局,沿海发达地区的劳动密集型产业和资本密集型产业加快向内地转移,越来越多的投资者包括我县在外创业人员面临新的抉择,都在寻求二次创业的着陆点。我县特定的区域条件和丰富资源,将为我县在外成功人士新的创业提供广阔的舞台。

4、逐渐回归的创业典型是带动返乡创业的新型龙头。近年来,我县不断加大返乡创业工作力度,特别是随着县委、县《关于鼓励扶持返乡创业的实施意见》出台,以及组织“一名县领导、一个乡镇、一个包村挂乡部门”对接在外成功人士活动的深入开展,各类创业主体得到了全面激活,返乡创业风生水起,热浪涌动,已成星火燎原之势,一批返乡创业先进典型不断涌现。县委、县在今年春节隆重表彰18名返乡创业的典型,在全县上下以及在外籍人员中引起了强烈的反响,这一个个返乡创业的成功典型,正成为我县引领返乡创业的领头雁。扶持一个返乡创业典型,就会带来一个返乡创业团队的乘法效应正在我县逐步释放。在这一新型龙头的带动下,从而激活了创业要素,激发了创业热情,激起了创业劲头,使我县返乡创业呈现出强劲的发展势头。

家乡调研报告 篇5

前言:俗话说的好:露从今夜白,月是故乡明,我爱我的家乡,并且爱的深沉,这片生我,育我的土地便是我的家乡——建瓯。

说起建瓯可能很多人没有听过,它是隶属于福建省南平市地区,位于武夷山,鹫峰两山脉之间的丘陵地区,建瓯历史悠久,人杰地灵,有着300多年的历史,西周时期为“七闽”地,秦时属闽中郡。最让我自豪的地方在于建瓯是福建历史上最早设置的四个县之一,福建之建即取之建州(今建瓯)。建瓯有着如此悠久的历史,文化底蕴也是相当深厚,曾经出过众多的请史留名的人才,比如有中国十大史学家袁枢,音韵学家吴域,宋代理学家朱熹等。

主体:建瓯的文化风俗不胜枚举,在经过我的一番调查之后,我最感兴趣的是建瓯的挑幡艺术。下面,我将重点给大家介绍一下建瓯特有的挑幡艺术。挑幡艺术几百年前就已经开始在建瓯民间流行。相传在明代末期,民族英雄郑成功招募抗清复明大军,横渡海峡收复台湾。当时建瓯城效大洲村的青年壮年,大都纷纷应征入伍。在收复台湾之后,壮年在正月初返回了家乡,全村男女老幼欢欣鼓舞,奔走相告。当时,将士们将带回的军旗放置于长杆之上,尽情挥舞,藉此纪念壮烈牺牲的弟兄们。长此以往,每逢正月初,大洲百姓都要按照惯例将旗杆来装点一番,舞动一番,以表示庆祝与纪念之意。随着时间的流逝变逐渐谈化成了当今建瓯特有的挑幡风俗。

说到挑幡的制作过程,就不得不提建瓯“竹子之乡”的美称,这边的竹子那是相当的多,而挑幡所用的幡,就是选用一根大约10米长的笔直毛竹,削去枝叶,晾干后把竹子的外壳涂上朱红油,画上各种吉祥的图案,竿顶悬挂着彩灯,再装饰上各种各样的小铜铃,竹身还会悬挂一幅绣有歌功颂德的词句,这种制作工艺师我们建瓯独有的传统文化瑰宝,再说道挑幡表演,那才真的算上无与伦比。如果用一言以概之,那就是技艺精湛,叹为观止。从小到大,我看过的挑幡表演不在少数,但每次看到都能把我深深震撼,艺术表演者个个都身强力壮,表演时,有的是头顶长竿,有的是肩挑腿踢,有的是鼻托牙咬,形式多样。这种表演一般是团体表演,那和谐统一的姿势,使得竿旋旗飘,幡幅呼啸,使得观看表演者目不暇接,美不胜收。挑幡带给我们的不仅仅是一场美轮美奂的表演,而是属于建瓯特有的文化习俗的碰撞与承接,每每看到这个表演感动之情溢于言表。

总结:挑幡表演艺术不仅仅代表着一项文艺演出,更表现出我们建瓯人不屈不挠,自信自强的精神风貌,华罗庚曾近说过:锦城虽乐,不如回故乡;乐园虽好,非久留之地。归去来兮。我想,以后无论漂泊到何处,建瓯都是我魂牵梦萦之地,我爱我的家乡——建瓯。

家乡调研报告 篇6

随着全球气温的上升,环境问题已经成为大家所关注的热点问题,不管是在农村还是在城市,经济的发展与生态环境的破坏已经成为负相关因素。舒塘村是一个乡下小村,十年以前这里有山有水,河水清澈见底,溪边小鱼嬉戏,那是一种现代人都十分羡慕的生态状态。可是随着经济的发展,生态环境也随之发生了很大的变化,小溪里鱼儿绝迹,臭水沟瘴气难闻,农药包装随处可见,生活垃圾泛滥。最近由于降水极少甚至出现河水干涸的现象。对于这十年来环境的变化,相信看到这变化经过的人都会感到十分的愧疚。

走可持续发展道路是我国进行社会主义现代化建设的必由之路,在可持续发展进程中,处理好占我国土地面积相当大比例的农村地区的生态环境就成为重中之重。对农村的生态环境做好全面认识,并采取合适措施来改善其生态环境已是一件不容忽视的事情。

舒塘村村民主要依靠务农和农闲时的外出务工获得经济来源,周围没有太多工业企业的影响,整体上属于典型的农村环境。

在调查过程中发出的100份问卷中,有效问卷为100%。通过调查我们发现在舒塘村,80%的人是在溪里提水作为饮用水,但是对此99%的人对此有一定程度的担忧,他们认为农药调水许多也是在溪里,导致很多人就近把农药包装也丢在溪里,致使水中也会或多或少含义农药的成分在里面。而1%的人认为这不足担忧因为溪中有沙石,沙石是对溪水最好的清洁。由于用水的紧张,我们知道89%的人是在溪中洗衣或其它生活用水。

差不多99%的村民对使用后产生的生活污水习惯性的处理方式是随地处理,经过自然的风干,有的会采取下水道排出方式,而下水道的最后出口却是村庄周围的小河流,这并没有从根本上对污水进行处理,反而加重了周围河流的污染状况。

与污水相对应的另一项严重影响生态环境的就是各种各样的垃圾,包括生活垃圾,养殖业垃圾,秸秆杂草等,前三种分别占77%、10%、7%。生活垃圾的问题在于村民的随意排放,以及对一些电子垃圾的随意丢弃,像电池,充电器等,因环保意识淡薄未经过分类和回收处理,就和一般的生活垃圾混在一起丢弃。一些村民在收割后对秸秆就近堆放,部分焚烧,部分经过雨水等的侵袭后腐烂堆积,这也在一定程度上加重了垃圾的积累。由于近些年化肥的使用,村民对人工堆肥垃圾的依赖降低,许多垃圾也就得不到有效的处理。

另一项潜在的对生态环境的威胁就是农药,化肥的大量使用,之所以潜在是由于这些影响在短期内是不明显或是看不到的,但他们对生态环境的危害却是不容忽视的。随着近几年各项农药产品的大量出现和性能的不断改善,村民对农药的依赖性不断增强。在调查过程中村民也坦言,随着生活质量的改善,许多原本由人工来进行的生产活动也改为采用化学的手段,譬如为庄稼除虫除草,以往均是由人在田间地头进行劳作,现在则在庄稼仍为幼苗时就喷打农药进行根除。农药化肥中的大量有害物质都残留在土壤中,造成土壤板结,农田减产,这又刺激村民使用更多的化肥来提高产量,成为一个恶性循环。化肥的流失率高,利用率低,不仅导致农田土壤污染,还通过雨水等造成对水体的污染。农药化肥的不当使用在农村生态环境破坏的进程中是占着相当大的比重的。

在做完这项调查后,发现舒塘村的村民对于村庄周围以及自己生活环境中存在的问题认识不够,没有采取积极的处理的态度措施,而这些问题如果不及早进行处理,日积月累,对生态环境势必产生不良的后果。对阻碍生态环境进程的因素主要在以下几个方面:

一、农民没有维护生态环境的意识。

这是最关键的一条。很多时候农民不是不愿意去维护生态环境,而是他们根本没有生态环境和污染的概念。对于生活污水,他们不觉得随手倾倒有甚末不对,只要是倒出了家门且没有影响别人就不存在问题,他们不会联想到污染,不会联想到生态环境。就地焚烧,只要是方便,怎末会把一些烟雾和大气污染联系到一起呢?在他们的意识里没有全球变暖,没有酸雨的概念,更不会把这些抽象的东西和自己的生活联系在一起。

二、缺乏生态环境方面的人才。

21世纪注定是一个社会高度关注环境问题的世纪。当前,我国已经走出低收入国家行列,正向中等收入国家迈进,这是一个极为重要的发展时期。一方面,经济体制转型提供了经济持续增长的强大动力;另一方面,经济、社会和环境的不均衡,又使得各种矛盾不断暴露;同时,这一时期也是消耗资源最多、人与自然较量最为严重的时期。在这个特定的历史条件下,提高公众环保意识,促进经济社会全面、协调、可持续、和谐发展是我们的历史责任。农村的广大地域面积与其人才的引进是不成比例的,许多人在获得较高的受教育程度后是不愿意到农村这样的基层去服务工作,这就造成农村人才的缺乏,也导致无法对农村的生态环境工作提出科学的应对方法和保护措施,无法制定出长远合理的生态环境的维护方案。

在采取一定的教育引导措施后,也要制定必要的行政法规。生态环境保护本身是一项公共事业,属于责任主体难以判别或责任主体太多,公益性很强,没有投资回报或回报率较小的领域。制定相应的法规来明确责任,对不合乎规范的行为予以惩治,从强制的角度提高各个责任人对生态环境保护的重视。

农药化肥的过量使用也是对生态环境的破坏有重大影响的一个因素。农药化肥的使用是提高土地产出水平的重要途径,如果要求农民停止或减少对其的使用是不现实和可行的,农民不会为了抽象的生态环境的概念而放弃可以看得到的收益。改善这种依赖的另一个有效方法是国家加大对科研的投资力度,研发出新的环保无机或对土地生态危害小的产品来取代目前所使用的农药化肥,这既不会影响到农民的切身利益,也从源头对目前的状况进行了控制。

家乡调研报告 篇7

调查时间:XX年2月15日——2月20日

我的家乡西安是华夏文明的发祥地,是一座历史悠久的文化名城。位于关中平原中部,北临渭河,南依秦岭,周围曲流环绕,气候适宜,土地肥沃,物产丰富,景色秀丽,我爱我的家乡,可是家乡有一些文化我还是不太了解,所以我借这次实践调研,了解家乡文化。

现在大家跟随我的脚步,一起去了解一下家乡文化吧!

民以食为天,所以这第一站我来到西安有很成规模的小吃街也就是清真回民街!

这里的小吃又全又好吃,一到这里我先饱了个眼福,哇!这里的东西也真的太多了,我先走进一家卖牛肉夹馍的小店···

怎么样好吃吗?接下来我来到一家牛羊肉泡馍店,这家里的顾客十分的多,相信这家店做的泡馍也一定的香。

这家泡馍果然的香,我平时都不太吃泡馍,今天吃了一大碗,没想到家乡的美食太好吃了,家乡太伟大了

家中成员生日,全家吃面条,称“长寿面”。寓意着这一家能长寿

吃五豆

吃五豆是西安关中地区的民间习俗。腊月初五,将大豆、小豆、绿豆、红豆、黑豆5种豆子放入锅中煮熟,全家人食用,但不能吃完,必须要吃后有余。以此预祝来年五谷丰登,吉庆有余。吃五豆在冬至过后,此时昼渐长、夜渐短。因此吃五豆还带有节令性变化的含义。

今天我来到一家西安特产店,德懋恭水晶饼、琼锅糖、酸梅粉、腊羊肉、黄桂稠酒、花生酥、临潼火晶柿子、临潼石榴、花馍、中华猕猴桃、板栗等特产一应俱全······

家乡调研报告 篇8

一、调查的内容概况:

(一)水污染

我的家乡在这个平凡的村落,村外有一条小河,自我记事以来,这条小河一直都在,河水很清澈,可以洗衣服,用来灌溉,夏天的时候偶尔还有小孩子在河里洗澡。这条小河有一条支流经过隔壁村,以前这条支流与主干道的水一样清澈见底,但时光荏苒,这条支流也不复原来的模样。

近几年来,随着人们生活水平的提高,生活方式的改变,人们生活污水,生活垃圾的数量越来越多。主要废弃物有:煤渣,家禽、家畜的粪便、白色垃圾,破旧衣物等。由于所处的地方是农村,附近没有垃圾处理厂,人们也没有处理垃圾的措施,所以大家都将生活垃圾,废弃物,生活污水排放到这条支流里,或者倾倒在岸边。

据调查统计,涧李行政村共有160余户居民,其中110余户居民还在使用煤炭作为燃料,70余户居民家中饲养禽畜,40余户选择将禽畜粪便用作肥料,余下选择将粪便倾倒在河边。对于白色垃圾,废旧衣物等废弃物,60余户选择将其扔到离家较远的空地,例如河边;其余选择就近燃烧处理。

时间长了,由于煤渣、白色垃圾中含有有毒物质,河岸的有些地方已不再生长植被。支流的水如今变得乌黑,隐隐发散出臭味来,而且河面生长着大量的富有藻类,漂浮着各种生活垃圾,景象看起来十分不美观,尤其是下游的污染情况十分严重。如今已经没有人在这条河里洗衣服了。

居民将垃圾倾倒在河边

(二)河流现状

涧李行政村的那条河流主干道的水体所受污染情况并不是很严重,但是近年来河流的面貌也发生了巨大的变化,主要有河道变宽和河床降低,而这些现象都来源于人类活动。

这条小河的地步主要是石头和沙,几乎不含泥土。沙是人们在建造房子是所用的混凝土的主要成分之一,于是人们为了节省造房经费,就自己到河里去挖沙,导致河底的沙石越来越蓬松。到了夏天,暴雨过后便是洪水,洪水轻易就将蓬松的沙石冲走,河水越来越深,洪水的冲击力增加,两岸的沙石也被洪水冲走,如今的河道已变为原来的两倍宽,河道弯弯曲曲,不似原来的比直美观。

河上一直有一座桥连接着河的两岸,这座桥到如今一共重建过五次,如今的桥是一座矮桥,桥下有洞,不发洪水的时候,水从桥下流过,发洪水时,水还漫过桥面流过,减少对桥的冲击,这是我记事以来建的最好的一座桥。

居民不正当行为导致河道变宽

二、实地调查后的发现:

我们调查后发现,家乡环境污染来源于主要是居民将生活垃圾随意排放。而且村民对于村庄周围以及自己生活环境中存在的问题认识还不够,没有采取积极的处理的态度措施,而这些问题如果不及早进行处理,日积月累,对生态环境势必产生不良的后果。村民们没有维护生态环境的意识,自觉性差,没有严格控制自己行为,依法办事,因此要采取一定的教育引导措施,同时地方政府不重视对环境保护,只重视当前利益,而忽视未来的发展,只重视经济发展利益,而忽视环境利益,没有严格遵守法定的规章制度。

三、调查后的建议:

通过这次调查,我们了解到,解决环境问题已成了刻不容缓的重大任务。针对上述环境污染现象,我翻阅了大量相关书籍,并上网查阅了一些资料。保护环

境是我们这代人义不容辞的责任和义务,我们应该努力增强环保意识,节约资源。为此,我们建议从我们自己做起,从一点一滴小事做起,在生活里要一水多用,节约用水,不乱扔垃圾,将垃圾放到指定的垃圾箱内,尽量不用或少用塑料袋,要积极使用可循环使用的环保袋,减少白色污染,尽量少用一次性用品,多学习和宣传有关环保的法律。

总的来说人们、企业工厂、政府部门都应该增强环保意识,提高自觉性,经济与环境都要兼顾,既要重视当前利益,也要重视未来发展。个人与企业工厂要严格遵守法定的规章制度,并严格控制自己的行为。政府部门应该制定相关的规章制度并对破坏环境的行为进行严厉惩罚。

通过这次对家乡环境污染的调查,我深入了解了家乡环境的状况,看到了经济蓬勃发展为家乡带来不好的一面,也针对这些问题,根据我所学所看,提出了一些建议,希望今后,家乡的人们能够一起来改善家乡的环境,为创造更美好的家乡而努力!

家乡调研报告 篇9

一、教学目标

1.通过问卷调查、访谈等方式,了解家乡的文化生活现状。

2.学习如何开展文化生活调查,并尝试撰写简短的调查报告。

3.学会分析调查所得的材料,对家乡的文化生活现状形成自己的认识和思考。

二、学习资源

毛泽东《调查的技术》

王思斌《访谈法》

三、课前准备

1.在高一年级开展一次“我和家乡的图书馆”的问卷调查。

2.在班级里组建若干调查小组,对家乡图书馆的藏书、借阅等情况开展一次调查活动。

3.各小组将调查结果制作成演示文稿,准备在课堂上分享交流。

四、课时安排1课时

五、教学过程

(一)课堂导入

阿根廷作家博尔赫斯曾说过:“如果这个世上真的有天堂,天堂应该是图书馆的.模样。”图书馆,是汲取前人智慧的地方,也是展示各地文化的窗口。

“走进公共图书馆,是了解一座城市的开始。”请问,你了解家乡的图书馆吗?展示一组当地图书馆的照片(最好选取新、旧图书馆的照片)。

(二)问卷调查反馈

调查对象:高一部分同学

调查时间:学生走访图书馆之前

调查内容:你知道当地的新、旧图书馆在哪里吗?你最近一次去图书馆是什么时候?你去图书馆是看书、做作业,还是借阅图书?你觉得当地图书馆的藏书多吗?去图书馆的读者多吗?你印象中当地图书馆有何特色?

课件展示:

问卷调查的初步结论:

1.高一年级的学生九成以上了解或去过家乡的新、旧图书馆,其中多数人在近一年内去过;

2.去图书馆的目的依次是看书、做作业、借阅图书;

3.大部分的同学认为图书馆的藏书比较多;

4.家乡的图书馆除了环境安静、整洁,有书香气息,适合读书外,并没有其他突出的特色。

(三)分享交流

第一组:分享家乡图书馆的藏书、借阅情况

访谈对象一:图书馆的负责人或管理员(1-2人)

访谈内容:图书馆现有藏书多少册?每天到馆的读者大致有多少人,主要是哪个年龄段的?平均每天借阅的图书有多少册,其中热门的是那几类图书?

访谈对象二:图书馆的读者(若干人)

访谈内容:你觉得本地的图书馆的藏书多吗?你来图书馆是读书,还是借书?借到你想看的书了吗?你对图书馆有什么希望或建议?

第二组:分享家乡图书馆的特色(如设立展示当地文化特色的图书室,安排流动图书车等)

访谈对象一:图书馆的负责人或管理员(1-2人)

访谈内容:目前图书馆有何特色?具体表现在哪里?今后图书馆的建设有何筹划?

访谈对象二:图书馆的读者(若干人)

访谈内容:你觉得本地的图书馆有何特色?具体表现在哪里?你觉得本地的图书馆可以呈现什么文化特色?

(四)思考分析

依据学生的调查报告,思考以下问题(预设):

1.为什么家乡的图书馆藏书比较丰富,但借阅的读者不多,且集中在低年龄段?

2.为什么家乡的图书馆的特色不突出?

3.为了凸显家乡的图书馆的特色,请你提一点建议。

(五)拟写广告语(二选一)

1.今年,浙江省将评选“读者最喜爱的基层读书馆”,家乡的图书馆被列入推荐参评对象。请依据家乡的图书馆的特色,拟写一则宣传广告语。

示例:舟山图书馆的宣传广告语——舟载智慧,山纳书香。

2.为了营造良好的读书氛围,方便偏远地方的读者借阅图书,家乡的图书馆最近策划了“流动图书车”下乡活动。图书馆的工作人员需要准备一条宣传横幅,请帮助拟写一则宣传广告语。

家乡调研报告 篇10

我县是一个农业大县、人口大县,共有人口97.6万人。全县共有农业人口82.3万人,农村劳动力46.3万人。XX年,全县外出农民工达19.8万人。受全球金融危机影响,去年年底以来,我县大量农民工陆续返乡。XX年4月,xx县妇联全体干部通过发放调查问卷、走访和座谈等形式,对近年返乡女农民工就业创业情况进行了调研,共发放调查问卷800份,走访了5个相关单位和8个典型乡镇的20个村,召开座谈会10次,调查对象达540人,了解了我县返乡女农民工的就业创业的基本情况,现将情况汇报如下:

(一)、返乡农民的基本情况:

截至XX年3月底,xx县累计返乡农民工8.9万人(其中女性占40%),占全县农村劳动力转移输出总数(19.8万人)的44.9%,其中,其中珠三角地区就返乡6.6万人,长三角返乡0.8万人,其他地区返乡1.5万人。从地域分布来看,返乡农民工以珠三角、长三角地区为主,达7.4万人,占返乡总数的83%;从年龄结构来看,16—30岁以下民工返乡5.86万人,占总数的65.8%,30一50岁以上民工返乡3.04万人占34.2%,产业熟练工人、企业老员工返乡比例比较低。

(二)、女农民工返乡的主要原因:

在我们调查的返乡女性反映的情况来看,主要原因有两个:一是金融危机的影响。沿海企业受到严重冲击,有的企业甚至倒闭。有的农民工无法找到工作,有的农民工工资普遍降低,勉强能够维持个人生活,不如回家发展产业计划。二是解决留守在家孩子的教育问题。以前夫妻双方在外务工,把年幼的孩子交给年迈的老人照看,造成了这些留守孩子心理上的阴影、人格上的不健全和学习上的欠缺,在社会、家庭和子女的强烈要求之下,很多返乡的女性留了下来照顾孩子的生活和学习。

(三)、返乡后的就业情况:

我县各级各单位采取积极措施促进返乡人员再就业,通过加强信息服务“找岗”、加强区域合作“保岗”、推进新型工业化“增岗”等形式不断强化职业培训、鼓励返乡创业,解决了大部分返乡农民工的就业问题。我县将多家教育培训机构进行整合,构建了一个中心(县就业培训中心)、一所职校(县职业中专)、一支团队(全县7家定点社会培训学校)的“1+1+1”县级职业培训网络,形成了集电脑操作、基础英语、车钳电焊、电子应用、驾驶汽修等多项职业技能于一体的就业培训体系。今年来,通过职业培训网络,已累计开展农民工技能培训513人,开展阳光工程培训400多人,较大地提高了部分返乡农民工的就业能力。截至XX年4月底,全县返乡的8.9万农民工中,已有7.4万人再次外出务工(其中实现省外务工5.1万人,省内务工2.3万人),部分留乡创业、和就地4转移就业,部分仍在观望。

(四)、返乡女农民工的创业现状:

返乡女性积极自主创业:在我们调查过程中发现,返乡女性在家留守责任田和责任山务农的只占到10%,90%的女性回家后用自己在外打工积攒的储蓄作为原始基金发展自己的创业计划。XX年,车湖垸乡高湖村1组的覃晓芳前几年和丈夫在外开餐馆积攒的19万元,作为创业基金,在娘家青林乡开办了大型养鸡场,年出产3300羽蛋鸡,现在已基本实现盈利;该乡长堰村的41岁的覃清香XX年前随丈夫在一家电池厂打工,为照顾临近高考的孩子学习,回乡投资12万元办起了生猪养殖场,年出栏100头生猪,9头母猪。钟家铺乡林场村36岁的徐红群,XX年冰灾市和老公回家,在朋友的推荐下利用本地林木资源丰富的优势,投资近50万元办起了环保木炭加工厂,销路好,利润丰厚。创业的基本要求带动了她们参与培训的积极性。近年来返乡的多数女农民工已经接受了劳动部门、“阳光工程”等提供的技能培训和专业知识的培训,掌握了一门专业技术。在我们调查的540名对象中,40岁以下的女性100%接受了补贴的电脑、家政、烹饪等技能培训项目;40岁以上的女性100%接受了畜牧、农业等部门组织的送科技下乡的养殖等专业技能培训;100%的女性希望接受政府组织的收费偏低的技能培训。今年42岁的太平桥乡九桩堉村的张一萍,养殖了80头波尔山羊,一直以来她跟着饲料店的技术员学些技术,在实践中摸索,县畜牧局的技术员到他加上了一堂课后,她深有感触地说:“真正掌握一门技术对养殖业是大有帮助啊!”

政府积极引导和扶持创业:年初县委下发了《关于鼓励全民创业促进县域经济发展的意见》,将返乡农民工创业纳入全民创业扶持范围,制定出台了《xx县创业引导资金管理实行办法》、《xx县创业实体聘用本县从业人员补贴试行办法》、《xx县创业小额担保贷款试行办法》等一系列扶持政策,构建起了以小额贷款担保为主,税费减免为辅,社会保障为补充的农民工创业配套扶持政策体系。对返乡农民工创业的,各部门在贷款发放、税费减免、工商登记、信息咨询等方面提供全方位支持。特别是对有资金技术和创业意愿的返乡农民工,免费开展创业培训,免费提供创业服务。沙坪镇返乡女农民宋智慧,今年2月在该镇创办牲猪养殖合作社,顺利获得了4万元的小额贷款担保;漳江镇返乡女性伍惠英在本镇创办惠源制衣厂,相关部门齐上阵,仅用时5天就将证照办理、贷款申请、用地划拨、税务登记等手续全部办理完毕,劳动部门还主动为其招满了103名员工,这些激励举措极大的激发了返乡农民工创办农民专业合作组织的热情。目前,我县返乡农民工创业潮正在逐步升温,现已相继有819位返乡民工创办了经济实体,实现了从“打工者”到“创业者”的转变。

(五)、返乡女农民工创业过程中面临的困惑与需求:

通过调查走访,发放问卷,被调查的540名女性在创业的要求上集中在以下几个方面:

1、择业上希望得到指点:部分返乡女性带着“落叶归根”的思想和积累多年的心血回到家乡,她们已经不习惯被限制在几亩良田上,她们更想做点能够有较大收入的创业,但是限于对市场了解程度,在选择项目上犹豫不决、举棋不定,她们极想得到有效的指导和帮助,选择一门前景可观、效益不错、投入不是太大的项目。

2、技术上希望得到指导:调查中,已经在进行自己创业计划的女性普遍反映,自己没有经过系统的培训和学习,是在摸索中学习,在实践中学习,希望得到有关部门一对一的技术服务和指导。太平桥乡的孵化大户李志华、钟家铺乡骆松枝,在选择了土鸡孵化和生猪养殖项目后,自己买了相关资料学习,然后遇到困难在饲料供应商的指导下学习了一些防疫知识,基本能够应对一般的疫情和小的病害,但是她们仍然想得到质的技术指导和服务,希望有关单位能够有计划、有组织的进行相关技术的培训。

3、资金上希望得到扶助:返乡创业女性在创业过程中,初期可能会遇到市场了解不够、技术跟不上等问题而出现亏损情况,这种时候她们最期望得到政府在资金周转上的扶助,帮助她们度过难关,缓解因经济上的压力带来的创业积极性的挫败导致最终放弃创业计划。

4、组织上希望得到关爱:创业过程中,这些女性不希望孤身作战,她们希望有协会或者专业合作社这样的组织给予技术、资金、流通上的各项帮助,希望得到组织的关爱和温暖,希望周边产业能形成一个极大的产业链。

家乡调研报告 篇11

调查时间:

1月10日到1月15日

调查地点:

xxxx

调查对象:

滴水岩村村民

调查方法:

访谈、查阅

调查人:

20xx年我利用5天时间对我们的家乡滴水岩村近十年来各个方面的变化展开了调查。这对于一直在外上学的我来说,这是一次宝贵的经历。同时也是更深层次了解家乡的一次机会。

我的家乡滴水岩村位于水城县东南部,距县城公里,水黄公路横穿一字河、滴水岩村,全村峰峦叠嶂,海拔高度相差较大。滴水岩村辖区内有14个村民组,村中自然条件恶劣,石漠化严重,在道路、饮水、设施方面等都比较落后,14个村民组中,有四个村民组存在饮水困难,由于传统农业落后,三分之一的村民外出打工,人均收入仅5600元,在村民们眼中,滴水岩村是滥坝镇最贫困的村子。

在xxxx年以前村中是没有公路的,村民出入村中十分的困难。半夜起来点这一盏煤油灯爬过姑娘山,小屯,梁子上的地方来到老鹰山镇赶集。10多里的路多为山路危险丛丛,半夜从家中出发到老鹰山镇天已大亮。而那人们的经济来源多为赶集所卖粮食和在观音山镇矿上挖矿所得。村中多为高山,耕地少,土地贫瘠,家庭收入很低,人们都很贫穷。

xxxx年建成通车的水城至黄果树高等级公路穿过水城县猴场、蟠龙、滥坝、阿戛6个偏远贫困乡镇。水黄公路正好滴水岩村村中穿过,这一条家门口的公路给这里的人们带来了希望,交通顿时方便了许多。六盘水市、县、乡三级政府就着手依托水黄公路,利用交通的优势,加快沿线乡镇的产业结构调整步伐,全力打造“水黄新经济带”。目前,水黄沿线经济带已基本建成,滥坝镇所属的辖区多个村的交通,经济等都得到了很大的改善。

滴水岩村的党员和村干部潜心实践“双带”,使全村的萝卜、大蒜、棒豆、青菜、芫荽等优质蔬菜种植达到500余亩,把村中打造成为蔬菜基地,这使村民的年人均收入达到了6000元。在范家坝组党员何天林的示范带动下,该组20多户农户已种植了150亩优质桃树。村党支部组织全村党员干部帮助10户危房户完成新居建造及搬迁工作,帮助缺少劳动力的特困户进行秋冬种,出资700元为3户“五保户”老人解决了用煤问题,每位党员还根据自身条件向老人们捐赠了衣物、棉被等物品,使贫困党员和群众感受到了党的温暖。党员和干部还带领村民,完成厕所、猪圈、沼气池一体化改造83口,修复村寨道路1300米,种植行道树300余株,使全村环境卫生、村容村貌有了明显改观,进一步改变了过去“晴天一身尘,雨天一身泥”的景象。

扶持弱势群体,借助小额扶贫贷款重点支持“五保户”承包土地等,帮助他们优先发展。扩大畜牧产业规模,在100头基础母牛草区种植工作已完成的基础上,继续管好、利用好上级帮扶的资金,使基础母牛发展到200~300头。利用荒山林地放养本地土鸡,协助村民购买全自动孵化设备。加大种植结构调整力度,使西红柿等市场销售好的新品种蔬菜成片种植扩大到1000亩,农户种植牧草达到1000亩以上,先进性教育活动取得了明显成效。

家乡调研报告 篇12

我的家乡在威海,中国十佳宜居城市之一,三面环海,海产品丰富,环境优美。我居住的村庄叫蒲湾村,一个只要走上十几分钟的路程就可以看到大海的村子。村里最有名的建筑非海草房莫属。虽然现在大多数人都住上了楼房,但还是保留了几个古老富有特色的海草房。

由于靠近海边,所以用于建造海草房的原料海带草特别丰富。海草房屋顶用特有的海带草苫成,堆尖如垛,浅褐色中带着灰白色调,古朴中透着深沉的气质。用于建造海草房的“海草”不是一般的海草,而是生长在5~10米浅海的大叶海苔等野生藻类。海草生鲜时颜色翠绿,晒干后变为紫褐色,非常柔韧。

盖海草房最关键的步骤是往屋顶上苫海草了,当地人盖房又称“苫房”。苫房的原理其实跟建造瓦房安装瓦片有相通之处,只不过是用海草从下往上一层压一层地苫好。海草房苫房是一门手艺,一栋海草房的好坏、使用时间的长短,主要取决于是否海草苫得严密。因为只要屋子不漏水,墙是很难倒的,可以一直住下去。据说苫间海草房要三四个人花上十几天才能搞好。然而现如今许多有手艺的建造海草房的人已经不在了,而能传承这种手艺的人也是极少数的。与现代式的房屋相比,海草房更多的融入了人们的智慧与手艺,体现了人与自然的结合以及人与自然的和谐相处,少了钢筋水泥,这种原始的建筑更容易让人产生好感。

据我的调查,海草房从我们村子建设以来就有了,大概有五六百年的历史,历史悠远。由于新农村建设,许多大瓦房拔地而起,其他村子在这个过程中由于海草房与现代建筑格格不入,渐渐淘汰了古老的海草房,而只有我们村子还保留了几个海草房,现在居住其中的大多数是些老人,年轻人更倾向于平房。海草房有许多优点,古朴典雅,冬暖夏凉,是一个非常适宜人类居住的建筑。从老人们口中,我感受到了她们对海草房独有的感情,而那些年轻人却仅限于知道其存在,对其历史了解甚少。

曾有名人对海草房情有独钟,吴冠中这样描述海草房:那松软的草质感,调和了坚硬的石头,又令房顶略具缓缓的弧线身段。有的人家将废渔网套在草顶上,仿佛妇女的发网,却也添几分俏丽。看一眼那渔家院子,立即给你方稳、厚重的感觉。大块石头砌成粗犷的墙,选材时随方就圆,三角形的大山墙,在方形院子的整体基调中画出了丰富的几何形变化,它肩负着房盖上外覆的一层厚厚的草顶。吴冠中优美的言辞形象生动的描述出了海草房的外观,令人充满无限向往。海草房不华丽,不高贵,但如果你是亲眼见到他的真面容,一定会被其古朴的外表所打动,他体现了当时人们的勤劳与朴素。

随着时代的进步与发展,海草房的知名度也逐渐提高,许多人慕名而来参观海草房,并想尝试一下住在海草房是一种怎样的体验。不过近年来,海草房的情况却令人堪忧。越来越多的近海养殖,使海草的数量越来越少,几乎打捞不上来足够的海草去搭建一个海草房,人们也越来越不乐意花费精力去搭建,所以海草房的光辉时代已经过去。

关于海草房的保护也是一个引人关注且亟待解决的问题。我们村子零星分布着几个海草房,多数年久失修,大队也不会特别重修或加固。我认为海草房是几代人记忆中的独特建筑,我们应该加大保护力度,可是适当向村民宣传保护仅有的海草房,大队也应该从经费种拿出一部分用于海草房的修建,我们每个人都应该肩负起保护海草房的重任,让其不至于淹没在历史的长河中。

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相告。当时,将士们将带回的军旗放置于长杆之上,尽情挥舞,藉此纪念壮烈牺牲的弟兄们。长此以往,每逢正月初,大洲百姓都要按照惯例将旗杆来装点一番,舞动一番,以表示庆祝与纪念之意。随着时间的流逝变逐渐谈化成了当今建瓯特有的挑幡风俗。

说到挑幡的制作过程,就不得不提建瓯“竹子之乡”的美称,这边的竹子那是相当的多,而挑幡所用的幡,就是选用一根大约10米长的笔直毛竹,削去枝叶,晾干后把竹子的外壳涂上朱红油,画上各种吉祥的图案,竿顶悬挂着彩灯,再装饰上各种各样的小铜铃,竹身还会悬挂一幅绣有歌功颂德的词句,这种制作工艺师我们建瓯独有的传统文化瑰宝,再说道挑幡表演,那才真的算上无与伦比。如果用一言以概之,那就是技艺精湛,叹为观止。从小到大,我看过的挑幡表演不在少数,但每次看到都能把我深深震撼,艺术表演者个个都身强力壮,表演时,有的是头顶长竿,有的是肩挑腿踢,有的是鼻托牙咬,形式多样。这种表演一般是团体表演,那和谐统一的姿势,使得竿旋旗飘,幡幅呼啸,使得观看表演者目不暇接,美不胜收。挑幡带给我们的不仅仅是一场美轮美奂的表演,而是属于建瓯特有的文化习俗的碰撞与承接,每每看到这个表演感动之情溢于言表。

总结:挑幡表演艺术不仅仅代表着一项文艺演出,更表现出我们建瓯人不屈不挠,自信自强的精神风貌,华罗庚曾近说过:锦城虽乐,不如回故乡;乐园虽好,非久留之地。归去来兮。我想,以后无论漂泊到何处,建瓯都是我魂牵梦萦之地,我爱我的家乡——建瓯。

物业调研报告(精选11篇)


行是知之始,知是行之成,为了更好的完成下一项工作,我们都不可避免地要接触到报告。一起来参考报告是怎么写的吧?想了解更多关于“物业调研报告”的内容吗工作汇报网编辑为您推荐这篇文章,欢迎你参考,希望对你有所助益!

物业调研报告 篇1

第一条 为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的规定,结合本省实际情况,制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,共同做好有关管理工作。

第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的,应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会,根据业主大会的授权履行相关职责。

第六条 业主享有下列职权:

(一)参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进行表决;

(二)业主委员会的选举权和被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)选择物业管理企业;

(五)与物业管理费用相符的服务;

(六)监督物业管理企业的管理服务活动;

(七)法律、法规规定的其他职权。

业主承担下列义务:

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约;

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权:

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(三)审议业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会的工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

(七)法律、法规规定的其他职权。

第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条 物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当依照本条例规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

一 召集和主持业主大会;

二 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

四 经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;

五 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

六 听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

七 执行业主大会的有关决定;

八 接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

九 督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

十 法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二 条业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会,物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

第十三 条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效,并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四 条业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第十五 条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

第十六 条物业管理企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;

(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼;

(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

(五)拒绝任何形式的摊派;

(六)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业管理合同,提供物业管理服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目,接受质询和审计;

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十七 条新建住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时,建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。

第十八 条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)维修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;

(六)物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项,当事人不承担责任。

第二十条 一个物业管理区域内,只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价,其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求,提供代办服务和特约服务的费用,应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会,以物业管理服务的合理成本为基础,并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业管理服务费可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。

第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第二十六条 经业主大会批准,由业主委员会解聘的物业管理企业,应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域,并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

第二十七条 新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案。

开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十八条 物业管理企业接管物业时,应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(三)私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

(七)未经批准摆摊设点;

(八)无序停放车辆;

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时,应当及时劝阻,并向有关主管部门报告。

第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的,应当符合城市规划和物业安全的要求,并报有关主管部门批准。

第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当事先告知物业管理企业,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修基金,但合同另有约定的除外。

第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时,责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施,按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的,原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的,应当支付维修养护费用。

第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金(简称维修基金)。

维修基金应当存入政府指定的银行,设立专门账户。

维修基金应当按幢建账、按户核算。

业主转让物业时,其维修基金账户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用,其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。

第三十八条 维修基金属全体业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造,不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况,接受业主监督。

第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第四十一条 物业管理企业违反本条例,按照下列规定处罚:

(一)未取得资质证书从事物业管理活动的,由物业管理行政主管部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)违反合同约定的服务质量标准的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期未改正的,可处以一万元以上三万元以下罚款;

(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的,由物业管理行政主管部门对其作出警告,降低资质等级或者吊销资质证书,并可处以一万元以上三万元以下罚款。

四 接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的,或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的,由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的,物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的,应当承担赔偿责任。

第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人,由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本条例规定,挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修基金,情节严重的,颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十三条 违反本条例规定,依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提

第四十六条 本条例中有关用语的含义:

(一)本条例所称业主,是指物业的所有权人;

(二)本条例所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(三)本条例所称物业,是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

(四)本条例所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域;

(五)本条例所称物业共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(六)本条例所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。

物业调研报告 篇2

随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入,济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同,办公物业也讲究供需之间的结构平衡,产品升级换代,随着需求的不断变化,商住混迹、新商住、酒店式公寓,高端写字楼,演绎了一部生动的产品换代故事。

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍,与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

一、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定:

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模:超过50000平方米。

(3)客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位:位于主要商务区的核心区。

(7)智能化:3A~5A

(8)开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等),应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。

③设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模:1—5万平米。

(3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利:有多种交通工具直达。

(6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化:3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准:外立面采用面砖或瓷砖;有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯,墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施:有专用地上、地下停车场。

③设备标准:中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。

(2)建筑规模:无限制。

(3)客户进驻:客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务:有物业公司服务。

(5)交通便利:有交通线路到达,交通较方便。

(6)所属区位:副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质:物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准:外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施:无。

③设备标准:分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。

(2)规模:无限制。

(3)客户进驻:客户基本是小型私企,从事简单的销售业务。

(4)物业服务:可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利:有交通线路到达。

(6)所属区位:一般城区位置。

二、济南市商务楼的产品研究

1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

分析:

外立面的材料和风格分为两种类型,一种是开发相对较早的项目如银座索菲特,多以厚重的干挂石材和窗户为主,颜色较深,体现了厚重、大气的特点;另外一种是开发较晚,借鉴了发达地区的风格,采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主,配以铝塑板、部分石材,如银座数码广场、三箭银苑等,紧随时代步伐,颜色浅而亮,线条简洁、流畅,体现了现代、简洁、明快时代气息。

2.体量、容积率和层数分析

分析:

(1)90年代立项的办公物业分两类,一类为酒店设计,面积最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高为银座索菲特65%,最低为明珠55%。这些物业基本上无法自由分割,户型固定。另一类为纯写字楼设计,如金龙大厦,可自由风格,但得房率也仅为60%。

(2)20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多数在75%左右。

(3)纯写字楼户型可自由分割,灵活组合,最小面积在60平米左右,最大户型可单层购买,达到20xx多平米;主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则,户型固定,不能自由组合,面积在100-300平米之间不等;高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间,中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

(4)使用率在60%--80%之间,商住楼的使用率略高于纯写字楼;档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低,一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积,而纯写字楼则算作了公摊面积;二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善,增加了公摊面积。

(5)层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些,中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度,所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右,非常压抑。随着对办公空间要求提高,层高随之提升,目前层高基本在3.3米以上,净高在2.6米以上。

3.装修标准分析

分析:

(1)外立面:由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围,而且彰显档次,所以随着时代的发展,在济南商务楼市场上,20xx年以后开发的物业比20xx年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主,同时配以部分石材或者铝扣板;中低档商务楼以铝扣板为主,或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象,中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

(2)内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主,高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下,以精装修提升项目的性价比。

4.大堂、公共部分装修标准

分析:

(1)大堂作为体现项目脸面的重要部分,装修都非常气派。高度在4米以上,或者挑空达8米以上,面积100平米以上,一般采用花岗岩或者其他石材做地面,墙面用石材或者高级乳胶漆,吊顶相对简单一般用乳胶漆,同时作简单吊顶处理。

(2)洗手间地面采用瓷砖较多,墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆,石膏板吊顶;另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材,墙面乳胶漆,吊顶石膏板。

5.电梯、空调、宽带和电话分析

分析:

(1)电梯:电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标,电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主,常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小,在5000平米以下;而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大,都在120xx平米以上。

(2)空调系统:纯写字楼以中央空调为主,商住楼以分户式中央空调为主;空调品牌以国外品牌为主,像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

(3)宽带:宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵,其中以电信和网通为主。铁通后来居上,抢占了济南部分市场。

(4)电话:固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主,电信仍是主流。

6.智能化、车位、配套分析

分析:

(1)智能化:智能化就是所谓的5A标准,楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准,但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出,档次定位越高,其智能化体系越复杂,设备选用也越讲究品牌。值得说明的是:由于智能化体系比较复杂,同时与买家的实际生活联系并不紧密,因此大多数买家并不了解智能化,对其内涵非常模糊。

(2)配套:高档商务楼的商务配套比较齐全和完善,像银行、商务中心,票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项;同时高档商务楼一般都在市中心,可以与周边的区域配套融合,为我所用;而中低档写字楼的配套相对较少,以基本的餐厅、商务中心最为常见。

(3)车位情况:车位是消费者最关心的问题之一,由于前期商务楼车位数量少,导致客户在工作中极大不便,车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看,原商务楼的车位都达不到1:1的要求,而新建商务楼基本上按照1:1的标准去规划。

三、济南办公物业产品总结分析

(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比,写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”,但这种状况在近一两年的已有所改变,商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏,这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化,高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此,好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本,尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同,品质的提升速度慢,缺乏个性化和特色化。

(二)高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要,这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等,而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制,难以作到配套完善,而且互相之间各自为政,资源无法共享,导致单宗项目的配套不完善。

对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合,并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

(三)建筑外观设计,特别是建筑室内设计品位较低

高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量;而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

作为高档办公楼,其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准,很多办公楼花了巨资,但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

(四)智能化系统浮于表面,多为炒作

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分,由于国际上并无统一的建筑智能化标准,在其发展进程中出现了不同的分支和流派,美国强调提高办公效率,欧洲则更重视对生态环境的保护,但最终的都是以人为本,为人服务。

许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准,把5A理解为智能化的全部,实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述,要达到5A有各种各样的解决方案,每一项内又有不同程度的自动化标准,因此衡量建筑是否智能化,不仅仅是看达没达到5A,而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境,国内高档写字楼的智能化往往浮于表面,仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置,对其实际运行结果并不重视。

随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求,如何在开发及设计环节切实提升其内在品质,增加其技术含量,并做到生态、环保、节能,取得经济效益和社会效益的双赢,是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

物业调研报告 篇3

近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。

一、近年来天津市物业企业得到快速发展

1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大

天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到20xx年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。

2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化

城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从20xx年-20xx年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。

3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会

去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。

二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间

制度改革和住房商品化的发展,物业服务业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期,截止20xx年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会服务业从业人员的23%。

由于物业服务业的服务项目、内容与多数下岗人员的能力特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员加入到了物业服务的行列,物业企业的发展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。

1.从物业企业的服务内容和项目看适合下岗人员的再就业。

物业企业按照社会化、专业化原则对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,向住户提供全方位的综合性服务,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动单位,是社区服务业的重要组成部分。从物业企业服务的内容看:主要包括有偿服务和无偿服务。无偿服务包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区安全保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的服务包括:(1)家政服务包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。

从物业企业的大部分服务内容看,对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业。

从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。

2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域。

过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的。但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业。据调查,有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上。这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高,不仅赢得了社会的尊重,同时也带来了家庭地位的提高。与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待遇。例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费,(每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费),这就为物业公司减轻了一定的负担。同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇。如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元。现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元,好的政策的实施使下岗职工得到了实惠。

据有关部门调查,目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间,女性的平均年龄在40岁左右,男性的年龄在50岁左右;二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等。男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作。近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作。

3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置。

面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法,他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利。例如,给下岗人员上养老保险,使他们今后生活有保障。再如,公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“三、八”妇女节给女职工送去小礼品等。人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心。

三、物业管理企业发展对策

1.物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念。

当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到。因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容,把先进的住宅管理理念引进千家万户,同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务,让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接,形成良性循环。

2.提高物业管理人员的素质,强化服务意识。

通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象。这就需要经常不断地培训物业管理人员,逐步地提高他们的管理水平和业务素质,以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促进天津市物业服务的健康发展。

3.拓宽服务领域,改善服务质量。

物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫,把企业做大做强。首先,要广开渠道,在扩大服务范围上下功夫,逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场,使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点。第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。服务质量的好坏,服务水平的高低直接影响到企业的长远发展,因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高,为用户提供“方便、快捷、高效”的服务,使企业向专业化、高层次方向发展。第三,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施,引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好的形象。

物业调研报告 篇4

肃州区城区蔬菜零售市场调研报告

2017年8月

蔬菜市场是“菜篮子”工程的重要组成部分,与居民生活息息相关。近年来,区委、区政府加大蔬菜市场建设投入力度,城区蔬菜市场在促进经济发展、方便人民群众等方面发挥了不可替代的作用,但由于种种原因,蔬菜市场在发展过程中出现了一些问题需要解决。为全面掌握城区蔬菜市场的基本情况、存在的主要问题,以便针对性地提出解决措施,进一步促进城区蔬菜零售市场建设和健康有序发展,我们对全区蔬菜零售市场进行了调研,现将有关情况报告如下:

一、基本情况

按照市政府推进“菜篮子”工程建设的部署要求,我区坚持“蔬菜批发市场向城外拓展、蔬菜零售市场向社区布局、蔬菜直销店向楼院小区延伸”的三级蔬菜市场体系建设总体思路,近年来,通过政府投资、补贴,动员企业投资等方式建设了25个蔬菜零售市场、11个蔬菜超市、70个蔬菜直销店,近80个果蔬店(未享受政府补贴),总建筑面积约7万平方米。这些蔬菜零售市场、蔬菜店的建设,方便了群众生活,保障了农副产品供应,扩大了就业率,繁荣了经济,促进了社会和谐稳定。

(一)民营蔬菜市场建设稳步推进。从2013年起,在原有肃 州市场、利民、石油基地零售蔬菜市场的基础上,又动员企业和社会力量投资建设了水磨沟等蔬菜市场,使城区蔬菜零售市场达到21个。目前,正常运行的有肃州市场、水磨沟、小西街、阳关路、祁连路、新世纪、仓后街、东关村、利民、富康路、石油基地11个市场。南湖金湾、天怡御园、紫瑞苑、国泰家园、光明御园5个市场已建成,2016年,南湖金湾、天怡御园市场拟招商运营,但因报名入驻商户寥寥无几,未投入运营。今年,投资建设了金泉路、有恒巷2个市场,计划10月份建成。花园路、南大街、雄关路市场由于建在地下室,商户入驻经营不到一年,又陆续进入马路市场,使3个市场被迫停业。正常运行的11个市场肉菜面积约8500平方米,有近700个摊位,现空余摊位约400个。每个市场在招商运营初期,免收商户近3个月的租金,并无偿为商户进行了一些商业宣传和优惠促销活动,如新世纪市场,常年为商户免摊位费,引导入驻。市场每个摊位月租金160元/㎡至200元/㎡不等,经营户一般需4至6平方米的摊位。由于90%的蔬菜市场是由业主租赁经营的,租赁费用普遍较高,加之管理人员工资、水电暖费用、垃圾清运费用、维护费用等运营成本大,致使大部分市场连年亏损,难以维持经营。

(二)公益性蔬菜市场建设不断加强。通过近几年的建设,民营市场对方便市民购菜、菜农卖菜起到了一定作用,但在平抑菜价、惠民、利民等方面作用发挥不够明显。为了优化经营环境,降低和稳定蔬菜价格,充分体现蔬菜零售市场的便民性、利民性 和惠民性,市区两级政府投资建设公益性蔬菜市场。2015年政府建设了祁雪路、中深沟、辰润园三个公益性蔬菜市场,今年又投资建设了航天家园公益性蔬菜市场,4个市场总建筑面积约12000平米,总投资达3500万元。目前,除航天家园市场计划10月份建成外,其余市场均已建成。祁雪路、中深沟两个市场先行试运营,市场免收摊位费,农副产品低于市场同期价格15%销售。由于中深沟市场周边居民小区较少,人口入住率低、居民居住分散,报名入驻市场的商户只有两家,无法满足市场正常开业运营,鉴此,市场采用了超市化运营模式运营。祁雪路市场运营初期,一层入驻商户达59户。今年4月,为取缔马路市场,将祁雪路市场地下停车场作为临时市场,入驻自产菜农户及蔬菜零售商户102户。但由于部分商户习惯了在马路市场上经营,进入市场不到一个月,又陆续从室内市场进入马路市场或游街串巷叫卖销售,严重影响了市场内商户正常经营,目前,市场内一层商户仅剩10余户,地下室商户已全部搬出,市场空余摊位约150个。

(三)蔬菜超市建设效果明显。目前,我区建设了华润万家、商联肃州市场店、商联西关店、商联世博花园店、鑫利鼓楼店、鑫利东关店,西部时代店、西部铁人店、米立方,北京华联共11个超市,这11个超市均设置了蔬菜、生鲜、粮油等区域。为了拉动人气,超市内蔬菜一般微利销售、价格优惠,质量较好,消费人群广。对于部分品相略差的蔬菜,超市会采取特价方式吸 引消费者进行购买。目前,各蔬菜超市均正常运营。

(四)蔬菜直销店建设灵活多样。根据《甘肃省发展和改革委员会关于努力推进农副产品直销店建设的实施意见》,2012年至今,政府投资建设惠民、便民蔬菜直销店共计70家。截止目前,正常运营的蔬菜直销店37家,肉食直销店2家。根据相关政策,2016年3月起,全国价调基金停征,惠民蔬菜(肉食)直销店的各项补贴执行至2016年12月30日,2017年1月起,各惠民蔬菜(肉食)直销店暂停享受补贴政策。全区现正常运营的蔬菜直销店及未享受补贴的果蔬店约120家,蔬菜店面积在40平方米左右,租金每平米40元至80元。店面租金占运营费用的较大比例,正常运营利润较少,经营相对困难。

二、存在的问题

尽管城区蔬菜零售市场发挥了重要的作用,但蔬菜零售市场在设置管理及经营服务等方面仍存在亟待解决的问题。

(一)市场布局不合理,缺乏前瞻性。居民小区建设时,未将蔬菜零售市场纳入城市总体规划之中,在部分人口居住相对集中、人员密集的区域,需建设蔬菜零售市场,但因为没有提前将市场纳入城市规划致使现在没有空地而无法落实建设任务,许多市场只能建在地下室。由于消费者消费习惯等原因,部分市场建成后,消费者人群少,市场存在有场无市的现象,导致菜品质量下降、甚至腐烂,商贩损失严重。部分建成的市场,由于周边居民小区较少,消费量低等因素,导致商户不愿入市经营。

(二)现有市场效益低下,难以维持。由于蔬菜零售市场管理费用高,商户入驻率低,市场经营效益普遍低下,大部分市场处于亏损状态。同时为吸引商户入驻,各市场采取了减免摊位费、水、电、暖费用等措施,日常收益无法维持市场正常运转,业主失去继续经营的信心,造成个别蔬菜市场关停并转。个别市场设施简陋,服务不到位,不能及时有效的解决商户反映的具体问题,造成商户与业主对立,市场逐渐萎缩。

(三)基础设施不完善,市场利用率低。目前,城区可供使用的市场中,除水磨沟、新世纪、利民、祁连路(新鸿)、仓后街等市场为一层外,其余均为两层、或地下市场。卖菜商户大部分集中在一楼,二楼和地下室没有人行电梯,利用率不高。部分市场缺乏配套的货运电梯和上货专用出入通道,商贩搬运蔬菜不方便、费时费力,而且通风换气和停车场等设施也不完善,市场停车位不足,经营商户和消费者不愿进入。目前新建的市场入驻率最高的达70%左右,大部分还不到20%。全区市场可容纳摊位约2815个,现有摊位954个,空余摊位达1861个。

(四)占道经营严重,影响市容。目前,个别经营户仍然以路为市,抢摊设点、占道经营,严重影响市场内商户驻市经营。受占道经营商户影响,部分已入驻市场的经营商户搬出市场占道经营或沿街叫卖,严重影响了市场的正常经营。虽然政府采取了大量措施,相关部门也投入了巨大的人力、物力、财力,但占道经营依然严重。一是由于受市场、设施、消费观念等多方面的影 响,清理占道经营多以治堵为主,有问题一味强调清理,忽视了疏导手段的应用。部分商贩有意识地占道经营与执法者对抗,造成了较大的执法成本换来较小执法效益的现象。同时,由于精力及执法成本的限制,对占道经营的管理和整治,存在时紧时松现象,以突击整治为主,有群众举报或者问题严重时管一管,改善一些即又放下,未形成常态化,缺乏有力整治手段和长效管理机制,常常是社区和城管部门执法即散,散而复聚,周而复始,陷入“整治、反弹、再整治,再反弹”的管理怪圈,因此无法从根本上得到有效治理。二是大部分蔬菜市场仍有空余摊位可供进入,但仍有约50%的商贩拒不入市,四处流动占道经营,部分商贩看到其他商贩在马路上摆摊设点,跟风搬出市场,致使占道经营面积越来越大,以路为市的问题突出。

(五)部分商贩游街串巷,不愿入市经营。虽然现有的蔬菜零售市场采取了许多优惠政策,但部分商户却不愿在内经营。一是因为生意不好,他们情愿占道经营。二是大部分市场要收取摊位、水电等费用,公益性市场虽然免收摊位费,但要缴纳水电费、押金等,部分商贩不愿意承担这部分费用。占道经营,商贩不必承担必要的管理、卫生、水电等费用,费用低、收益快,也可以不必承担相应的经营责任。一旦出现问题,消费者的合法权益根本无法得到保障。三是部分消费者认为蔬菜市场或蔬菜店菜价贵,虽然这种“贵”只是来自于心理感受层面,但他们多年来已经习惯沿街买菜,这种传统的沿街叫卖和就近购物的习惯,一定程度 上也为占道经营者提供了市场空间。四是缺少农民自产菜销售区域,农民自产蔬菜数量少,菜品种类单一,且具有季节性,不愿进驻市场销售,所以以路为市,占道经营。

三、下一步措施及建议

(一)编制规划,合理布局蔬菜零售市场。建议政府将蔬菜零售市场建设纳入城市总体规划和城市基础设施建设规划之中,使之与新区建设、旧城改造同步规划,配套建设。在实地调查论证的基础上,编制蔬菜市场建设规划,布局规划要充分征求和吸纳区属相关部门、社区和居民意见、建议,特别是在城中村改造、小区建设和房地产开发中,每500米服务半径内1万左右人口设置1个500至1000平方米的社区蔬菜零售市场,市场以一层或彩钢棚的形式规划修建,以提升单位面积利用率,方便商贩进入及市民购买。市场要与主体建设项目同步设计、同步建设、同步交付使用,使城区蔬菜市场体系发展逐步纳入科学化、法制化的轨道。同时,应加快现有市场改造步伐,对那些规模小、设施不配套、不完善的市场,实施扩容、提档改造,以提高现有场地利用效率,吸纳部分占道经营摊点。

(二)列支预算,加大资金扶持力度。为切实减轻市场投资者及商户负担,防止马路市场及占道经营反弹,建议政府建立蔬菜市场专项扶持资金,争取每年将蔬菜市场补贴列入财政计划。政府投资建设的公益性蔬菜市场运营期间所产生费用执行《肃州 区公益性蔬菜市场运营方案》,按实际产生的费用进行结算,对 所有免收费项目一律公示。市场管理机构所需的工作经费和市场运营、维护等费用经测算核定后,由市财政专项列支,并进行财务决算审计。将民营蔬菜市场新建或改扩建、市场维护保洁、特定时期的经营补贴等各项开支,逐步纳入公共预算列支,每年计划300万元作为全区民营蔬菜市场专项补贴资金,按市场内实际肉菜面积进行补贴。市场运营所需水、电、暖收费一律执行居民用水、电、暖价格。通过政府购买服务等方式逐步将民营蔬菜市场转为公益性蔬菜市场,并制定相关的资金使用办法,确保政府资金发挥最大的效益。

(三)规范管理,引导商户入市经营。要增强室内蔬菜市场的竞争力,建立科学的室内市场运营机制,合理控制室内市场物价水平的波动,吸引周边消费人群。市场要为经营户提供优惠的摊位,并在市场里开辟专属区域,搭建临时摊位点,在规定的时间段内允许流动摊贩及农民以低廉的占地费开展经营活动,吸引蔬菜经营户和蔬菜自产户进入市场经营。对愿意入市的经营户要给予优惠政策并提供优质服务,维护好市场经营秩序,更好的发挥城区蔬菜零售市场的作用,使“引摊入市”真正落到实处。同时通过“经营大户贴一点、政府补一点、商户让一点”的方式,逐步规范市场秩序,并建立起长效机制。

(四)部门配合,整治非法占道经营。规范整治城市占道经营是一个系统工程,涉及方方面面,需要城管、工商、交通、环保、卫生、公安、社区等相关职能部门形成合力,齐抓共管。一 是各部门应相互协作,采取有效措施,切实加大对违章占道经营的整治力度。二是推行分片管理责任制,根据区域、网点布局,划分责任区,将责任落实到相关部门和人头。三是对那些屡教不改、屡罚不改的违章占道经营业主,要采取发现一个、取缔一个,决不姑息。通过严格执法,影响和促使其他违章业主走合法化和规范化的经营道路。

(五)疏堵结合,防止占道经营反弹。在加快市场建设,配套、完善市场功能、设施的同时,本着适当集中、规范经营、辐射周边、方便生活、服务群众的原则,设立临时疏导区域。根据我区实际,拟在营门路南段空地、祁雪路公益性蔬菜市场北侧空地设立两个农民自产蔬菜早市。划定摊位,统一经营时间,确保每天在11时前闭市。同时加强对整治后占道经营区域的后续管控,对回潮的经营户予以坚决取缔,防止反弹。认真总结占道经营整治工作经验,把好的措施、做法和经验制度化、常态化,建立健全占道经营长效管理机制,巩固专项整治成果。

(六)加强宣传,提高市民城市管理意识。占道经营因在某种程度上方便了市民生活,部分群众认为其存在也是合理的。这种错误认识不仅为占道经营提供了生存空间,同时也给规范整治占道经营带来了诸多不利。为此,建议相关部门要加大宣传力度,充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体,广泛深入宣传占道经营对城市管理的危害以及城市管理方面的法律法规,使广大市民了解违章占道经营的不利影响和严重后果,树立健康的消费生活方 式,提高参与城市管理的意识,改变购物习惯,自觉进店、进场购买物品,使违章占道经营者失去买方市场,无利可图,从而达到根治的目的。同时向广大商贩宣传占道经营清理整顿工作的重要内容、方法步骤和蔬菜市场的入市方式、优惠政策等,动员广大摊主支持占道经营整治工作并积极入市经营。

物业调研报告 篇5

为全面了解市场价格和经营企业收费情况,及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格(收费)调研提纲的通知》,近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量,就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。

据调查。目前,××市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,其中二级资质企业2 家,三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范(优秀)小区称号,六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40—60 %,呈现亏损的占98 %。目前,全区90%小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看,城区物业管理工作存在以下四个问题:

一是物业管理市场处于发育初步阶段,市场培育后劲不足。

二是物业服务档次不高,服务水平总体偏低。

三是业主委员会作用发挥乏力,如何引导广大业主参与物业管理,如何缓解业主与物管的执收矛盾,举措不多,效果不显。四是物业管理行业本身自律意识不强,缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两 ”,甚至“缩水”。

一、市中心城区物业企业存在的主要问题及原因

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,服务效率低、经营效益差。

2、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只好被迫撤离所服务的楼盘,自行“夭折”。

3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解,导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

二、物业服务收费现状

新入住业主要交下列费用:物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金(装修无损坏公共设施后全部退还)、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大,导致出现:

1、物业服务费收取难。主要表现在:

一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。

二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。

三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

五是业主物业缴费意识淡薄。

2、水、电收费难。

一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。

二是受各种因素的影响,有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

三、物业管理服务企业经营成本现状

经营成本购成:人工工资福利占70%,公共水电占6%,设施维护占3%,清洁费占4%,绿化费占3%,办公费占3%,交通、培训、服装、社区文化等费用占3%,税费占8%。

1、吉州区作为××市中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,造成物业管理企业难以为继。

2、由于已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损。据统计,大部分住宅小区物业服务收费率仅达40—60 %,极个别达到90%以上。

3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。

由于物业费收入收不到位,小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣,造成恶性循环。

四、明确服务类型,对物业服务收费实行类别管理。

多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。

五、加强完善物业服务收费管理的意见建议。

1、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围,可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。

2、未使用或不入住的房屋,“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理,也不符合实际,比如:电梯运行服务费。

3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题。

4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。

6、应明确当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,耗费了物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、建议二次供水费由供水公司统一管理,由供水公司上门直接向业主收取。

8、××市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,就是做了其中一部分,也属于其工作责任范畴,所以物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

9、《取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。同时,强化宣传发动,引导业主树立正确的物业消费理念。

物业调研报告 篇6

成都物业服务市场调研报告大纲

一、整体市场状况

成都物业服务市场已有物管企业1172家,本土有38家,外来的有28家左右,全成都一级加起来,应该在70家左右,由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个,覆盖总建筑面积达3.05亿平方米,在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。

二、物业服务企业状况

1.开发商下属物业服务企业,市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企业,如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。

2.本地市场化运作的专业物业服务企业,比较知名的且达到一级资质的有忠信物业、忠信有50个左右的服务项目(含高端和普通项目)、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个(全部为高端项目,主要是别墅和商住)物业等。

3.其它开发商下属物业服务企业,通常规模不大。

4.其它市场化运作物业服务企业,以三级资质物业管理企业占绝大多数,通常成立时间不长,管理规模不大,市场知名度较低。

三、物业服务费用状况

成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价,其它物业类型实施政府定价,根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间,不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月,配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业(统一招商和管理)的物业服务费通常在20元每平米每月左右。

停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报,实施政府定价。

四、前期物业招投标制度

成都市政府主管部门规定,3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度,实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书,须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书,同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。

一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施,成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家,通常招标代理费用不低于2万元。

开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成,招投标服务费实施阶梯收费,面积越大收费标准越低,通常招投标服务费约0.25元每平米。

选定前期物业服务企业,完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。

五、其它

1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度,每个企业须保有最低信用分,否则不允许开展业务。

2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书(包括保安、保洁和水电工等)。3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。

物业调研报告 篇7

调查对象:宁波市申通物流有限公司

调查时间: 20xx年3月15日

调查目的:

因为在现代社会物流对整个国民经济的运行发挥着不可取代的基础性作用,所以通过对宁波市悦通物流有限公司发展状况的调查,从某一角度来了解我国的物流发展状况及前景,并提一些合理化的措施与建议。

一、企业的组织结构

物流企业内部的组织机构,划分为若干不同部门。组织机构应该服从各自经营管理活动的需要,根据各自经营分工的专业,经营对象的技术复杂程度及其品种机构,经营操作的物质技术装配先进程度、经营的规模等具体因素加以权衡,从经营管理的水平加以确定。一般地说,从物流企业担负媒介商品流通职能的共性出发,物流企业内部的组织机构,基本上可划分为业务部门、仓储部门、信息管理部门、营运部门、人力资源部门和财务部门。如下图所示:

二、企业目标、使命、价值观、企业文化

1、企业目标:努力提升企业的品牌价值,成为人们值得信赖的

2、使命:“做最强的物流服务商,做最好的物流人”。

3、价值观:

为企业创造效益 ,大力推进技术创新和管理创新,不断增强企业的综合实力,保证了赢利水平的持续增长。为客户创造价值,通过服务手段、服务技术和服务模式的创新,追求企业价值与客户价值的一致性,为客户提供增值服务,同步提升客户价值与企业价值。 为社会创造财富,不光追求经济效益,也以全力报效国家、造福民众为己任,自觉履行经济责任和社会责任,积极创造社会财富,服务社会,奉献社会,用爱心回报社会,实现企业与社会的和谐发展。

4、企业文化:

宁波市悦通物流有限公司成立于20xx年,公司设于中国珠三角洲宁波市,是一家专业从事物流运输服务的企业,公司始终坚持以安全与时效并行,服务与微笑同在的先进理念在物流公司同行中不断发展壮大。营业范围涵盖了物流方案的设计与咨询、国内陆运、空运、货物仓储分拣、包装及其他物流加工增值服务。悦通物流,就是悦通人为之奋斗、生存和发展,为客户创造价值的一个团体。我们坚信真诚地为客户提供满意的服务会使公司不断发展和壮大公司使命:为企业创造良好的货运环境,推动全社会物流事业的健康、快速的发展。

【经营理念】

人文关怀 价值增值 激情创造 科技突破

【企业精神】

忠于职守,创造价值;

时效保障,创造价值;

群策群力,创造价值。

【企业品牌理念】

公平诚信 快捷安全 热情周到 服务一流

三、主营业务范围:

宁波到上海特快专线 宁波到厦门专线宁波到重庆专线

宁波到杭州特快专线 宁波到福州专线宁波到成都专线

宁波到苏州特快专线 宁波到漳州专线宁波到长沙专线

宁波到昆山特快专线 宁波到无锡专线宁波到天津专线

宁波到嘉兴特快专线 宁波到太仓专线宁波到昆明专线

宁波到吴江特快专线 宁波到温州专线宁波到义乌专线

宁波到北京特快专线 宁波到南昌专线宁波到常熟专线

宁波到桐乡特快专线 宁波到武汉专线宁波到南京专线

公司承接宁波到珠江三角洲长短途公路运输

提供普通货物整车、大件(设备)物流、三超大件运输、零担专线物流服务,同时大宗贵重货物还可以享受包车、送货提货、货物保险、起重、装卸、机器设备包装等专业物流服务。无论是整车还是零担、大件物流还是超限大件设备货运,都可以享受宁波悦通人提供的优质物流服务 。 其物流设计人员还会帮客户设计宁波到上海大件运输物流专线上更合理的、最实惠的物流优化解决方案。确保客户的货物更快速、最安全地到达。

四、主要运营模式:

宁波市申通物流有限公司是一间功能型物流企业,其运营模式是

这类企业一般来源于传统的运输、仓储、配送企业,往往只能提供物流某个环节(如运输、仓储等)的物流服务。一般来说,功能型物流企业所提供的服务主要是两种方式,其一是以产品定向的物流服务,其二是以客户定向的物流服务。

所谓以产品定向的物流服务,是把有相似需求的客户服务聚合起来,形成规模经营,以充分利用物流企业的资源及能力,这样才能降低物流服务的单位运营成本。这种形式下的客户范围比较广泛,提供的主要是基本服务,如运输、仓储、等等,还是属于传统意义上的物流服务。

以客户定向的物流服务,是针对客户的特殊要求,提供较为综合性的量体裁衣式的物流服务。随着服务对象(即客户公司)的需求发生变化,物流企业所提供的物流服务也需向更高、更深的层次延伸,这种需求的变化表现在:在制造业中更多的企业采用JIT即时库存管理,在商业零售业中由大型连锁商店和超市集团形成的供应渠道和配送方式的变化,和广泛采用的POS技术、快速反应(QR)货源跟踪战略等。这些变化都直接影响到传统运输、仓储企业所提供的内容和质量的要求,呼唤着新的、高层次的物流服务经营方式和运作方式的出现。在这种形式下,FL企业往往与客户公司建立一定程度上的合作关系,如以战略联盟的方式来重新构建两者之间的关系,从而不仅承担运输服务和仓储服务,而且还提供一系列附加的创新服务和独特服务,如产品的分类、包装、存货管理、定货处理、甚至包括网络设计等等,来满足特点客户的独特要求。

五、运营中的特色: 网络信息化、操作规范化、服务诚信化、管理程序化、发展国际化

六、分析其发展中的战略思路

1、资源战略

物流企业发展物流公司,需要集中把握和有效运用企业经营资源,主要表现在:首先,准确认识和深入分析企业经营资源的基础状况,正确选择物流公司发展的方向。其次,积极探索企业资源的有效配置方式,有力促进物流公司发展的速度。最后,认真研究企业资源的可持续发展问题,确保物流公司的健康发展。因此中小企业实施战略资源,以供应链管理重构业务流程,构筑物流公司发展优势;就应把握资源转换方式,不断提高资源产出效益。

2、创新战略

物流的发展过程就是一个不断创新的过程。物流企业发展物流公司,实施创新战略,首先要创新观念,打破传统思想,借鉴国际先进物流管理思想,与中小企业实践有机结合起来,探索具有中小企业物流特色的新思想和新方法。其次要创新组织,充分运用现代信息技术手段,借助中小企业数量大面广的特点。建立网络化物流新型组织。再次要创新服务,深入研究中小工业企业物流需求,通过引进、模仿和创新物流技术手段,不断设计、创新和提供有效的物流服务。最后要创新制度,既要建立以产权制度为核心的现代企业制度,也要根据发展需要建立完善的合理的物流管理体制。

3、服务战略

物流企业发展物流公司必须依托中小工业企业的发展,做到来自中小企业、服务于中小企业。主要把握四点:第一、必须依据中小工业企业的实际需要,设计和提供个性化物流服务理念。第二、必须关注市场需求变化,提供保障企业产品服务质量的服务措施。第三、必须深刻理解中小企业物流规律,建立完善的物流运作与管理的服务效益。

4、品牌战略

物流企业发展物流公司必须确立品牌战略,充分发挥品牌效应,获取良好效益。首先要树立物流发展的精品名牌意识,严格制定各项物流质量标准,才会不断提高物流服务水平。其次要引进先进技术手段,设计创造物流服务的精品名牌意识,严格制定各项物流质量标准,才会不断提高物流服务水平。其次要引进先进技术手段,设计查物流服务的精品内容、名牌项目。最后要强化物流技术与管理人员素质培训,建立优秀的物流人才队伍,确保企业名牌战略的实现。

5、联盟战略。

物流企业发展物流公司需要本着优势互补、利益共享的原则,借助产权方式、契约方式实行相互合作,共同拓展物流市场,降低物流成本,提高物流效益。首先是物流资源的联盟:将中小工业企业分散的物流资源、物流功能要素通过一定的方式联合在一起,形成物流一体化的资源优势。其次是物流地理区域和行业范围的联盟:根据各行各业中小企业的特性,在一定地理区域或一定行业范围实行物流联盟,形成高效直辖市运作体系。最后是与中小企业建立发展物流公司的联盟,通过组建服务协会,协调和指导物流企业与中小工业企业在发展物流公司中的各种关系。

七、分析目前宁波市申通物流有限公司所处的产业环境以及采取相应的企业战略

我国目前物流公司所具备的能力与物流公司市场潜力相比仍是微不足道的。对我国下十年物流公司市场发展做了如下的预测。按照1999年我国物流总成本占国民生产总值比例16.9%,假设每5年物流成本占国民生产总值的比重下降2%(根据“第十个五年计划”草案),即20xx年中国物流成本占国民生产总值比例为14.9%,20xx年,中国物流成本占国民生产总值的比例为12.9%,则未来十年我国物流成本占国民生产总值比例算术平均值约为14.9%;我国物流公司在物流报告由“中国物流与采购联合会”的有关专家共同撰写,凝聚了众多权威研究人士的研究成果,旨在全方位地探讨中国物流业的发展情况。该报告对长期从事物流行业研究及投资分析人员有很大的参考价值,是全面了解中国物流行业的第一手资料。

报告的主要内容:在中国物流行业发展现状、市场结构以及特点分析的基础上,着重对物流市场需求、发展前景及投资价值进行详细研究。报告还根据金融投资机构不同需求,对中国物流行业进行专题研究——物流区域分析,即对重点物流市场的分布进行调查研究。物流行业研究的主要区域是山东省、广东省、江苏省及浙江省。

风险因素:

1、物流行业中流通领域经济效益差,部分物流企业还未解决生存与发展的根本问题,面临比较严重的财务危机;

2、物流市场需求不足,服务层次低等问题的存在,导致中国物流市场未能与国际物流市场接轨,即高科技的国际物流市场对中国物流市场构成的潜在威胁。

风险控制:

1、政府应采取积极的扶持措施,制定相应的技术衡量标准和出台全国性的物流管理法规;

2、要深入领悟现代物流业,走出物流认识误区的同时,启用具有现代化的电子商务物流配送市场,降低整个物流行业的成本。

行业投资建议:从国家权威机构对物流行业跟踪调查结果看,物流网络设计、构建物流信息系统和定做条码扫描系统等方面的需求旺盛,是新型物流投资的重点方向。同时,产品包装、流通加工、原材料质检、代结货款等方面也存在很大的市场。

物业调研报告 篇8

一、相对于发达国家的物流产业而言,中国的物流产业尚处于起步发展阶段。

其发展的主要特征是:

1、企业物流仍然是全社会物流活动的重点,专业化物流服务需求已初露端倪。

随着买方市场的形成,企业对物流领域中存在的第三利润源开始有了比较深刻的认识,优化企业内部物流管理,降低物流成本成为目前多数国内企业最为强烈的愿望和要求,并成为当前全社会物流活动的重点。

与此同时,专业化的物流服务需求已经出现且发展势头极为迅速。其中在中国从事生产、销售及采购活动的跨国公司和国内优势企业对专业化物流服务的需求发展迅速,成为带动我国物流产业发展的一个十分重要的市场基础。此外一些新兴的经济领域,如私营企业、快速服务行业以及电子商务领域等,也产生和存在着一定规模的物流服务需求。

2、专业化物流企业开始涌现,多样化物流服务有一定程度的发展。

我国经济中出现的许多物流企业,主要由三部分构成,一是国际物流企业,这些国际物流公司一方面为其原有的客户跨国公司进入中国市场提供延伸物流服务,另一方面,针对中国市场正在生成和发展的专业化物流服务需求提供服务。

二是由传统运输、储运及批发贸易企业转变形成的物流企业。它们依托原有的物流业务基础和在客户、设施、经营网络等方面的优势,通过不断拓展和延伸其物流服务,逐步向现代物流企业转化。

三是新兴的专业化物流企业。这些企业依靠灵活的竞争策略和对专业化物流的认识,在市场竞争中发展较快,成为我国物流产业发展中一个不容忽视的力量。

在物流企业不断涌现并快速发展的同时,多样化的物流服务形式也有了一定程度的发展。一方面围绕货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运服务、流通加工等物流职能和环节的专业化物流服务发展比较迅速。另一方面是正在起步的系统化物流服务或全程物流服务,即由物流企业为生产、流通企业提供从物流方案设计到全程流程的组织与实施的物流服务。

3、物流基础设施和装备发展初具规模

目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展,为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

在储运设施方面,我国目前已经建成了由铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和管道运输5个部分组成的综合运输体系,运输线路和场站建设方面以及运输车辆及装备方面都有较大的发展。在仓储设施方面,除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外,我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中,近年来发展比较迅速,年投资规模出现了快速增长趋势。

在信息通讯方面,目前我国已拥有电信网络干线光缆超过30万公里,并已基本形成以光缆为主体,以数微波和卫星通讯为辅助手段的大容量数干线传输网络,其覆盖范围包括全国地市以上城市和90%的县级市及大部分乡镇,并与世界主要国际信息网络连通。此外edi、erp、mrp、gps等一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术也得到了广泛的应用,在一定程度上提高了我国物流信息管理水平,促进物流效率的提高。

在包装与搬运设施方面,现代包装技术和货物搬运技术在我国已有广泛的应用,在一定程度上改善了我国物流活动中的货物运输的散乱状况和传统的手工搬运方式,并且带动了包装、搬运等机械设备制造业的发展。

4、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展,并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中,深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一,并初步制定了物流产业发展的策略;北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划;天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。

中央政府有关部门,如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等,也从不同角度关注着我国物流产业的发展,并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

二、虽然中国物流尚处于发展阶段,但是具有良好的发展前景

物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物,也是推动经济全球化的重要服务业。近年来,世界现代物流业呈稳步增长态势,欧洲、美国、日本成当前全球范围内的重要物流基地。

中国物流行业起步较晚,随着国民经济的飞速发展,物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来,在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下,中国物流行业保持较快增长速度,物流体系不断完善,行业运行日益成熟和规范。

20xx年,雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害,北京奥运交通限行和环境整治,油价剧烈波动和燃油税出台,都对物流业带来影响,特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下,中国物流业增速放缓,但行业总体发展仍保持增长。XX年12月,国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文,正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心,进一步推动国内物流园区的发展壮大。

当前国际金融危机对中国宏观经济的影响仍在持续,中国宏观经济增速趋缓,物流行业遭受一定冲击。但随着政府各类扩内需、保增长政策的陆续出台,中国经济有望继续保持平稳较快增长,物流行业的市场前景也开始逐步好转,农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。

20xx乃至未来更长时期,中国物流产业将进入更高层次的发展阶段,并呈现一些新的发展趋势与特征。第一,伴随着国民经济的快速稳定发展,物流产业规模将继续快速扩张。第二,与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进一步提升。第三,随着物流市场的进一步扩大,物流产业内的分工将越来越细。第四,物流服务方式日益多样化。以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五,物流产业技术进步与创新步伐加快,现代化水平进一步提升。第六,合作互动将成为物流产业实现规模扩张、协调发展的重要途径。第七,物流产业发展的制度环境日趋规范,市场秩序与环境条件进一步优化。

物流业需求呈扩张趋势。经济增长需由主要依靠投资、出口主动拉动,依靠消费、投资、出口协调拉动转变;需由主要依靠第二产业主动带动,依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。经济发展的热点地区在国际上是由发达国家向发展中国家转移,在国内是由东部沿海地区向中西部转移。这两个转变和转移,带来了物流需求量的扩张和质的提升。

企业物流社会化与专业化趋势明显。在市场的激烈竞争压力下,越来越多的制造企业开始从战略上高度重视物流功能的整合和物流业务的分离外包。企业物流的专业化趋势也相当明显,几乎所有大型连锁企业都在力图优化自己的专业供应链。制造企业对第三方物流提出的面向高端的物流服务需求,要求物流企业能够提供专业化的解决方案和运作模式。

三、物流企业呈个性化趋势

主要表现为传统服务的整合和专业化服务的创新。普通型的低端服务利润会越来越薄,而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间,专业化物流的发展会更加深入。制造、商贸企业对供应链管理的重视,将会推动物流企业向专业领域渗透,加速与供应链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求,大力发展增值型、创新型业务,自主物流服务的品牌价值越来越重要。

1.物流市场细分化与国际化的趋势明显。各行业物流的规模、结构和要求不同,其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别,这就加速了物流市场的细分化。中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点,投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业,完善在中国的网络布局,国内的物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。面临国际化竞争,国内大型物流企业将随着中国产品和服务走出国门。

2.区域物流呈集聚与扩散之势。区域物流集聚的亮点有:一是围绕沿海港口形成的物流区。二是围绕城市群崛起的物流带,如成、渝地区的综改试验区,两型社会试点的武汉城市群和湖南长株潭地区。三是围绕产业链形成的物流圈,如青岛的家电、长春的汽车、上海的钢铁、汽车和化工等。区域物流扩散的热点有:一是东部沿海地区物流服务向中西部地区渗透和转移;二是农产品进城和日用工业品及农用生产资料下乡推动的城乡双向物流,带来由城入乡的现代物流方式的扩散;三是大量依靠国外进口的资源型企业由内

3.物流基础设施建设与整合的趋势明显。交通运输设施建设得到加强,中转联运设施和综合运输网络布局逐步完善;多式联运将得到发展,物流设施的系统性、兼容性将大大提高;市场机制在资源的整合、功能的拓展和服务的提升上将发展作用;各地加快物流聚集区建设,在大中城市周边和制造业基地附近和交通枢纽将合理规划、改造和建设一批物流园区和配送中心。

随着许多信息技术在物流领域中的广泛应用和物流企业信息密集程度的提高,物流从业人员的知识水平和技能水平也随之发生变化。这就对物流人才的培养和物流从业人员的培训提出了较高要求。政府应当拓宽教育和培训渠道,鼓励行业协会、企业和大专院校开展多方面、多层次培训工作,并加快培育物流领域信息技术的研究和开发人才。

目前,我国已经有一些成功应用物流供应链管理软件的企业,也有一批发展迅速的物流先进企业。这些企业在应用信息技术方面有许多经验和教训,应当认真总结,为更多企业更好地利用信息技术提供示范。

物业调研报告 篇9

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区,其目的主要是解决本校教职工的居住问题,为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境,住宅区环境建设管理的好坏,直接牵掣到职工的根本利益,对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入,以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业,学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法,分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题,寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法,逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的,随着时间的推移,特别是过去六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,好多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪,住户私自开荒种花种菜,或到处乱搭乱建,楼宇整体破旧不堪,在消防及安全设施存上也存在很多隐患,实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差,缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员,大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员,物业管理专业技能性不强,素质不高,“铁饭碗”思想严重,观念转变缓慢,始终认为自己是学校事业单位的正式职工,后勤改革不管怎样变化,自己都不会下岗,工作不努力,专业技能学习上不积极进取,没有使命感、紧迫感和危机感,服务意识差,对待住户态度生、冷、硬现象存在,服务不能及时到位,或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所,而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位,目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法,而使住宅区内好多方面管理无法可依,如近年来,随着住房产权的多元化,校内职工外购商品房的增多,校内住宅区外租户增多,因外租户人员身份复杂,不爱护小区公共设施,环境卫生方面自治性差,不注意公共道德行为,严重影响本校教职工的正常生活和学习,还有小区内基础设施的管护,住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法,而物业管理中心或公司作为服务部门,没有相应的行政管理或处罚权,使得住宅物业管理在好多方面束手无策,难以提高住宅物业管理质量,无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强,依赖性较大

实行高校后勤改革以前,高校住宅区各项服务都是学校大包大揽,包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理,甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付,随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入,以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用,好多住户对此不满,认为小区是学校的住宅区,自己是学校的职工,自己有权免费享受住宅区内的各项服务,过去都是学校出钱搞服务,而现在要自己出钱,观念一时难以转变,福利性服务思想浓厚,对物业管理缺乏认识和了解,对物业管理收费采取消极态度,对学校的各种管理办法故意刁难不予配合,难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

5、物业管理经费短缺,难以创建优质服务

高校物业管理不同于社会上的物业管理公司,它是以给教职工提供优质服务为目的,而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准,而随着高校社会化的不断深入,学校对住宅区的投入也逐步减少,使得住宅区物业管理成为独立核算,自负盈亏的经济实体。长期以来,由于高校住宅的维修工作量大,加之外租户比例逐年增加,使的学校物业经费收入产出严重失衡,同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置,使得高校物业从业人员队伍庞大,人员工资基数大,服务成本高。作为住户方面,随着现代人们生活水平的不断提高,住宅区不再只是教职工生活居住的场所,也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所,而要创建高素质的人文环境,提供全方位、高质量、综合性的优质服务,均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

二、高校住宅物业管理的发展

1、物业管理人员要更新观念,增强服务意识

高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员,“大锅饭”思想严重,随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广,物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在,要有忧患意识,要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念,树立优质服务的新理念,开拓进取,自我加压,主动出击,变“要我干”为“我要干”,确立“服务求生存,效益求发展”的经营理念,努力钻研物业管理新知识,学习和了解物业管理相关的法律法规,了解行业动态,培养一切为了住户,住户是上帝的新理念,树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神,把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。

2、要创建专业化的物业管理服务队伍

高素质的人才是创造优质服务的基本条件,对于高校住宅物业管理服务人员,学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育,重视员工的能力培养和潜力开发,创建科学的用人机制,鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式,逐步实现员工持证上岗,加强与国家级、省级示范小区的联系,通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平,通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势,向社会上招聘高素质的物业管理人才,充实到高校物业管理队伍中来,努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制,加强考核,实行竞争上岗、按劳取酬,从而形成科学规范的物业管理体系,为住户提供高效优质的服务。

3、建立完善的规章制度

高校住宅区的地产及房产属于国有资产,住户只具有使用权,如何确保国有资产的保值和增值,学校领导及国资主管部门应予以重视,高校住宅管理实行所有权和经营权相分离,符合高校后勤社会化改革的要求,有利于学校减轻财政负担,使住宅物业规范健康的发展,而物业管理部门作为服务单位,只能搞好服务工作,无行政管理或处罚权,学校应协调各职能部门之间的关系,配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容,包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等,并在各住宅区按照物业管理条例,积极成立小区管委会,形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。

4、建立质量监督保证体系

住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理,对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查,物业中心要根据国家有关法规和行业条例,建立和完善物业管理法规,实行企业化管理,使住宅区内的各项管理规范标准,甲乙双方应按照约定条款认真履行合同,对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改,对服务达不到标准的甲方可进行处罚,用法规和制度规范约束物业部门的行为,确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。

5、积极开展社区文化建设

高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区,具有浓厚的文化环境及学术氛围,教职工群体素质比较高,住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求,作为高校住宅物业管理中心,在搞好各项服务的同时,应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度,并结合本校的实际情况,配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动,要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来,大力开展“小区是我家,美好环境靠大家”的宣传活动,培养住户的主人翁思想,营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化,通过提高文化内涵,创建祥和的社区环境,通过筹建小区特刊和物业网站,多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动,开设宣传栏和网上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛围和格调。

6、多渠道开展便民有偿服务,增创服务经费

经费是物业管理的基础,也是物业公司开展服务工作的保障,物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外,还应充分发挥区域优势,挖掘服务潜力,拓展服务项目,通过开展有偿便民活动,寻求新的经济增长点。在此方面,学校应该给予政策支持,包括住宅区周边门面房的开发,住宅区内蔬菜、水果市场的开发,洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点,广开资金来源渠道,补充物业服务费的不足,从而确保住宅物业管理的良性持续发展。

7、以人为本,构建和谐居住小区

高校物业管理除立足于物业的管理外,更重要的是为住户提供全方位的服务,要按照“以人为本”的服务理念,不断提升服务水平,使住户能深入体会到“住户物业是一家,有困难找物业”的温暖,把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰,树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人,他们的子女常年不在身边,物业管理人员要经常同他们进行深入沟通,了解住户在小区内的需求和困难,帮助他们解决实际问题,对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活,重视人性化管理,对于职工及家属的生老病死,婚丧嫁娶,中心都应予以慰问、祝贺、看望,员工有不顺心的事时,中心领导要与他们进行交心谈心,帮助他们排忧解难,使得员工的积极型和主动性得到充分发挥,增强企业的凝结力和向心力,达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。

总之,高校住宅物业管理是一个新型的服务行业,它不同与社会上的物业管理模式,它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局,各高校应结合自身的特点和实际情况,按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则,转变原有管理部门的职能,注入新的物业管理机制,依靠学校的支持,住户的配合,建立起具有高校特色的物业管理模式,向教职工提供全方位、高质量、综合性服务,最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。

参考文献:

1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者:徐志国、常剑、贺云华,《现代物业》刊载;

2、《物业管理导论》王青兰主编,中国建筑出版社;

3、《试论高校物业管理》作者:蔡炳华,《重庆工学院学报》05年1期刊载;

4、《中国物业管理的发展状况及当前要解决的主要问题》作者:谢家谨(建设部住宅与房地产业司司长);

5、《中国物业管理条例》

物业调研报告 篇10

报告由“中国物流与采购联合会”的有关专家共同撰写,凝聚了众多权威

研究人士的研究成果,旨在全方位地探讨中国物流业的发展情况。该报告对长期从事物流行业研究及投资分析人员有很大的参考价值,是全面了解中国物流行业的第一手资料。

报告的主要内容:在中国物流行业发展现状、市场结构以及特点分析的基础上,着重对物流市场需求、发展前景及投资价值进行详细研究。报告还根据金融投资机构不同需求,对中国物流行业进行专题研究——物流区域分析,即对重点物流市场的分布进行调查研究。物流行业研究的主要区域是山东省、广东省、江苏省及浙江省。

风险因素:

1、物流行业中流通领域经济效益差,部分物流企业还未解决生存与发展的根本问题,面临比较严重的财务危机;

2、物流市场需求不足,服务层次低等问题的存在,导致中国物流市场未能与国际物流市场接轨,即高科技的国际物流市场对中国物流市场构成的潜在威胁。

风险控制:

1、政府应采取积极的扶持措施,制定相应的技术衡量标准和出台全国性的物流管理法规;

2、要深入领悟现代物流业,走出物流认识误区的同时,启用具有现代化的电子商务物流配送市场,降低整个物流行业的成本。

行业投资建议:从国家权威机构对物流行业跟踪调查结果看,物流网络设计、构建物流信息系统和定做条码扫描系统等方面的需求旺盛,是新型物流投资的重点方向。同时,产品包装、流通加工、原材料质检、代结货款等方面也存在很大的市场。

物业调研报告 篇11

随着个人的素质不断提高,报告与我们的生活紧密相连,写报告的时候要注意内容的完整。我敢肯定,大部分人都对写报告很是头疼的,以下是小编为大家整理的某城区物业管理调研报告,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排,我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看,我区物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

(一)xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近10年的发展。据调查,截至2007年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员12000余人,管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。

(二)xx城区物业发展现状

目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范(优秀)小区称号;天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范(优秀)小区称号;富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范(优秀)小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2007年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会现状

截止2007年底,全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现,

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

(四)xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确:

(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;

(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;

(3)街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街(镇)政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街(镇)、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[2007]280号)和《关于物业管理若干问题的指导意见》(渝国土房管发[2006]548号)文件中有关职能的划分,城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》(xx府发[1999]129号)等5个文件,为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的.各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如:金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重,物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。如:乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明:有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如:同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有“消化”来源,导致了收入支出的“剪刀叉”现象,物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。

(二)xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在:

一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。

二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确,存在同质不同价或者同价不同质的现象。

三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。

四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

五是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况:

(1)工程质量遗留问题。主要表现有:

①尽管通过了竣工验收或综合验收,但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋本体外墙渗漏等等。

②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担,因此,多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担,并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。

③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段,业主接房后往往很难与开发商打交道,从而很容易转嫁给物业公司,引发矛盾。

(2)开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有:

①未安装一户一表(前期的老小区及集资房);

②销售广告内容与实际交房时不一致;

③擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用;

④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

(3)建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务,往往被定位为促销或售后服务,仅作为开发的附属产品,这样,一些物业公司与开发商一锅吃饭,导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造;娱乐休闲设施也急需改善,而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外,老住宅小区都是实行开放式物业管理,小区内道路四通八达,人员来往较复杂,车辆乱停乱放的现象比较严重,导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

(1)房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主,根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金,这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

(2)开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取,再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局,造成房屋公共维修基金的拖欠,很容易激发与业主间的矛盾,给后期物业管理带来困难。

(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。

一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表(包括总表)服务,按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表,收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗,必然出现差额部分的分摊,有些物业公司就自行提高水、电、气的价格,容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额,所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。

二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务,并没有和物业公司签协议委托代收,在利益的驱使下,有的物业公司在收取了业主的费用后,并不及时缴交给水、电、气部门,而是占用了这笔资金,而水、电、气部门又无权向物业公司催收,最后导致对住户停止供应水、电、气,从而引发矛盾升级。

三是水、电、气管线和设备出现老化,需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿,责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据,在实际操作中有盲目现象,形成业委会成员良莠不齐的情况出现,甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会,为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后,作用发挥也普遍不理想。在实践中,对业主委员会的监督缺乏有效的手段,使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集:一是由小区全体业主分摊;二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用;三是通过赞助取得。但在实际的操作中,这三种资金来源渠道均有很大难度,几乎就无法实行。由于没有经费来源,业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查,我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房,不仅费用高,而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定,与会业主很难达到2/3以上,业主参与意识不强,就连书面征求意见也有难度,导致很多重大事项无法决定。

(四)xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在:产权关系不明;法律责任不清楚;供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。如:锦湖花园出租门面房给人居住,租户接水、气,存在安全隐患,居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制,大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的,造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查,xx区专业物业公司只占17%,开发商下属企业占45%,单位自己管理的企业占16%,外聘服务企业占22%。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

(一)加强xx城区物业企业服务的建议和措施

1、创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统,运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

(二)加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收,所得税减半征收;完善物业服务酬金制度,推进业主自治进程;完善业主自管项目税收工商管理制度,建立有效的监督管理机制;对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行,鼓励企业扩大农民工使用,增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求,向最终水电气使用人收取费用,并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商,研究水电气供应管理,水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划,同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性,使物业企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(三)完善xx城区小区(大厦)业主委员会制度的建议和措施

1、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

2、首届业主大会的召开和业主委员会组建,应在街道办事处、社区居委会的组织下,在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行,并将有关材料报社区居委会,街道办事处、区房管局备案登记,公安机关根据备案登记表刻发印章。

3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

(四)建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划,根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》,出台相关政策,如:《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时,建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室,进一步明确房管局牵头抓总的职能,并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则,进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区,在区房管局的指导下,在街道、社区居委会设立物业管理办公室,配备专门的物管员,并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制,建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段,将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序,直接在交易登记大厅内设专门窗口收取,切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审,由区物价部门核定。物业收费按协商价执行,但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%,并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理,实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中,各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定,规划和核定社区用房和物业管理用房(业主委员会用房)。其中:开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供,建议由民政部门进行核定;物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供,由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目,开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府,由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度,杜绝城市中新贫民区的产生。

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